Nhà đầu tư chạy đua cắt lỗ tại dự án Westgate của An Gia

Nhà đầu tư ồ ạt cắt lỗ

Dự án An Gia Westgate tọa lạc tại huyện Bình Chánh, TP. HCM được giới thiệu ra thị trường vào đầu năm 2020, với mức giá rao bán trên 40 triệu đồng/m2. Dự án có quy mô 3,1ha, gồm 4 tòa tháp cao 20 tầng, cung cấp ra thị trường gần 2.000 căn hộ. An Gia Westgate được bàn giao vào khoảng tháng 8/2023, đến nay cư dân đã vào sinh sống ổn định.

Sau 1 năm bàn giao, tỷ lệ căn hộ để trống tại dự án này vẫn khá lớn. Ghi nhận trên thị trường thứ cấp, giá bán sang nhượng căn hộ tại Westgate không có sự chênh lệch nhiều so với thời điểm mở bán. Nhiều nhà đầu tư đang rao bán bằng với giá trên hợp đồng để thoát hàng. Trong khi đó, một số khách hàng chọn cách cắt lỗ sâu từ 50 - 200 triệu/căn, thậm chí có nhiều căn cắt lỗ đến hơn 300 triệu.

Anh H., một khách mua căn hộ tại dự án Westgate cho biết, thực tế anh mua căn hộ tại đây là để cho thuê và kỳ vọng có thể bán sang tay thu về khoảng tiền chênh lệch. Tuy nhiên, tính từ thời điểm anh mua vào năm 2022 cho đến nay đã nhiều lần gửi môi giới sang nhượng vẫn không có lời. Sốt ruột thu vốn về, anh H. đành chấp nhận cắt lỗ 50 triệu đồng.

Dự án Westgate được mở bán với giá trên 40 triệu đồng/m2, song đến tháng 8/2023, khi block thứ 3 tại dự án được bàn giao đến khách hàng, An Gia bất ngờ giảm giá về chỉ còn từ 37 triệu đồng/m2. Nhiều khách mua giai đoạn đầu cho biết, họ cảm thấy hụt hẫng vì trót mua giá cao ở giai đoạn mở bán đầu tiên và phải "cắn răng" chịu lỗ. Đến giai đoạn sau, chủ đầu tư còn tung thêm các chính sách cam kết cho thuê gấp đôi giá thuê thực tế và trừ thẳng vào giá bán, như vậy căn hộ mua ở giai đoạn đầu không còn cách nào khác ngoài việc phải cắt lỗ sâu thì mới có thể thoát hàng.

Cam kết lợi nhuận ảo để ra hàng

Theo giới đầu tư, mức giá mở bán trên 40 triệu đồng/m2 là nguyên nhân khiến Westgate bị tồn kho khá nhiều. Để ra hàng, ngoài việc giảm giá bán, An Gia còn áp dụng nhiều chính sách cam kết lợi nhuận cho thuê cao gấp đôi thị trường.

Tại một bài giới thiệu dự án được đăng vào tháng 8/2023, An Gia giới thiệu: "Tập đoàn An Gia đang áp dụng đợt ưu đãi lớn nhất dành cho những căn hộ cuối của Westgate. Đơn cử chính sách cam kết cho thuê tổng giá trị từ 240-840 triệu đồng kéo dài trong 24 tháng áp dụng cho từng dòng căn hộ; Tặng gói nội thất cao cấp An Cường tổng giá trị từ 200 đến hơn 300 triệu đồng giúp chủ nhân chỉ cần "xách va li" vào ở mà không cần lo chi phí phát sinh; Tặng phí quản lý hàng chục triệu đồng trong 2 năm đầu; Chiết khấu nhanh lên tới 10% và chiết khấu mua chung lên tới 3%.

Vượt trội hơn, chủ nhân chỉ cần thanh toán 30% đã được nhận nhà ở, phần còn lại thanh toán sau 18 tháng. Đây là ưu đãi gây chú ý trên thị trường không chỉ giúp khách hàng có thêm 1.5 năm chuẩn bị tài chính. So với các dự án đang xây dựng, chính sách này còn giúp chủ nhân tiết kiệm được tiền thuê nhà ở hoặc có thêm hàng trăm triệu đồng từ tiền cho thuê", trích thông tin từ một bài giới thiệu dự án.

Cụ thể, An Gia đưa ra chính sách cam kết thuê lại tại dự án với mức giá thuê lại căn hộ khoảng 10 - 20 triệu/tháng, trong 2 năm. Khách hàng nếu không chọn phương án cho công ty thuê lại thì được nhận chiết khấu 120 - 240 triệu (tương đương 50% giá trị cam kết thuê lại). 

Tuy vậy, ghi nhận mức giá cho thuê của thị trường thực tế thấp hơn nhiều so với mức cho thuê mà chủ đầu tư cam kết với khách hàng. Theo đó, mức giá mà nhiều nhà đầu tư rao cho thuê hiện nay chỉ vào khoảng 6-8 triệu đồng/căn đối với sản phẩm 2 phòng ngủ (chỉ khoảng 50% mức giá cho thuê mà chủ đầu tư cam kết).

Ngoài ra, chủ đầu tư này còn áp dụng "chính sách cam kết thuê lại shophouse tại dự án với tổng ưu đãi khoảng 1,5 tỷ đồng. Hợp đồng thuê kéo dài 36 tháng. Đây được xem là khoản lợi nhuận tức thì, tạo thu nhập thụ động cho nhà đầu tư và gia tăng tính thanh khoản cho dự án. Tức mức cam kết mà chủ đầu tư đưa ra tương đương khoảng 42 triệu đồng/tháng trong vòng 36 tháng".

Khảo sát giá cho thuê thực tế hiện nay đối với dòng sản phẩm shophouse Westgate đang được các chủ nhà rao cho thuê lại chỉ 18 triệu đồng/tháng, và từ 22 triệu đồng đối với căn có diện tích lớn hơn (thấp hơn 1 nửa so với mức cam kết chủ đầu tư đưa ra). Đây được xem là mức cho thuê mà khách hàng kỳ vọng, song theo môi giới, khách hàng cũng gặp khó khăn khi tiếp cận khách thuê. Thực tế lượng shop bỏ trống khá nhiều, không đạt mức lợi nhuận cho thuê như mong muốn.

Phân tích về bài toán dùng "Cam kết lợi nhuận" để kích cầu, nhiều chuyên gia cho rằng, đây thực chất là chiêu "dùng mỡ nó rán nó" của các chủ đầu tư. Trong bài toán này, doanh nghiệp đã tính hết lợi nhuận trong giá bán, còn rủi ro và thiệt thòi dĩ nhiên thuộc về người mua.