Chiếm dụng trái phép sân chơi cộng đồng để kinh doanh nhà trẻ
Theo phản ánh của Ban quản trị tòa nhà Hiyori Garden Tower (quận Sơn Trà, Tp. Đà Nẵng), phần diện tích sở hữu chung tại tầng 2 tòa nhà được thiết kế làm sân chơi cộng đồng, đã bị chủ đầu tư (Công ty TNHH MTV Sun Frontier Đà Nẵng) biến thành nơi kinh doanh nhà trẻ, thu lợi trái phép từ năm 2021. Mặt khác, nhà trẻ hoạt động không đúng thiết kế được thẩm duyệt, nghiệm thu về PCCC.
Cụ thể, mặt bằng tầng 2 của tòa nhà gồm: 2 sân chơi, 1 nhà trẻ (54m2), 1 phòng sinh hoạt cộng đồng, 1 phòng tập thể dục và 1 hồ bơi, đã được thẩm định thiết kế cơ sở tại công văn số 88/HĐXD-QLKT ngày 25/1/2017 của Cục quản lý hoạt động xây dựng, Bộ Xây dựng. Đồng thời trong hợp đồng mua bán căn hộ có ghi “Phần sở hữu chung thuộc tầng 2: phục vụ cho hoạt động vui chơi giải trí, nâng cao sức khỏe, sinh hoạt công cộng của các chủ sở hữu, người sử dụng của tòa nhà”.
Trường mầm non Việt Nhật trước và sau khi bị tố lấn chiếm 21m2 (năm 2023)
Tuy nhiên, sau khi hoàn thành xây dựng công trình, bàn giao căn hộ cho cư dân, chủ đầu tư đã sử dụng 1 sân chơi có diện tích 350,9m2 cạnh đó để mở rộng khu vực nhà trẻ lên 351,4m2, phục vụ hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư.
Theo tìm hiểu của phóng viên, Thanh tra Bộ Xây dựng có Kết luận 152/KL-TTr ngày 5/12/2022 nêu rõ Chủ đầu tư có vi phạm trong việc bàn giao kinh phí bảo trì tòa nhà. “Ngày 10/5/2021, Chủ đầu tư bàn giao cho Ban quản trị (cũ) kinh phí bảo trì số tiền hơn 16,8 tỷ đồng khi chưa quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định; chưa bàn giao hồ sơ điều chỉnh bản vẽ thi công tầng 2 (hồ sơ phần sở hữu chung tòa nhà) ghi nhận việc thay đổi phần diện tích chơi thành nhà trẻ và Biên bản xác định tổng số kinh phí bảo trì đã thu theo quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó xác định rõ số tiền đã thu của người mua, thuê mua và số tiền Chủ đầu tư phải nộp theo quy định”.
Theo Thanh tra Bộ Xây dựng, hồ sơ phần sở hữu chung tòa nhà là một phần của Biên bản xác định các phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư thuộc danh mục tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Chủ đầu tư và Ban quản trị ký biên bản kiểm điểm, phân định và bàn giao phần sở hữu chung của tòa nhà nhưng vẫn thiếu hồ sơ điều chỉnh bản vẽ thi công tầng 02 ghi nhận việc thay đổi phần diện tích chơi thành nhà trẻ kèm theo danh mục bàn giao hồ sơ xây dựng vi phạm điểm a khoản 3 Điều 5 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
Ngày 10/10/2023, qua kiểm tra liên ngành tại tòa nhà Hiyori Garden Tower, Phòng Cảnh sát PCCC và CNCH Công an TP Đà Nẵng nêu ý kiến: công trình đã xây dựng Phương án chữa cháy và được cơ quan Cảnh sát PCCC phê duyệt (từ năm 2019), nhưng không còn đúng với thực tế hiện nay. Về công năng sử dụng, chưa cung cấp được bản vẽ thẩm duyệt thiết kế, nghiệm thu về PCCC đối với hạng mục nhà trẻ tại tầng 2... Do đó, Phòng Cảnh sát PCCC và CNCH Công an TP Đà Nẵng đã có Công văn số 144/PCCC&CNCH-CTPC ngày 02/02/2024 yêu cầu chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Sun Frontier Đà Nẵng và Công ty CP Toàn Tâm (bên thuê diện tích nhà trẻ làm Trường mầm non Việt Nhật) hoàn trả lại nguyên trạng mặt bằng bố trí công năng theo thiết kế đã được cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH có thẩm quyền thẩm duyệt về PCCC (trả lại diện tích sân chơi đang tận dụng làm nhà trẻ).
Ban quản trị cho biết đã nhiều lần kiến nghị cơ quan chức năng TP Đà Nẵng cưỡng chế dừng hoạt động đối với nhà trẻ tại tầng 2 tòa nhà này. Yêu cầu chủ đầu tư và Công ty CP Toàn Tâm hoàn trả lại phần diện tích sở hữu chung tại tầng 2 được thiết kế làm sân chơi cộng đồng cho cư dân sử dụng đúng mục đích theo công năng thiết kế đã được phê duyệt, cấp phép.
Tuy nhiên đến nay, 2 công ty này vẫn chây ỳ và có đơn kêu cứu đổ thừa Ban quản trị cản trở việc kinh doanh.
Sở TN&MT mâu thuẫn với Sở Xây dựng về thẩm định thiết kế
Theo Ban quản trị, Sở TN&MT Đà Nẵng cấp GCN QSDĐ số DC 890531 ngày 22/11/2021 (sổ đỏ) cho Công ty TNHH MTV Sun Frontier Đà Nẵng đối với hạng mục nhà trẻ tại công trình Tòa nhà chung cư Hiyori Garden Tower không đúng quy định.
Cụ thể: Nhà trẻ chưa có hồ sơ điều chỉnh bản vẽ thi công tầng 2 ghi nhận việc thay đổi phần diện tích chơi thành nhà trẻ nên không có cơ sở để cấp sổ đỏ có diện tích đến 350,9m2. Mặt khác, theo Kết luận 152/KL-TTr ngày 5/12/2022 của Thanh tra Bộ Xây dựng, nhà trẻ thuộc phần sở hữu chung. Tuy nhiên Sở TN&MT lại cấp sổ đỏ đối với hạng mục nhà trẻ theo hình thức sở hữu riêng cho chủ đầu tư…
Tuy nhiên, Sở TN&MT Tp. Đà Nẵng cho rằng, đối với việc điều chỉnh phần sân chơi tại tầng 2 thành nhà trẻ từ 54m2 lên thành 351.4m2, Chủ đầu tư đã lập bản vẽ đề xuất và được cơ quan quản lý về việc quản lý hoạt động xây dựng là Sở Xây dựng thống nhất tại Công văn số 11477/SXD-QHKT ngày 26/12/2017.
Tòa nhà Hiyori Garden Tower địa chỉ tại quận Sơn Trà, Tp. Đà Nẵng là công trình cấp 1.
Đồng thời, ngày 12/12/2019, Sở Xây dựng có Công văn số 9846/SXD-CCGĐ thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình chung cư Hiyori Garden Tower vào sử dụng. Tại mục 2 văn bản, Sở Xây dựng có ý kiến: “Tại thời điểm kiểm tra, công trình đã được thi công hoàn thành cơ bản đảm bảo yêu cầu kỹ thuật theo hồ thiết kế đã được phê duyệt, qua kiểm tra bằng trực quan chưa phát hiện các dấu hiệu nguy hiểm về an toàn chịu lực của công trình”.
Cũng theo Công văn số 9846/SXD-CCGĐ ngày 12/12/2019: Về công năng sử dụng các tầng: Hiện nay công trình được thi công, bố trí ngăn phòng như bản vẽ đính kèm Giấy phép xây dựng 61/GPXD đã được Sở Xây dựng cấp phép ngày 29/01/2019 và bản vẽ đính kèm Công văn số 11477/SXD-QHKT ngày 26/12/2017 của Sở Xây dựng”.
Sở TN&MT cũng cho rằng, tại Phụ lục 1 của Hợp đồng mua bán căn hộ (do chủ đầu tư cung cấp khi thẩm tra hồ sơ cấp GCNQSDĐ): khoản VI mục B đã thể hiện văn bản liên quan là Công văn số 9846/SXD-CCGĐ ngày 12/12/2019 của Sở Xây dựng; tại Mục C thể hiện khu vực nhà trẻ tại tầng 2 thuộc sở hữu của bên Bán hoặc được bán cho bên thứ ba.
Theo hồ sơ đo đạc do Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường xác lập ngày 14/9/2020 thì diện tích thực tế của phần Nhà trẻ tại tầng 2 là 350,9m2.
Do đó, theo Sở TN&MT, việc cấp GCNQSDĐ số DC 890531 ngày 22/11/2021 cho chủ đầu tư đối với công trình Nhà trẻ có diện tích 350,9m2; hình thức sở hữu: sở hữu riêng; thời hạn sở hữu: đến ngày 05/9/2066 là đúng với quy với quy định của pháp luật; phù hợp với hồ sơ của dự án.
Trong khi đó, Sở Xây dựng Đà Nẵng có văn bản số 3042/SXD-CPXD ngày 6/5/2024 cho biết, chủ đầu tư có công văn số 109/CV ngày 19/10/2017 đề xuất điều chỉnh thiết kế nhằm đảm bảo tiêu chuẩn hoạt động của nhà trẻ tại tầng 2 của tòa nhà (điều chỉnh giảm 01 sân chơi liền kề để tăng diện tích nhà trẻ từ 54m2 lên thành 351,4m2).
Sở Xây dựng có Công văn số 11477/SXD-QHKT ngày 26/12/2017, có ý kiến cơ bản thống nhất đối với đề xuất mở rộng nhà trẻ và lưu ý “chủ đầu tư cần phải liên hệ với các cơ quan chức năng để tiến hành các bước theo đúng quy định”. Vì nội dung này có sự thay đổi so với hồ sơ bản vẽ thiết kế kèm theo thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở tại công văn số 88/HĐXD-QLKT ngày 25/1/2017 của Cục quản lý hoạt động xây dựng, Bộ Xây dựng.
Sở TN&MT Đà Nẵng cấp sổ đỏ khi chưa có hồ sơ thiết kế ghi nhận việc chuyển diện tích sân chơi thành nhà trẻ
Hơn nữa, tòa nhà Hiyori Garden Tower thuộc công trình cấp 1 nên hồ sơ thiết kế điều chỉnh thay đổi công năng nêu trên thuộc đối tượng phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và thẩm quyền thẩm định Báo cáo này thuộc cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng. Vì "khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn phòng, chống. cháy, nổ, bảo vệ môi trường”.
Sở Xây dựng cho biết, sau khi có thông báo kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh của Bộ Xây dựng thì Sở Xây Dựng mới hướng dẫn các thủ tục pháp lý tiếp theo để cấp Giấy phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.
Tại văn bản số 3042/SXD-CPXD ngày 6/5/2024, Sở Xây dựng cũng lưu ý: việc điều chỉnh thiết kế công trình chung cư có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các đối tác, khách hàng và các chủ sở hữu căn hộ chung cư tại dự án. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ đề nghị thẩm định, cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh, sửa xây dựng yêu cầu các chủ đầu tư phải tổ chức lấy ý kiến thống nhất về nội dung điều chỉnh công năng nêu trên của tất cả các đối tác, khách hàng và các chủ sở hữu căn hộ chung cư tại dự án để tránh tranh chấp, khiếu kiện về sau.
Tại cuộc họp ngày 12/8/2024 tại UBND phường An Hải Đông để giải quyết đơn kêu cứu của Công ty CP Toàn Tâm liên quan đến việc “xin tồn tại nhà trẻ, gia hạn hợp đồng thuê…”, đại diện Ban quản trị phản ánh việc chủ đầu tư và Trường mầm non Việt Nhật hoạt động kinh doanh nhà trẻ bất chấp sự an toàn PCCC nhiều năm nay, chưa kể đó là diện tích chiếm dụng trái phép để thu lợi bất chính, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân.
Ban quản trị đề nghị chủ đầu tư và Trường mầm non Việt Nhật chấp hành đúng Công văn số 144/PCCC&CNCH-CTPC ngày 02/02/2024 của Phòng Cảnh sát PCCC và CNCH Công an TP Đà Nẵng về hoàn trả nguyên trạng mặt bằng sân chơi cho cư dân.
