Sai phạm xây dựng và hệ lụy từ hình thức “tiền trảm, hậu tấu”

Theo chuyên gia, với một dự án nếu đã có nhiều nghi ngờ trong dư luận thì cơ quan chức năng cần xem xét, xác minh, làm rõ, công khai quá trình đấu thầu, chỉ định nhà đầu tư để tránh sự hoài nghi không đáng có.

Dự án Khu biệt thự và nhà phố vườn Vạn Tuế - Sago Palm Garden Hưng Yên mới chỉ được đồng ý về mặt chủ trương làm nhà ở và mở rộng diện tích nhưng Công ty Đại Hưng đã xây dựng 200 căn biệt thự, nhà phố và mở bán. Chủ đầu tư ký hợp đồng hợp tác đầu tư, mua bán nhà ở với khách hàng, thu hơn 244 tỷ đồng. Dự án sau đó đã bị thanh tra chỉ ra hàng loạt sai phạm liên quan đến xây dựng và kinh doanh bất động sản, tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ bị xử phạt 290 triệu đồng (tháng 3/2020).

Mới đây, UBND tỉnh Hưng Yên đã tổ chức kêu gọi nhà đầu tư để thực hiện dự án này (trong khi dự án đã xây dựng thô 200 căn biệt thự), chỉ có một nhà đầu tư duy nhất tham gia và cũng là đơn vị trúng thầu, đó là Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị TDH Ecoland (Công ty TDH Ecoland). Theo tìm hiểu của báo chí, công ty này có quan hệ mật thiết với chủ cũ của dự án là công ty Đại Hưng (Bố - Con).

Trước thực tế trên, dư luận đang cho rằng, UBND tỉnh Hưng Yên với cách làm trên đã hợp thức hóa cho sai phạm “xây chui” hàng trăm căn biệt thự, đồng thời cho thấy sự lỏng lẻo trong công tác quản lý đất đai của chính quyền địa phương…

Để làm rõ hơn về câu chuyện này, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư TP. Hà Nội.

Buông lỏng quản lý dẫn đến sai phạm 

PV: Từ câu chuyện của dự án Sago Palm Garden Hưng Yên, ông nhận định như thế nào về việc dự án bất động sản mới chỉ được đồng ý về mặt chủ trương nhưng đã ồ ạt xây dựng và rao bán dưới dạng hợp tác đầu tư, mua bán nhà ở?

Luật sư Đặng Văn Cường: Trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật gồm 3 giai đoạn, trong đó giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: Khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng phục vụ lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng; lập, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi để phê duyệt/quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án.

Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; vận hành, chạy thử; nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng; bàn giao công trình đưa vào sử dụng và các công việc cần thiết khác.

Giai đoạn kết thúc xây dựng gồm các công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán dự án hoàn thành, xác nhận hoàn thành công trình, bảo hành công trình xây dựng, bàn giao các hồ sơ liên quan và các công việc cần thiết khác.

Theo Luật Xây dựng, trước khi khởi công xây dựng, công trình phải có giấy phép xây dựng, trong khi đó đối với công trình trong đô thị thì chỉ được cấp phép xây dựng khi phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Luật Đầu tư cũng quy định việc triển khai dự án đầu tư xây dựng, nhà ở, khu đô thị thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Như vậy, nếu dự án bất động sản mới chỉ được đồng ý về mặt chủ trương nhưng chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý dự án; chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, đánh giá tác động môi trường, cấp giấy phép xây dựng, định giá đất… mà đã tiến hành xây dựng là vi phạm quy định pháp luật.

Mặt khác, đối với việc kinh doanh bất động sản thì Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Như vậy, nếu chủ đầu tư rao bán, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai mà chưa đáp ứng các điều kiện này thì cũng là hành vi vi phạm pháp luật.

Các hành vi vi phạm pháp luật trong đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản tùy tính chất, mức độ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

PV: Ông đánh giá như thế nào về trách nhiệm của chính quyền cấp cơ sở trong việc để các sai phạm đất đai diễn ra trong nhiều năm trời nhưng không có biện pháp phát hiện, xử lý, ngăn chặn kịp thời?

Luật sư Đặng Văn Cường: Để xảy ra các sai phạm trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, sử dụng đất đai diễn ra nhiều năm thì trách nhiệm cũng một phần thuộc về các sở, ban ngành, chính quyền địa phương. Thực tế, các cơ quan chức năng như Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường là các cơ quan tiếp nhận hồ sơ trình thẩm định dự án phải sâu sát, kiên quyết xử lý các sai phạm nếu có xảy ra. UBND các cấp phải sâu sát trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, xây dựng trên địa bàn, có biện pháp ngăn chăn, phát hiện kịp thời các hành vi vi phạm. Với một dự án lớn và vi phạm xảy ra nhiều năm mà các cơ quan không phát hiện ra và không có biện pháp xử lý thì các cá nhân có thẩm quyền không tránh khỏi trách nhiệm liên quan do buông lỏng quản lý.

Cần công khai, minh bạch để tránh sự hoài nghi, bức xúc 

PV: Chỉ khi cơ quan thanh tra vào cuộc, hàng loạt sai phạm tại dự án mới được phanh phui. Tuy nhiên, sau khi dự án bị đình chỉ hoạt động, tỉnh Hưng Yên đã công bố thông tin cần tìm nhà đầu tư đối với dự án Vườn Vạn Tuế - Sago Palm Garden. Dự án có diện tích khoảng 51.513m2, nằm trên địa bàn xã Phụng Công (huyện Văn Giang); tổng vốn đầu tư dự án hơn 927 tỷ đồng.

Kết quả, Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị TDH Ecoland (Công ty TDH Ecoland) là nhà đầu tư duy nhất đăng ký thực hiện dự án này. Thông tin từ báo chí, người đại diện pháp luật này có mối quan hệ mật thiết với chủ cũ của dự án.

Việc tổ chức đấu thầu dự án nhưng chỉ có 1 nhà đầu tư duy nhất tham gia và trúng thầu khiến dư luận đặt ra câu hỏi, liệu có lợi ích nhóm đằng sau? Ông nhìn nhận như thế nào?

Luật sư Đặng Văn Cường: Một trong các hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Luật Đấu thầu cũng quy định hình thức đấu thầu cũng được sử dụng để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Hồ sơ mời thầu và thủ tục tham gia dự thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư và đấu thầu.

Điều 10 Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, đối với dự án đầu tư có sử dụng đất thì áp dụng hình thức đầu thầu rộng rãi trong nước đối với trường hợp: Dự án thuộc ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư; dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này...

Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện thì sẽ áp dụng hình thức chỉ định thầu, theo đó việc chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định tại Điều 67 Nghị định 25/2020/NĐ-CP thì hồ sơ phải được thẩm định theo quy định. Nhà đầu tư được đề nghị lựa chọn khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

1. Có hồ sơ đề xuất hợp lệ;

2. Có năng lực, kinh nghiệm đáp ứng yêu cầu;

3. Có đề xuất về kỹ thuật đáp ứng yêu cầu;

4. Có giá đề nghị trúng thầu bao gồm các thành phần đáp ứng yêu cầu sau:

a) Có đề xuất tổng chi phí thực hiện dự án (M1) không thấp hơn m1 được phê duyệt trong hồ sơ yêu cầu;

b) Có đề xuất giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) không thấp hơn m2 được phê duyệt trong hồ sơ yêu cầu;

c) Có đề xuất giá trị nộp ngân sách Nhà nước bằng tiền ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành (M3) không thấp hơn giá sàn được phê duyệt trong hồ sơ yêu cầu.

Nếu việc tổ chức đấu thầu dự án nhưng chỉ có 1 nhà đầu tư duy nhất tham gia và nhà đầu tư thực hiện nộp hồ sơ đúng quy định, có năng lực, kinh nghiệm đáp ứng yêu cầu, đáp ứng đủ điều kiện trúng thầu và việc trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả chỉ định thầu; đàm phán, hoàn thiện, ký kết hợp đồng và công khai thông tin hợp đồng dự án được thực hiện đúng quy định pháp luật thì việc trúng thầu là hợp lệ.

Trường hợp có dấu hiệu sai phạm trong quá trình chỉ định nhà đầu tư thì cơ quan chức năng phải kiểm tra, xác minh, kết luận để xác định.

Việc dư luận đặt ra câu hỏi về tính minh bạch, hợp lệ của việc lựa chọn nhà đầu tư khi một chủ đầu tư dự án mới có quan hệ mật thiết với chủ đầu tư cũ, thì pháp luật không cấm việc thành viên trong gia đình tham gia tổ chức, điều hành, lãnh đạo các pháp nhân, tổ chức kinh tế khác nhau và các pháp nhân này là độc lập về hoạt động, tuy nhiên nếu đã có nhiều nghi ngờ trong dư luận thì cơ quan chức năng cũng cần xem xét, xác minh, làm rõ, công khai quá trình đầu thầu, chỉ định nhà đầu tư để tránh sự hoài nghi không đáng có.

PV: Mặt khác, với một dự án đang bị đình chỉ thanh tra, và nhà đầu tư trước đó đã thu lợi gần 250 tỷ đồng nhưng chủ đầu tư chỉ bị phạt 290 triệu đồng, việc UBND tỉnh Hưng Yên lại ra văn bản kêu gọi đầu tư và tổ chức đấu thầu dự án, phải chăng là đang “hợp thức hóa” sai phạm của dự án? Điều này liệu có tạo ra tiền lệ xấu trong công tác quản lý đất đai?

Luật sư Đặng Văn Cường: Những hành vi sai phạm trong quá trình đầu tư, xây dựng thực hiện dự án, kinh doanh bất động sản sẽ được cơ quan chức năng điều tra, xác minh, kết luận và có hình thức xử phạt theo quy định của pháp luật, có thể là xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu tội phạm.

Còn đối với việc kêu gọi đầu tư dự án thì cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện theo đúng quy định pháp luật về việc lựa chọn nhà đầu tư, nếu nhà đầu tư cũ đã bị “tước quyền” chủ đầu tư do sai phạm trong hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản thì sẽ lựa chọn nhà đầu tư mới đáp ứng đủ điều kiện, năng lực, trình độ, chuyên môn, kinh nghiệm… để triển khai dự án. Việc thực hiện các hoạt động này phải tiến hành đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định, nếu có sai phạm thì sẽ bị xử lý tùy hành vi. Nếu không thực hiện đúng theo quy định và để các sai phạm tiếp tục xảy ra thì sẽ tạo ra tiền lệ xấu trong quản lý đất đai.

PV: Vậy theo ông, giải pháp để hạn chế các dự án triển khai xây dựng khi chưa được cấp phép và tiến hành các hoạt động mua bán thu lợi khi chưa đủ điều kiện gây ra các bức xúc trong dư luận là gì?

Luật sư Đặng Văn Cường: Khi các dự án được phê duyệt, chấp thuận chủ trương và cấp phép thì cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, các cơ quan chức năng cần phải theo dõi, quản lý sâu sát, thường xuyên thanh, kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của các nhà đầu tư; hỗ trợ, hướng dẫn về trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật cũng như phát hiện sớm các sai phạm để xử lý, tránh để hậu quả về lâu dài.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng có sử dụng đất thì nên công khai, minh bạch về chủ trương đầu tư, quy hoạch, công khai chủ đầu tư, năng lực, trình độ chuyên môn của chủ đầu tư. Quá trình lựa chọn chủ đầu tư cũng cần phải chặt chẽ, tuân thủ quy định, phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi sai phạm trong đấu thầu để đảm bảo việc lựa chọn chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện thực hiện dự án.

PV: Nếu các dự án đầu tư bất động sản cứ diễn ra theo hình thức “tiền trảm hậu tấu” không dựa trên lộ trình, quy hoạch… sẽ gây ra những hệ lụy gì, thưa ông?

Luật sư Đặng Văn Cường: Để đảm bảo cho việc triển khai dự án đầu tư xây dựng được thực hiện đúng quy định, an toàn trật tự, phòng cháy chữa cháy, an toàn vệ sinh môi trường, phát huy được hết giá trị kinh tế - xã hội thì pháp luật đã quy định rất rõ về trình tự triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng, lựa chọn chủ đầu tư theo Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản… và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Việc triển khai dự án phải theo quy hoạch, kế hoạch, lộ trình.

Nếu chưa đáp ứng đủ điều kiện mà đã thực hiện hoặc chưa thực hiện xong giai đoạn trước đã triển khai giai đoạn sau thì sẽ có thể dẫn tới nhiều hệ lụy về kinh tế, xã hội, môi trường như chất lượng công trình không đảm bảo từ đó ảnh hưởng tới sức khỏe, tính mạng của người dân; gây nguy hại đến môi trường và các công trình lân cận khác; tạo ra các tác động không tốt đến xã hội, trật tự trị an…

Bên cạnh đó, ảnh hưởng đến uy tín của chính quyền, Nhà nước do các sai phạm diễn ra trong quá trình đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án; gây khó khăn cho quá trình quản lý, sử dụng nhà ở, kinh doanh, cấp giấy chứng nhận, công nhận chủ sở hữu của người dân về sau; ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội nói chung...

Những hệ lụy của việc vi phạm đầu tư, xây dựng bất động sản là rất lớn do đó rất cần cơ quan chức năng thường xuyên theo dõi, giám sát việc thực hiện dự án cũng như cái tâm, cái tầm của chính các chủ đầu tư được lựa chọn đầu tư./.

- Cảm ơn những chia sẻ của ông!