Condotel đô thị “biến tướng”

Lẫn lộn sản phẩm "ở" và "không được ở"

Trong vai một khách hàng có nhu cầu tìm mua condotel, phóng viên dễ dàng nhận được lời mời chào mua căn hộ của một môi giới tên Sáng cho dự án MHD Trung Văn (Thanh Xuân, Hà Nội) với đầy đủ các mẫu hợp đồng theo quy định.

Theo Sáng, dự án đang bán 2 loại căn hộ, một là căn hộ sở hữu lâu dài và hai là căn hộ condotel có thời hạn thuê 40 năm, thuộc 2 tòa khác nhau. Trong đó, các căn chung cư sở hữu lâu dài đa phần có diện tích lớn, từ 105-135 m2/căn, còn các căn condotel diện tích từ 49-72 m2/căn. Mức giá của 2 loại căn hộ cũng có sự khác biệt lớn. Cụ thể, giá của căn chung cư (hoàn thiện) vào khoảng 33 triệu đồng/m2, còn với condotel là 22 triệu đồng/m2.

Sáng cho biết thêm, dự án chỉ có bảo lãnh ngân hàng với tòa căn hộ sở hữu lâu dài, còn tòa condotel không được bảo lãnh do sản phẩm condotel không hình thành tài sản, không là hợp đồng mua bán nên ngân hàng không cho vay hoặc bảo lãnh. Ngoài ra, với khách hàng mua condotel, do không ký hợp đồng mua bán nên giữa chủ đầu tư và khách hàng chỉ có hợp đồng vay vốn, sau khi khách nhận nhà sẽ ký phụ lục thanh toán và thực hiện thanh toán theo phụ lục này.

Chia sẻ mối băn khoăn về pháp lý loại hình dự án có cả căn hộ chung cư lẫn condotel với luật sư Nguyễn Đức Năng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Năng & Partner thì được biết, sự khác biệt cơ bản giữa condotel và căn hộ chung cư thông thường đó là, căn hộ chung cư có hình thành “đơn vị ở” - là khu quy hoạch đất phục vụ cho việc xây dựng các công trình nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ cho khu dân cư, còn condotel không có yếu tố này, cho dù có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách lưu trú.

Chính vì khác nhau về bản chất nên quyền lợi của người mua condotel và căn hộ chung cư cũng có sự khác biệt. Ông Năng cho hay, condotel tuy là công trình xây dựng, nhưng không phải là nhà ở, nên khách hàng không được sử dụng với mục đích để ở; condotel không thuộc sở hữu của bên mua, hết thời hạn thuê thì bên mua phải trả lại cho bên bán; không được mang condotel đi thế chấp, cầm cố tại các tổ chức tín dụng, cũng không được chuyển nhượng cho bên thứ ba. Đặc biệt, hiện nay, do hành lang pháp lý cho condotel chưa đầy đủ nên người mua căn hộ này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ).

Tìm hiểu thực tế của phóng viên cho thấy, không chỉ MHD Trung Văn, mà nhiều dự án căn hộ chung cư xen lẫn condotel khác ở Hà Nội đều được một số môi giới rao bán và quảng cáo tới người mua rằng, mua condotel có thể vào ở như căn hộ chung cư thông thường và nhấn mạnh giá bán condotel “phải chăng hơn” so với căn hộ sở hữu lâu dài để lôi kéo khách hàng.

Mua nhà, không mua được quyền lợi

Liên quan tới quyền lợi khách hàng khi mua sản phẩm condotel, trong mẫu hợp đồng thuê condotel của dự án MHD Trung Văn mà phóng viên thu thập được có điều khoản quy định, chủ nhân căn hộ “không có quyền có ý kiến hoặc tham gia vào bất kỳ vấn đề liên quan đến các cơ sở hạ tầng, các tài sản, các hạng mục, hệ thống máy móc, trạm điện, hệ thống cứu hỏa, hệ thống điện trục chính, điều hòa, thông gió và trang thiết bị khác của tòa nhà nằm ngoài phạm vi căn hộ”.

Mang thắc mắc liệu quy định như vậy có ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng trao đổi với luật sư Năng, ông cho biết, vì condotel chỉ là một đơn vị lưu trú thương mại - dịch vụ, không phải là một đơn vị nhà ở, nên sẽ không có hợp đồng mua bán, mà chỉ có hợp đồng cho thuê và vì là hợp đồng cho thuê nên người thuê condotel sẽ không có các quyền của chủ sở hữu, bao gồm cả quyền như đã nêu ở trên.

Cũng theo ông Năng, trong giao dịch thương mại, nếu hành lang pháp lý điều chỉnh giao dịch đó chưa hoàn thiện thì quyền lợi của các tham gia dễ bị ảnh hưởng khi rủi ro tranh chấp xảy ra và các giao dịch liên quan tới condotel cũng không là ngoại lệ.

Mặt khác, trên thực tế, xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân liên quan tới việc quản lý, vận hành tòa nhà chung cư diễn ra khá phổ biến, trong khi với dự án MHD Trung Văn, đây còn là sự trộn lẫn giữa 2 loại hình sản phẩm căn hộ thông thường và condotel trong cùng một không gian dự án nên khả năng xảy ra xung đột, tranh chấp càng cao.

Hiện nay, quy định pháp luật đối với đơn vị quản lý, vận hành dự án xen lẫn 2 loại hình căn hộ sở hữu lâu dài và có thời hạn được quy định chung tại Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 06/2019/TT-BXD. Tuy vậy, các nhà làm luật vẫn chưa lượng hóa được đặc thù hoạt động của các khu chức năng không sử dụng vào mục đích để ở, cho nên các điều khoản thi hành chi tiết về nội dung nhà chung cư chỉ tập trung vào mảng nhà ở và cư dân, mà chưa tập trung điều chỉnh hoạt động khác, chức năng khác của khu chung cư đó.

Không dễ khai thác

Đánh giá về tiềm năng sản phẩm này, chuyên gia bất động sản Lê Xuân Nga cho rằng, do mang đặc tính là một cơ sở lưu trú nên đầu tư vào condotel thường có vòng quay vốn kéo dài, vì thế khả năng thu hồi vốn trong thời gian ngắn là bất khả thi, trong khi sản phẩm này còn bị hạn chế về thời gian sở hữu. Chưa kể, thị trường nhà ở cho thuê tại Hà Nội vốn khắc nghiệt, khả năng khai thác, cho thuê khó, khó đạt giá thuê cao và phụ thuộc nhiều vào đơn vị quản lý vận hành.

“Trong điều kiện thuận lợi, nhà đầu tư cần tối thiểu khoảng 16 năm để thu hồi vốn khi đầu tư vào condotel, một khoảng thời gian quá dài đối với một sản phẩm có thời hạn sở hữu 40-50 năm. Một điều khác, chất lượng dự án, khả năng khai thác còn phụ thuộc nhiều vào chất lượng đơn vị vận hành. Đây là một trong những lý do khiến condotel có giá bán rẻ hơn đáng kể so với căn hộ chung cư thông thường”, ông Nga nói.

Lý giải việc nhiều dự án chung cư ở Hà Nội “trộn lẫn” căn hộ chung cư thông thường và condotel để bán, một chuyên gia từ JLL Hà Nội cho rằng, nguyên nhân xuất phát từ việc dự án nằm trong khu vực đã có mật độ dân cư quá cao, chủ đầu tư không thể xin cấp phép 100% căn hộ là nhà ở nên phải “biến tấu” để lách luật. Tuy nhiên, thực tế là, với các căn hộ loại này, cả người mua lẫn sự điều hướng của bên bán đều hướng tới nhu cầu để ở, chứ không phải cho thuê.