Rủi ro tiềm ẩn từ hợp đồng 'đặt cọc giữ chỗ'

Khi “giữ chỗ” thành điểm nóng tranh chấp

“Giữ chỗ chỉ 50 triệu đồng, mai tăng giá, hết suất là anh không kịp đâu!”. Chỉ với lời mời chào như vậy, anh Nguyễn Hùng Cường (chung cư Sky Central, số 176 phố Định Công, Hà Nội) đã ký hợp đồng và chuyển khoản đặt chỗ một căn biệt thự liền kề tại dự án đô thị du lịch, sinh thái quy mô lớn ở phường Tam Sơn và xã Tiên Du (Bắc Ninh). Dù dự án mới chỉ trong giai đoạn xây dựng phương án đền bù giải phóng mặt bằng, nhiều công ty môi giới vẫn rầm rộ nhận cọc trái quy định.

Anh Nguyễn Hùng Cường cho biết, gia đình anh được mời tới một văn phòng môi giới tự giới thiệu là chi nhánh của công ty có trụ sở tại Hà Nội. Sau khi được quảng bá “tiềm năng tăng giá”, “nhiều giao dịch đã đặt”, anh ký hợp đồng có đóng dấu đỏ. Khi trở về Hà Nội, anh đã tìm đến địa chỉ trụ sở chính được ghi trong hợp đồng, thế nhưng không tìm thấy bất kỳ công ty nào mang tên như vậy.

Tương tự, tại một dự án khu đô thị mới ở phường Việt Yên, tỉnh Bắc Ninh vào thời điểm đầu tháng 12-2025 cũng xuất hiện một số cá nhân môi giới bán hàng, nhận đặt cọc giữ chỗ. Được biết, đến nay, 39 căn xây thô của dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng phần phân lô đất nền vẫn chưa được phép. Thời điểm này, tại dự án trên không còn xuất hiện các điểm quảng cáo, tư vấn, môi giới... nhưng trên các nền tảng mạng xã hội và trang thông tin về bất động sản, không ít môi giới vẫn mời chào đặt cọc giữ chỗ tràn lan.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng... khi dự án chưa đủ điều kiện. Vì vậy, việc ký hợp đồng thông qua đơn vị trung gian hoặc ký khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đều tiềm ẩn rủi ro cao. Vụ kiện mới đây của khách hàng mua biệt thự tại dự án NovaWorld Phan Thiết (Lâm Đồng) là điển hình cho những rủi ro tiềm ẩn trong giao kết “đặt cọc sớm”. Dù dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán hàng nhưng chủ đầu tư đã ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng tư vấn, môi giới với khách hàng để “bán hàng” sớm, nhận tiền cọc. Đáng chú ý, khách hàng lại vay vốn của ngân hàng, khiến quan hệ 3 bên trở nên phức tạp. Khi xảy ra tranh chấp, mỗi bên lại đưa ra một lập luận khác nhau về trách nhiệm và nghĩa vụ, khiến quá trình giải quyết trở nên rối rắm, kéo dài.

Để tránh rủi ro, theo đồng chí Nguyễn Tuấn Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh, cần tăng cường việc công khai, minh bạch về pháp lý, tiến độ và điều kiện kinh doanh của từng dự án, đồng thời chú trọng tuyên truyền để người dân nắm rõ quy định trước khi giao dịch. Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Ninh cũng khuyến cáo nhà đầu tư phải kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án, tránh tham gia những dự án chưa có thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc đang thế chấp ngân hàng.  

Khung pháp lý phải bảo vệ được cả hai phía

Trao đổi với chúng tôi, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, cho biết: “Thực tế hiện nay, các hợp đồng “đặt cọc giữ chỗ”, hay “hứa mua-hứa bán” đang bị nhiều chủ đầu tư và sàn môi giới biến tướng thành công cụ huy động vốn trá hình, trong khi bản chất pháp lý của chúng hoàn toàn khác với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Về nguyên tắc, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác trong tương lai. Nó không làm phát sinh quyền sở hữu, quyền sử dụng hay nghĩa vụ bàn giao tài sản. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều chủ đầu tư lại sử dụng các hợp đồng này như một phương thức huy động vốn sớm, thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Điều đó đồng nghĩa người mua đang bỏ tiền vào một dự án chưa có cơ sở pháp lý bảo đảm, thậm chí có thể không bao giờ được triển khai”.

Chính vì vậy, rủi ro đầu tiên sẽ thuộc về người mua. Khi dự án chưa có giấy phép xây dựng, chưa nghiệm thu móng hay chưa được phép bán, mọi giao dịch chỉ là cam kết dân sự “trên giấy”. Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc dự án bị đình chỉ, người mua có thể mất trắng khoản tiền cọc vì rất khó đòi lại từ chủ đầu tư trong khi chủ đầu tư có thể đã mất khả năng thanh toán. Các hợp đồng này vốn dĩ chỉ là công cụ dân sự tạm thời, nhưng đã bị “nâng cấp” thành công cụ tài chính, trong khi người mua thường không đủ năng lực nhận biết rủi ro. Khi thị trường gặp biến động, những hợp đồng tưởng chừng nhỏ ấy lại trở thành điểm “kích nổ” của các tranh chấp dây chuyền, tác động đến cả chủ đầu tư, ngân hàng, sàn môi giới và hệ thống tư pháp.

Thực tế đó đặt ra tính cấp thiết của một khung khổ pháp lý minh bạch và chặt chẽ hơn, không chỉ để bảo vệ người mua, mà còn để giữ an toàn pháp lý cho các chủ đầu tư hoạt động đúng luật, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững. Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, việc thiết kế một khung khổ pháp lý minh bạch, khả thi và nhất quán là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Điều đáng lưu ý là khung khổ đó không chỉ nhằm bảo vệ người mua nhà mà còn bảo vệ các chủ đầu tư chân chính, giúp họ hoạt động trong môi trường cạnh tranh công bằng, không bị lẫn lộn với những doanh nghiệp làm ăn “chụp giật”. Cần phân định rõ ràng giữa các giai đoạn phát triển dự án, từ giai đoạn huy động vốn, xây dựng đến khi đủ điều kiện kinh doanh và gắn với đó là các công cụ pháp lý tương ứng.