Phát triển nhà ở công nhân: Chưa rõ nhạc trưởng

Bức thiết, cần thiết nhưng thiếu… nhiệt huyết

Xây dựng nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp tập trung là vấn đề bức thiết hiện nay, bởi nếu không có chỗ ở ổn định, chắc chắn họ sẽ không thể yên tâm, toàn tâm với công việc.

Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, dịch Covid-19 đang tạo thời cơ cho Việt Nam thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI), qua đó thúc đẩy nhiều khu công nghiệp mới được hình thành, nhiều khu công nghiệp cũ được mở rộng, thu hút thêm nhiều nhân công về đây làm việc. Khi đó, bài toán chỗ ăn, chỗ ở cho công nhân khu công nghiệp sẽ càng nan giải.

Trong nhiều năm qua, rất nhiều giải pháp cho nhà ở công nhân đã được đưa ra như bố trí nguồn vốn ưu đãi, tạo ra nhiều mô hình phát triển như nhà ở cho thuê; nhà ở phúc lợi của doanh nghiệp; nhà ở dân doanh; mở rộng đối tượng được hưởng ưu đãi, đặc biệt có chính sách cho các hộ dân xây nhà cho thuê được vay vốn ưu đãi để cải tạo nhà ở… Tuy nhiên, thực tế, nhà ở dành cho công nhân tại các khu công nghiệp vẫn là vấn đề bức thiết hiện nay.

Kết quả khảo sát của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cho thấy, tới thời điểm này, trong số 2,7 triệu công nhân lao động đang làm việc tại 344 khu chế xuất, khu công nghiệp trên cả nước, có hơn 1,2 triệu người có nhu cầu về nhà ở, hơn 800.000 người có nhu cầu về nhà trẻ, 1,4 triệu người có nhu cầu về các tiện ích xã hội khác.

Tại hội thảo về giải pháp an cư cho công nhân lao động vùng kinh tế trọng điểm phía Nam mới đây, đại diện Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cho biết, hiện nay, tỷ lệ lao động nhập cư ở các khu công nghiệp chiếm hơn 50%, riêng một số địa phương như TP.HCM, Ðồng Nai, Bình Dương chiếm tới 70%. Vì vậy, vấn đề xây dựng và đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho công nhân càng trở nên bức thiết.

Báo cáo từ các địa phương cho thấy, hiện có tới 226 dự án nhà ở xã hội đang triển khai trong cả nước, quy mô xây dựng khoảng 182.000 căn hộ. Tuy nhiên, hầu hết dự án này đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang xin chuyển đổi sang làm nhà ở thương mại. Vì thế, số lượng nhà ở xã hội cung ứng ra thị trường rất hạn chế, nhất là với nhà ở cho công nhân.

Thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, riêng đối với dự án nhà ở cho công nhân lao động, hiện đã hoàn thành 100 dự án, quy mô 41.000 căn với tổng diện tích hơn 2 triệu m2, bố trí chỗ ở cho khoảng 330.000 người. Các địa phương đang tiếp tục triển khai 73 dự án với khoảng 88.000 căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho hơn 700.000 người. Tuy nhiên, so với nhu cầu của người lao động, thì nguồn cung trên chỉ như "muối bỏ bể".

Cần thay đổi tư duy

Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã định hướng rất rõ vấn đề nhà ở xã hội. Trong đó, việc hình thành các dạng nhà ở cho công nhân được quan tâm hàng đầu. Điều này cũng được nhiều cấp lãnh đạo từ Trung ương tới địa phương nhấn mạnh, tuy nhiên, vấn đề là tư duy, cách làm hiện nay đối với phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu của nhóm đối tượng này lại chưa thực sự có chuyển biến.

Trên thực tế, rất ít địa phương công khai quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội, dù theo quy định, phải dành 20% đất của dự án thương mại để phát triển nhà ở xã hội. Trong khi đó, ở nhiều quốc gia, việc xây dựng quy hoạch cho các loại hình nhà ở xã hội phục vụ đối tượng người lao động là công nhân rất rõ ràng, nhằm khuyến khích tinh thần "an cư, lập nghiệp".

Theo quy hoạch và định hướng, hầu hết các nhà máy đều đã dịch chuyển ra ngoại thành, các khu công nghiệp cũng được bố trí ở xa trung tâm các thành phố. Tuy nhiên, dù ở xa trung tâm, nhưng việc bố trí quỹ đất để xây nhà ở cho công nhân vẫn chưa được quan tâm. Trong khi đó, tại một số địa phương, nhà ở công nhân xây xong lại không có người ở do thiếu tính kết nối, thiếu tiện ích thiết yếu phục vụ đời sống và xa chỗ làm việc.

Chủ trương xây nhà ở cho công nhân được nhiều chủ khu công nghiệp ủng hộ, nhưng hầu như chỉ về mặt tinh thần, mà chưa có nghiên cứu đánh giá yếu tố cuộc sống thực tế của người lao động, để từ đó xây dựng ra các khu nhà ở công nhân thực sự.

Phải hiểu rõ, công nhân cũng có nhu cầu cao với các dịch vụ, tiện ích sống, vì vậy, xây nhà ở cho công nhân ngoài đảm bảo giá thành rẻ, phù hợp để người lao động có thể tiếp cận được, còn phải đảm bảo được các tiện ích, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ cho cuộc sống của họ (nhà trẻ, trường học, cơ sở y tế, chợ, siêu thị, công viên vui chơi thể thao...).

Đây thực sự là bài toán khó, nhưng không phải không làm được, chỉ cần những người làm chính sách có định hướng tư duy khác hơn, có chính sách ưu đãi rõ ràng hơn. Thực sự, đã có những mô hình phát triển nhà ở công nhân với chất lượng xây dựng, dịch vụ sống rất tốt ở Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Bình Dương. Tuy nhiên, số lượng rất ít và thường chỉ gắn với các khu công nghiệp do các nhà đầu tư nước ngoài triển khai.

Đây là một trong những gợi ý rất lớn cho các nhà quản lý khi nghiên cứu ban hành chính sách phát triển nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp. Thực tế, qua nhiều năm nghiên cứu và tham gia tạo lập các dự án nhà ở xã hội cho công nhân, chúng tôi nhận thấy nhiều quy định hiện hành chưa thực sự mở cho doanh nghiệp.

Chẳng hạn, theo các quy định hiện hành, diện tích căn hộ nhà ở xã hội từ 25 - 70 m2 với các tiêu chuẩn xây dựng khá cứng, các căn hộ thường thiết kế theo hình thức chung cư mini, nhà hộp kiểu tập thể cũ, không khuyến khích gia tăng trải nghiệm cuộc sống. Trong khi đó, các không gian xung quanh cũng có cây xanh, nhưng cảm giác rất bí bách và không có sự đối lưu không khí phù hợp và chưa tính tới bài toán khi các gia đình mở rộng thêm thành viên

Thực tế, với nhu cầu hiện đại, tùy theo vị trí từng dự án, đối tượng khách hàng mà phân bố số lượng từng căn nhà cho phù hợp, vì thế modul nhà cũng sẽ phải linh hoạt hơn khi thiết kế.

Từ đó, thay vì việc bố trí các căn hộ có diện tích cố định, thì nên thực hiện theo giải pháp thiết kế sẽ linh hoạt việc chuyển đổi diện tích các căn hộ bằng việc modul hoá các dạng căn hộ với các modul căn hộ tầm 25 - 30 m2 (căn hộ 1 phòng ngủ, 1 WC và 1 phòng ăn/khách). Khi các gia đình có nhu cầu ở rộng hơn thì có thể dễ dàng ghép 2 hoặc 3 modul lại thành một căn hộ. Như vậy, sản phẩm sẽ rất linh hoạt và đáp ứng được nhiều phân khúc, nhu cầu của người ở.

Điều này cũng là hàm ý chính sách cho phân khúc nhà vừa túi tiền cũng đang là vấn đề được quan tâm ở trung tâm các thành phố. Xu hướng quy mô một gia đình đang thay đổi theo chiều hướng giảm là cách thức mà các nhà làm chính sách phải tính tới để tạo ra cơ chế triển khai các mô hình nhà ở phù hợp hơn, tùy thuộc vào điều kiện của từng chủ đầu tư.

Phải hiểu rằng, việc triển khai các mô hình nhà này sẽ tăng số lượng người sinh sống, nhưng chưa chắc đã tăng mật độ nếu các thiết kế nhà phù hợp, cùng quy hoạch lại hạ tầng giao thông một cách bài bản và chặt chẽ hơn chứ không tự phát như hiện nay.

Trở lại với bài toán nhà ở cho công nhân, thực tế, có nhiều biện pháp để xây dựng được nhà ở giá rẻ nhưng chất lượng vẫn tốt. Trong đó, để giảm giá thành xây dựng nhưng không giảm chất lượng nhà ở cũng như các tiện ích đi kèm, thì ngay từ khâu quy hoạch, thiết kế cần rất quan tâm đến việc điển hình hoá, đồng dạng hoá và tiêu chuẩn hoá các kết cấu, áp dụng các vận liệu mới, nhẹ, thi công dễ, tự động hoá được và việc giảm thiểu các chi phí duy tu, bảo dưỡng vận hành sau này cũng là một nội dung rất quan trọng trong việc giảm giá thành sản phẩm.

Ngoài ra, khi thiết kế, cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng để tận dụng được tối đa các yếu tố tự nhiên như ánh sáng, thông gió, giảm mật độ xây dựng, tăng tầng cao và thang máy là một trong những yếu tố bắt buộc có trong thời đại hiện nay. Các tiện ích như phòng tập thể thao, khu dịch vụ, vui chơi giải trí, bãi đỗ xe, công viên… cũng cần phải được nghiên cứu, bố trí một cách hợp lý, hài hoà để phục vụ được nhu cầu sinh hoạt của dân cư.