Sau mỗi giai đoạn khủng hoảng, thị trường bất động sản lại hình thành một chu kỳ thấu tóm và sáp nhập (M&A) mới với nhiều “tay chơi” nổi lên sau những cuộc thâu tóm.
Sự tác động của dịch Covid-19 trong mấy tháng qua đã tạo ra một cơ hội để các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mở cuộc "săn" dự án khó khăn để mở rộng quy mô hoạt động của mình khi cuộc khủng hoảng qua đi.
Trái ngược với sự lo ngại cho rằng tình hình thị trường M&A bất động sản có thể ảm đạm do ảnh hưởng của dịch Covid-19, những cuộc săn lùng các tài sản chịu áp lực nợ đang diễn ra trong giới các nhà đầu tư có nguồn vốn vững chắc. Đó cũng có thể là tình huống của những tài sản ở các vị trí đắc địa mà trước đây chủ đầu tư không có nhu cầu chuyển nhượng, nay cần huy động nguồn tiền nên được đưa ra chào bán.
Bắt đầu xuất hiện “thợ săn”
Nhìn lại lịch sử thị trường, từng có nhiều doanh nghiệp trở nên nổi tiếng nhờ thành công từ những cuộc đi săn trong khủng hoảng. Trong giai đoạn khủng hoảng 2009 - 2012, các doanh nghiệp như Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh… đã lột xác hoàn toàn khi hấp thụ phần lớn dự án “đắp chiếu” ở TP.HCM. Nhờ tích lũy được quỹ đất trong giai đoạn đó đến nay họ là những doanh nghiệp có vị thế tương đối tốt trên thị trường.
Đến nay, mô típ cũ có thể được lặp lại khi nhiều dự án đã vào giai đoạn khó khăn vì chủ đầu tư cạn dòng tiền. Đồng thời cũng đã bắt đầu xuất hiện những "thợ săn" mới tìm kiếm các dự án đã cạn kiệt nguồn tiền trên thị trường.
Mới đây, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản - cho biết, ông vừa nhận được e-mail của nhà đầu tư nước ngoài cho biết đang quan tâm, muốn mua lại các dự án khách sạn trong nước. Ngoài ra, vẫn còn một danh sách hàng chục khách cần các tài sản bất động sản khác cũng được đặt hàng trong thời gian này dù thị trường đang chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực từ dịch bệnh.
Theo thông tin mà ông Cần cung cấp, nhà đầu tư này đại diện cho một nhóm các nhà đầu tư có sẵn trong tay khoảng 1 tỷ đô la để mua lại các dự án bất động sản có giá trị tại Việt Nam. Họ cũng đã có mặt tại đây để sẵn sàng đi xem dự án ngay lập tức.
Không những vậy, một danh sách dài các nhà đầu tư cần mua dự án thông qua Công ty Sohovietnam cũng cho thấy việc tận dụng cơ hội thị trường để săn hàng đang bắt đầu lặp lại ở Việt Nam. Cụ thể, danh sách này thể hiện những nội dung rất rõ ràng như khách hàng cần mua khách sạn bốn sao, quy mô từ 100 phòng trở lên, khu vực TP.HCM, Nha Trang, Phú Quốc và Đà Nẵng. Mức đầu tư khoảng 400 - 500 tỷ đồng/khách sạn và mỗi địa điểm mua một khách sạn.
Hay một khách hàng khác đang tìm mua khách sạn hoặc văn phòng tại TP.HCM, mua đất để xây hoặc tài sản có sẵn với năng lực khoảng 1.200 - 1.300 tỷ đồng.
Bên cạnh nhu cầu mua khách sạn, nhà đầu tư còn tìm mua lại dự án xây khu căn hộ để bán hoặc khu dân cư thấp tầng tại TP.HCM. Yêu cầu pháp lý sạch sẽ hoặc đang làm thủ tục pháp lý không có vướng mắc lớn, mức đầu tư 500 - 1.000 tỷ đồng.
Nomura Real Estate được biết đến với nhiều thương vụ hợp tác có tiếng trong ngành bất động sản. Công ty này đã thâu tóm 24% số cổ phần trong tòa nhà văn phòng Sun Wah Tower (Nguyễn Huệ, quận 1, TP.HCM), mua lại tòa nhà Zen Plaza (Nguyễn Trãi, quận 1, TP.HCM); hợp tác với Phú Mỹ Hưng phát triển tổ hợp cao cấp Midtown... Theo kế hoạch trung và dài hạn đến năm 2028, Nomura Real Estate sẽ đầu tư khoảng 300 tỷ yen (63.600 tỷ đồng) vào các doanh nghiệp nước ngoài, trong đó chú trọng mở rộng lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam.
Nhận định về bức tranh tổng quan tình hình đầu tư bất động sản tại Việt Nam thời gian vừa qua, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao của Savills Việt Nam, cho biết đây là thời điểm khó khăn với nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước nói chung. Mặc dù vậy, đối với một bộ phận nhóm các cá nhân và doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư bất động sản không chỉ trong và ngoài nước, thì đây lại là cơ hội rất lớn đối với họ.
"Thời gian qua, thị trường chứng kiến khá nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đã và đang sẵn sàng mua và nhận sự chuyển nhượng các dự án từ chính các nhà đầu tư đang gặp khó khăn trong lĩnh vực bất động sản. Savills Việt Nam, với tư cách là đơn vị tư vấn các thương vụ đầu tư M&A lớn trên thị trường, vẫn nhận thấy sự quyết tâm cao độ của những nhóm đầu tư này, và tính từ năm 2019 đến nay, đã có một số dự án đang trong quá trình thương thảo với tổng giá trị ước tính hơn nửa tỷ đô la", ông Sử Ngọc Khương cho hay.
Cơ hội về giá cho những cuộc đàm phán
Tương tự như kỳ khủng hoảng trước, hiện nay các thương vụ mua bán tài sản sẽ được thúc đẩy nhanh khi giá cả dễ thương lượng hơn do tác động của dịch bệnh.
Mới đây, Savills châu Á - Thái Bình Dương đã công bố báo cáo ảnh hưởng của dịch covid-19 lên toàn cảnh thị trường bất động sản trong khu vực. Từ cuối tháng 1/2020 đến nay, khi dịch bất ngờ xuất hiện gây nhiều áp lực cho nền kinh tế toàn cầu và làm suy yếu những triển vọng cho thị trường bất động sản tại châu Á Thái Bình Dương.
Ông Raymond Clement, Giám đốc điều hành Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, cho biết, về cơ bản một đại dịch làm ảnh hưởng đến sự sự linh hoạt của thị trường và có thể là nguyên nhân của một số thương vụ bán và chuyển nhượng ở quy mô lớn. Chuyên gia này dự báo Covid-19 nhiều khả năng thúc đẩy những thương vụ M&A bất động sản nghỉ dưỡng nhanh hơn khi các bên mua - bán sẵn sàng đàm phán về mức giá phù hợp hơn trước.
Phân khúc thu hút các nhà đầu tư nhất trong năm nay được đơn vị này dự đoán là văn phòng và đất dự án triển khai phức hợp căn hộ và thương mại dịch vụ. Riêng dòng sản phẩm khách sạn, trừ trường hợp ở vị trí đắc địa sẽ vẫn được quan tâm, tuy nhiên giá trị sẽ bị giảm nếu chào bán trong thời điểm này.
Đối với dự án đất xây dựng, bối cảnh hiện nay làm chậm quá trình xin giấy phép từ giai đoạn xin phê duyệt tổng mặt bằng và quy hoạch kiến trúc cho đến cấp giấy phép xây dựng. Nếu không kịp thời đẩy nhanh quy trình và tiến độ trong việc triển khai các bước trên sẽ kéo dài thời gian đọng vốn của chủ đầu tư khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng cạn kiệt về tài chính, lại không thể bán chuyển nhượng giao dịch khi giấy phép chưa hoàn tất.
Vì vậy việc hoàn thiện pháp lý dự án vẫn là yếu tố quyết định thành công của giao dịch. Bởi thay vì tự phát triển quỹ đất thì M&A các dự án giúp doanh nghiệp tiết kiệm được rất nhiều thời gian thủ tục pháp lý cũng như giải tỏa mặt bằng. Phát triển dự án mới có khi mất cả năm trời và nhiều khi mất luôn cơ hội thị trường. M&A cũng giúp doanh nghiệp dễ lựa chọn các dự án tại các vị trí đẹp, quỹ đất lớn, có hạ tầng dân sinh phát triển.
Tuy nhiên xu hướng M&A trong giai đoạn này vẫn có nhiều khác biệt khi thị trường vốn trong những năm gần đây ghi nhận nhiều hơn các giao dịch mua bán cổ phần từ 49 - 76%, không giới hạn ở việc cần phải mua đứt dự án. Các nhà đầu tư, đặc biệt là nước ngoài, vẫn luôn để mở phương án hợp tác với nhà đầu tư trong nước để vừa được hỗ trợ trong quá trình hoàn tất pháp lý cho dự án, vừa để hỗ trợ tìm hiểu văn hóa tiêu dùng của người Việt Nam.
