Sự vươn lên về tỷ trọng trong tổng khối lượng phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong quý 1/2020 cho thấy những chuyển động mới.
Theo thông lệ, quý 1 hàng năm thường là quý thấp điểm phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong năm do có Tết Nguyên đán và đây mới chỉ là giai đoạn xây dựng kế hoạch kinh doanh, kế hoạch tài chính của các doanh nghiệp. Riêng trong năm nay, ngoài yếu tố mùa vụ, các doanh nghiệp còn đang chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19. Tuy vậy, điều bất ngờ là lượng phát hành TPDN trong quý 1 vừa qua vẫn tăng gần 40% so với cùng kỳ năm 2019.
Cụ thể, đã có tổng cộng 47.500 tỷ đồng TPDN được phát hành, bao gồm 5.000 tỷ đồng phát hành ra công chúng của tập đoàn Masan (MSN), còn lại là 256 đợt phát hành riêng lẻ của 17 doanh nghiệp niêm yết và 48 doanh nghiệp chưa niêm yết.
Đáng chú ý, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã giành vị trí dẫn đầu về khối lượng phát hành (thay cho nhóm ngân hàng như trong các quý trước) với tổng cộng 23.202 tỷ đồng, chiếm tới 49% khối lượng phát hành toàn thị trường trong quý 1 và tăng 9,8% so với cùng kỳ. Nhóm ngân hàng giảm mạnh quy mô phát hành với chỉ 940 tỷ đồng (chiếm 2,3%), bao gồm 230 tỷ đồng trái phiếu 10 năm của ACB và 710 tỷ đồng trái phiếu bảy năm của TPBank.
Sự vươn lên về tỷ trọng trong tổng khối lượng phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản cho thấy những chuyển động mới.
Quan trọng nhất là xu hướng đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu khi nhóm doanh nghiệp này gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay từ ngân hàng.
Dịch Covid-19 đang có những tác động mạnh đến nền kinh tế, trong đó lĩnh vực bất động sản được dự báo sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề. Khi triển vọng kinh doanh suy giảm, các ngân hàng sẽ thắt chặt việc cho vay lĩnh vực này.
Trong khi đó, doanh nghiệp địa ốc lại cần tiền để nuôi dự án nên chỉ còn cách tìm đến kênh trái phiếu. Trên thực tế, xu hướng này đã diễn ra trong suốt năm 2019 khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành các thông tư theo hướng dần siết chặt tín dụng chảy vào bất động sản.
Dịch Covid-19 trong quý 1 năm nay chỉ là một tác nhân khiến xu hướng tìm vốn qua kênh trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản càng trở nên mạnh hơn.
Để phát hành thành công, các doanh nghiệp địa ốc đã phải tăng lãi suất trái phiếu. Theo thống kê, lãi suất phát hành bình quân quý 1/2020 của nhóm doanh nghiệp bất động sản là 10,77%/năm, tăng 43 điểm cơ bản so với năm 2019.
Mức chênh lệch lãi suất giữa trái phiếu và tiền gửi lên tới 4%/năm, giúp thu hút một lượng lớn nhà đầu tư cá nhân. Xét trên bình diện toàn thị trường thì trong quý 1, nhóm nhà đầu tư cá nhân mua tổng cộng 9.536 tỷ đồng trái phiếu (tương đương tỷ trọng 20% - gấp đôi so với mức trung bình 10% của năm 2019).
Về cơ cấu, trái phiếu bất động sản được nhà đầu tư cá nhân yêu thích nhất khi họ mua vào 6.300 tỷ đồng, tương đương 28,3% tổng lượng phát hành trong lĩnh vực này. Trong đó, toàn bộ 5.347 tỷ đồng trái phiếu phát hành trong 110 đợt của TNR Holdings trong quý 1 đều được các cá nhân trong nước mua. Một số khoản trái phiếu bất động sản khác có nhà đầu tư cá nhân mua nhiều là trái phiếu của Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Phú Hưng (400 tỷ đồng); Công ty TNHH Khu du lịch Vịnh Thiên Đường (166 tỷ đồng); Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (147 tỷ đồng)…
Diễn biến trên đặt ra những cảnh báo mới về rủi ro cho hoạt động chung của thị trường TPDN. Lãi suất phát hành được đẩy lên cao trong khi triển vọng chung của thị trường khó khăn có thể sẽ manh nha các đợt vỡ nợ, mất khả năng chi trả gốc và lãi của các doanh nghiệp trong tương lai. Đặc biệt, thiệt hại với nhà đầu tư cá nhân sẽ lớn hơn do hiện tại, các cơ chế bảo vệ quyền lợi và minh bạch hóa thông tin cho nhóm này vẫn cần rất nhiều cải thiện.
Dự báo nhu cầu phát hành trái phiếu bất động sản trong các quý tới có thể sẽ vẫn ở mức cao do các doanh nghiệp thiếu hụt dòng tiền khi thị trường địa ốc đóng băng và khả năng tiếp cận vốn ngân hàng tiếp tục bị hạn chế. Lãi suất phát hành nhiều khả năng sẽ duy trì ở vùng hiện tại do phần bù rủi ro cao.
Môi trường chính sách cũng có thể theo hướng không thuận lợi khi NHNN đang lấy ý kiến về dự thảo thông tư quy định tổ chức tín dụng mua, bán TPDN. Đáng chú ý là dự thảo thông tư này có một số điểm mới theo hướng siết chặt việc giao dịch TPDN của các tổ chức tín dụng (TCTD).
Đơn cử, dự thảo quy định TCTD chỉ được mua TPDN khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3% theo báo cáo tài chính gần nhất đã được kiểm toán tại thời điểm mua, trừ trường hợp mua TPDN theo phương án cơ cấu lại được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bên cạnh đó, TCTD cũng không được mua trái phiếu của doanh nghiệp có phát sinh nợ xấu trong vòng 12 tháng gần nhất trước thời điểm quyết định phê duyệt mua. Quy định này nhằm hạn chế các TCTD không kiểm soát được tỷ lệ nợ xấu dưới 3% nhưng vẫn thực hiện mua bán TPDN.
Ngoài ra, dự thảo cũng quy định TCTD không được mua TPDN phát hành có mục đích để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác do khó kiểm soát mục đích sử dụng vốn, dòng tiền từ nguồn phát hành trái phiếu.
Một quy định khác cũng được đề cập trong dự thảo là TCTD mua bán TPDN với mục đích nắm giữ đến ngày đáo hạn, khi thực hiện bán TPDN này cho TCTD khác thì không được mua lại các TPDN đã bán hoặc trái phiếu phát hành cùng lô, cùng đợt phát hành.
Ngoài ra, dự thảo cũng đề cập một số quy định kế thừa Thông tư 22 và Thông tư 15 như TCTD không được vay vốn của TCTD khác để mua TPDN, không được mua TPDN với mục đích cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành.
Về tổng thể, những quy định trong dự thảo nêu trên sẽ khiến việc huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản từ các nhà đầu tư tổ chức lớn, cụ thể là các ngân hàng ngày càng trở nên khó khăn. Do vậy, các hoạt động chào bán trái phiếu sẽ hướng đến nhóm nhà đầu tư cá nhân nhiều hơn.
Trên cơ sở đó, nhà đầu tư cá nhân khi quyết định mua trái phiếu bất động sản thì ngoài lãi suất, cần hết sức lưu ý đến khả năng thanh toán, thanh khoản và sức chịu đựng qua thời kỳ dịch bệnh của các doanh nghiệp.
