Tiếp tục lộ trình siết tính dụng từ năm 2020: Cơ hội để sàng lọc thị trường

Thắt “van” tín dụng, doanh nghiệp nhỏ khó càng thêm khó

Theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 30/9/2020 là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến hết ngày 30/9/2021 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022 là 34%; từ ngày 1/10/2022 là 30%.

Cũng theo Thông tư 22, các khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và là khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở có vốn vay dưới 1,5 tỷ đồng áp dụng hệ số rủi ro 50%. Mỗi khách hàng chỉ được áp dụng hệ số rủi ro này cho 1 khoản vay.

Đối với hệ số rủi ro 100% áp dụng với các khoản cho vay phục vụ đời sống dưới 4 tỷ đồng (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đã áp dụng hệ số rủi ro 50% nêu trên); khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở không có tài sản bảo đảm là chính nhà ở đó. Đối với hệ số rủi ro 150% áp dụng với các khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà tổng số tiền từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đã áp dụng hệ số rủi ro 50% nêu trên).

Nhiều chuyên gia đánh giá, chính việc siết chặt cả tín dụng tiêu dùng và đầu tư đang khiến nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh. Nhiều chủ đầu tư vì không đủ tiềm lực tài chính nên không thể bàn giao dự án chất lượng, dễ dẫn tới tình trạng sản phẩm tồn đọng, gia tăng nợ xấu.

Bên cạnh đó, rất khó tách bạch rõ giữa nhu cầu mua đầu tư và nhu cầu mua ở thực nên khách hàng có nhu cầu mua nhà an cư cũng bị ảnh hưởng khi tín dụng ngân hàng siết chặt.

Số liệu công bố gần đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có tới 90% nhà đầu tư không tiếp cận được vốn ngân hàng mặc dù có phương án kinh doanh khả thi. Bên cạnh đó, với các dự án vay được thì lãi suất tăng mạnh. Điều này cũng được phản ánh rõ nét khi thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận những con số sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch trong 9 tháng năm 2019, trong đó có phần tác động lớn từ chính sách giảm tín dụng bất động sản.

Theo ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills, nguồn vốn dành cho bất động sản không được dồi dào như trước đây, kế hoạch dành vốn cho vay của các ngân hàng cũng không còn dễ dãi như trước. Vì vậy, khó khăn với doanh nghiệp bất động sản là rất rõ ràng và ngày càng khó hơn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng, nhưng không phải với tất cả các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, ông Sơn nhấn mạnh, những doanh nghiệp gặp khó hiện nay chủ yếu sẽ rơi vào nhóm đối tượng tay ngang, chưa có kinh nghiệm phát triển hoặc "tay không bắt giặc". Trong khi đó, với nhiều doanh nghiệp, dù tín dụng bị siết, nhưng vẫn triển khai dự án và bán hàng tốt. Quan trọng là ở cách thức triển khai dự án và chuẩn bị cân đối tài chính theo từng giai đoạn sao cho phù hợp.

Ở góc độ quản lý, bà Phạm Thị Vân Anh - Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng khẳng định, Thông tư 22 có 2 chỉ tiêu sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

“Thứ nhất là hệ số dùng vốn ngắn hạn đầu tư trung dài hạn. Khoản cho vay bất động sản thường là khoản trung, dài hạn. Trong khi vốn huy động của ngân hàng thường là ngắn hạn. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đang muốn giảm dần khoản ngắn hạn cho đầu tư trung, dài hạn.

Thứ hai là hệ số rủi ro áp dụng với những khoản cho vay bất động sản cũng gây ảnh hưởng đến thị trường, nhưng không nhiều. So với quy định trước đây về tỷ lệ đảm bảo an toàn, hệ số áp dụng với những khoản kinh doanh bất động sản vẫn giữ nguyên là 200% từ Thông tư 36 trước đây đến Thông tư 22 hiện nay”, bà Vân Anh nói.

Theo bà Vân Anh, thông tư này có ảnh hưởng ít nhiều tới thị trường bất động sản tuy nhiên NHNN cũng đã nghiên cứu rất kỹ để đưa ra lộ trình phù hợp, hạn chế tối đa các rủi ro xảy ra. Qua đó mong muốn chủ đầu tư và các nhà đầu tư tích cực huy động các nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng.

Năm 2020, thị trường dành cho những doanh nghiệp chịu thay đổi, đứng vững trên đôi chân của mình

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sau những ý kiến phản hồi từ Hiệp hội, Ngân hàng Nhà nước cũng đã tiếp thu và kéo dài lộ trình siết chặt tới 2022. Đây được xem là khoảng thời gian trì hoãn vừa đủ để các doanh nghiệp bất động sản làm quen với quá trình siết chặt kiểm soát tín dụng. Với khoảng thời gian đó, các doanh nghiệp đủ năng lực sẽ tồn tại, còn doanh nghiệp nào yếu sẽ bị thị trường loại bỏ, thanh lọc, tránh tình trạng doanh nghiệp bất động sản “trăm hoa đua nở” như hiện nay.

“Doanh nghiệp muốn tồn tại được, thì vốn chủ sở hữu phải vững, thương hiệu phải được nâng lên, có chiến lược phát triển rõ ràng, làm ăn uy tín, sáng tạo. Về lâu dài, việc ngân hàng siết cho vay bất động sản sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn”, ông Nam nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh ngân hàng nhà nước dần khóa “van” tín dụng các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải có những nhìn nhận rất rõ ràng về kế hoạch tài chính và triển khai dự án trong bối cảnh mới, chủ động tìm kiếm những nguồn vốn khác, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng.

TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, sau khi siết tín dụng, chắc chắn thị trường sẽ có khó khăn nên các doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân cần có sự chuẩn bị phương án huy động vốn khác ngoài kênh tín dụng.

"Ví dụ như qua cổ phiếu được doanh nghiệp bất động sản chào bán trên thị trường chứng khoán, hoặc qua trái phiếu bất động sản, hoặc liên kết với các quỹ đầu tư nước ngoài. Đây là cuộc “thanh lọc” thị trường, để đứng vững và tiếp tục duy trì mức độ phát triển, các doanh nghiệp bất động sản phải thực sự đủ năng lực. Đồng thời, đòi hỏi các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản dưới góc độ phát triển dự án hay cá nhân nhỏ lẻ phải chuyên nghiệp hơn, đằng sau gián tiếp phát triển thị trường tài chính lành mạnh hơn”, ông Thành lưu ý.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên năm 2019 diễn ra mới đây tại Hà Nội, PGS. TS. Trần Kim Chung chia sẻ, hiện có 9 nguồn vốn cơ bản dịch chuyển vào thị trường bất động sản. Đặc biệt, vốn FDI dịch chuyển vào Việt Nam đang tăng. Theo Báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 11 tháng năm 2019, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài (FDI) đạt 31,8 tỷ USD, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm 2018. Bên cạnh đó, vốn thực hiện của dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài ước đạt 17,69 tỷ USD, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018.

Lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 3,31 tỷ USD, chiếm 10,4% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Bên cạnh đó là 119 nghìn tỷ vốn trái phiếu, đây là luồng tiền quan trọng của thị trường bất động sản. Trong năm 2019, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất cao nhất.

Một số dòng vốn khác như: Nguồn đầu tư gián tiếp; Nguồn kiểu hối. Sau năm 2016 có suy giảm, nhưng đến 3 năm gần đây đạt 16 tỷ đồng vào 2019; Nguồn đầu tư tư nhân vào hạ tầng bắt đầu trỗi dây, chứng tỏ kinh tế tư nhân làm được những việc mà cách đây 20 năm chỉ là viễn cảnh. Mở rộng từ bất động sản thì rất nhiều doanh nghiệp tham gia đấu thầu công trình BT là một điều tích cực; Nguồn phái sinh; Kênh chứng khoán; Đầu tư công.

Do vậy, theo vị chuyên gia này, xem xét nguồn vốn đầu tư vào thị trường 2019, thì sẽ thấy tình hình 2020 sẽ không có nhiều biến động đặc biệt với nguồn vốn đầu tư. Vận hành vào từng thị trường ngách khác nhau sẽ khác nhau, nhưng vẫn phải quan tâm đến luồng tiền vì đây là động lực phát triển của thị trường. 

“Năm 2020 nếu có điều gì cực đoan xảy ra thì đến trên 50% thị trường bất động sản 2020 sẽ theo hướng tịnh tiến ngoại suy, đi lên một chút theo hướng bình ổn”, TS. Trần Kim Chung nhận định.