Dù có dịch Covid-19 hay những lừa đảo kiểu như Alibaba hay không, thị trường bất động sản Việt Nam rõ là đang từ từ đi xuống, rồi sẽ đến chỗ “bất động”.
Bất động sản Việt Nam, trong gần 30 năm nay, đã có ít nhất ba lần “đứng bánh” như thế. Vì sao?
Thị trường bất động sản hiện giống như một chiếc xe hơi chết máy mà đang ở trên đỉnh núi nhưng nhiều công ty, người có quyền lợi liên quan cứ ra sức đẩy tiếp. Vì đã tới đỉnh nên rồi nó sẽ phải lao xuống thôi. Bởi tính chu kỳ. Thị trường không nghe theo tiếng gọi của con tim. Nó chỉ tuân theo quy luật, không hề có ngoại lệ.
Về mặt lý thuyết, một chu kỳ bất động sản gồm ba giai đoạn: khởi động, thăng hoa và đình trệ hoặc suy thoái. Các giai đoạn diễn ra kế tiếp nhau trong khoảng 5 - 7 năm (chu kỳ nhỏ) và 50 - 70 năm (chu kỳ lớn). Một khi đã đi vào chu kỳ đình trệ rồi, ai mà lội ngược dòng cho được?
Kích cầu hầu như chẳng ích gì, mà còn gây hệ lụy xấu cho nền kinh tế. Trong những năm 2011 - 2013, Chính phủ đã ra tay cứu trợ những nhà phát triển bất động sản khi giá nhà đất lao dốc. Nhưng đó cũng là một nguyên nhân chính khiến lạm phát tăng lên, gây thiệt hại cho cả nền kinh tế cùng người dân bình thường.
Nghiên cứu và thực tế có song hành?
Không ít công ty tư vấn bất động sản dự báo một bức tranh đẹp về thị trường, dựa trên những “nghiên cứu riêng” của họ.
Jones Lang LaSalle trong nghiên cứu mới nhất, cho biết “nhu cầu sẽ vẫn tiếp tục tăng trong tương lai và sẽ đẩy giá cao hơn nữa ở tất cả các phân khúc”(1).
Nhưng doanh nghiệp gốc Mỹ này cũng thừa nhận: “Nhu cầu trong phân khúc cao cấp, đặc biệt là nhu cầu từ các nhà đầu tư, có thể sẽ chậm lại trong dài hạn vì mức giá cao và hiệu suất cho thuê thấp làm cho kênh đầu tư trở nên kém hấp dẫn hơn so với những năm trước đây”.
Qua rồi thời sáng mua, chiều bán là lời ngay. Giai đoạn cực thịnh với những cuộc đua tranh gay gắt giữa doanh nghiệp phát triển bất động sản trong và ngoài nước như những năm gần đây đã không còn.
Theo lý thuyết, như đã nói ở trên, sau “thăng hoa” là đến “đình trệ hoặc suy thoái”. Nếu tìm hiểu thêm, còn có thể thấy thị trường luôn bị điều khiển bởi tâm lý người tiêu dùng - tham lam, sợ hãi, mau quên - cùng quy luật cung - cầu.
Thị trường bất động sản hiện giống như một chiếc xe hơi chết máy mà đang ở trên đỉnh núi nhưng nhiều công ty, người có quyền lợi liên quan cứ ra sức đẩy tiếp.
Khi thị trường thăng hoa, lòng tham của con người trỗi dậy. Vậy họ mới dính bẫy lừa kiểu Alibaba. Giờ hẳn họ đã bắt đầu sợ hãi, nhưng chuyện bán bất động sản trở nên quá khó rồi. Vậy đó. Nhưng, sau này, khi thị trường phục hồi, những người mới lại sẽ không nhớ gì tới bài học đau thương của người đi trước. Bởi thế, chu kỳ khởi động, thăng hoa, đình trệ hoặc suy thoái lại được tái tục.
Về tính chu kỳ nói chung, giới kinh tế phương Tây thường nói đùa: Khi những ông tổng giám đốc ngân hàng hiện thời về hưu, đó cũng là lúc một cuộc khủng hoảng mới sắp bắt đầu. Vì tổng giám đốc ngân hàng mới lên sẽ quên ngay bài học cũ - một trong những lý do dẫn tới khủng hoảng.
Thêm lừa đảo và virus
Đó là về mặt chủ quan. Về khách quan thì là do quy luật cung - cầu. Đây là quy luật bao trùm chi phối mọi hoạt động của nền kinh tế nói chung, và thị trường bất động sản nói riêng.
Khi thị trường bắt đầu phục hồi, những nhà phát triển bất động sản sẽ tiếp tục lao vào xây dựng nhà cửa. Xây nhiều quá thì sẽ đến giai đoạn đình trệ và suy giảm.
Trên thực tế, giai đoạn này đang tới quá nhanh do còn bị bồi thêm bởi hai cú đấm: lừa đảo kiểu Alibaba và con virus corona.
Một người lạc quan như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng đã nhìn nhận với báo Pháp Luật TP.HCM: “Thị trường bất động sản và doanh nghiệp (trong ngành này) tiếp tục phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức lớn”. Và như thế đã hai năm rồi.
Khi nào người tiêu dùng sẽ quên? Chắc phải hơi lâu hơn so với những chu kỳ trước. Bởi thị trường bất động sản đang đầy “mùi” lo âu và căng thẳng.
Nhưng một khi đã quên tình hình của ngày hôm nay, họ bắt đầu lao vào thị trường bất động sản khiến thị trường khởi động trở lại, rồi cần cẩu quay ở khắp nơi đẩy thị trường đi tới giai đoạn thăng hoa.
Tuy nhiên, rồi sức mua lại giảm hoặc đứng yên. Cung ứng quá nhiều; nhu cầu lại không mạnh, thế là thị trường bị đình trệ. Đó là điều không khó để kiểm chứng ở TP.HCM và Hà Nội, hai thị trường bất động sản lớn nhất Việt Nam. Nhìn qua Thủ Thiêm từ cửa sổ một căn hộ tầng 15 một chung cư ở quận 4, TP.HCM, chẳng hạn, có thể thấy lô nhô nhà cao tầng. Nhiều cái đã được xây xong - nhưng đêm không sáng đèn; một số cái thì đang còn được bao bọc trong những chiếc lưới màu xanh...
Thị trường luôn tạo cơ hội
Tuy nhiên, đình trệ cũng tạo ra cơ hội. Giống như trong chứng khoán. Nhà đầu tư đại tài Warren Buffett từng nói, đại ý: Hãy tham lam khi người khác sợ hãi.
Khi “sợ hãi” lên đến đỉnh điểm chắc chắn giá nhà đất sẽ lao dốc và đó sẽ là cơ hội để “tham lam”.
Nhưng phải tìm hiểu rất kỹ. Chứ dính chủ đầu tư lừa đảo kiểu Alibaba hoặc ở rất nhiều dự án khác là coi như xong.
Thêm một kinh nghiệm mà nhiều nhà đầu tư có biết: phải chắc rằng mình sử dụng được mới mua, rồi bán cho người khác được. Một căn hộ hay một miếng đất cũng vậy, phải đặt tính khả dụng lên hàng đầu.
Ở Mỹ, nơi thị trường bất động sản là minh bạch, nhiều người mua bán bất động sản đã làm như thế. Họ mua một căn nhà, sửa sang cho đẹp, sau đó bán đi.
Có những người quanh năm suốt tháng kinh doanh bằng phương thức đó. Họ sống di động trên những chiếc xe - nhà nhỏ gọn, thường đủ chỗ cho một gia đình bốn người. Nhà cửa, đất đai đối với họ chỉ là những món hàng kinh doanh để kiếm lời.
