Phát triển thị trường bất động sản: Nút thắt mang tên... pháp luật

Xem xét chung về toàn bộ nền kinh tế, trong năm 2019, nước ta đã giữ được kinh tế vĩ mô khá ổn định, tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GDP) khá cao, lạm phát tương đối thấp. Trước đó, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã mở ra quyền của người nước ngoài được sở hữu và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Tất cả đều tạo khả năng hội nhập sâu và rộng của kinh tế Việt Nam với kinh tế khu vực và thế giới. Nắm bắt cơ hội là nhiệm vụ quan trọng nhất trong phát triển của Việt Nam hiện nay.

Với sự phát triển kinh tế như vậy, thị trường bất động sản có cơ hội phát triển tốt nếu điều tiết hợp lý kênh nối của thị trường này với thị trường tài chính - tiền tệ. Từ đó, có thể điều tiết hợp lý mối quan hệ cung - cầu hàng hóa bất động sản để đảm bảo tính hiệu quả và ổn định của thị trường bất động sản.

Theo khảo sát của nhiều công ty tư vấn bất động sản, tỷ lệ giao dịch thành công trong phân khúc bất động sản nhà ở vẫn luôn ở mức 70 - 90%. Giá nhà ở đang có xu hướng tăng nhẹ khoảng 5 - 10% tại Hà Nội và TP.HCM. Như vậy, phân khúc nhà ở đang có những dấu hiệu tích cực.

Khách du lịch nước ngoài vào Việt Nam tăng khoảng 16,2%/năm, đạt 18 triệu lượt khách trong năm 2019. Khách du lịch trong nước cũng tăng với nhu cầu đa dạng hơn và cao hơn. Du lịch Việt Nam đang có xu hướng phát triển khá nhanh dựa trên hạ tầng giao thông tốt và chính sách của Nhà nước đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Kể từ năm 2014, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (gọi chung là du lịch) đã phát triển rất nhanh với các khách sạn cao cấp, khu vui chơi giải trí hiện đại và các bất động sản du lịch kiểu mới ở dạng đa công năng như condotel, officetel, shophouse hay biệt thự nghỉ dưỡng cũng phát triển.

Nhìn lại từng phân khúc của thị trường bất động sản, có thể thấy toàn bộ thị trường bất động sản Việt Nam đều có biểu hiện phát triển tốt. Những hậu quả xấu của sự trầm lắng trong giai đoạn 2009 - 2013 đã được khắc phục khá tích cực. Đồng thời, những thành tựu mới về phát triển kinh tế đang tạo nên tiềm năng mới trong phát triển thị trường bất động sản, nhất là ở những phân khúc còn thiếu tính thị trường như phân khúc bất động sản công nghiệp và bất động sản nông nghiệp.

Phân khúc nhà ở - xung đột pháp luật và thực thi pháp luật kém

Trước hết, trong phân khúc bất động sản nhà ở, tình trạng cung thừa - cầu thiếu trong nhóm nhà ở thương mại giá cao gắn với kho bất động sản tồn đọng và nợ xấu đã được khắc phục. Nhiều dự án giá cao “đắp chiếu” đã được vận hành trở lại và được người mua tiếp nhận.

Cung nhà ở thương mại giá trung bình chiếm tỷ trọng cao đã chuyển dần sang nhóm nhà ở giá cao. Người nước ngoài tới làm việc tại Việt Nam mua nhà ở ngày càng nhiều, chủ yếu từ Hàn Quốc, Trung Quốc và Nhật Bản. Hy vọng, trong thời gian tới nhóm người từ các nước Âu - Mỹ sẽ tăng nhiều hơn cùng với việc triển khai các hiệp định thương mại tự do (FTA).

Ngược lại, nhóm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp lại thiếu “sức sống”, kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc. Người có thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận nhà ở. Thay vào đó, các cư dân tại các đô thị lớn đang hướng tới các khu đô thị mới hiện đại, xa trung tâm, giá trung bình nhưng được trả dần trong thời gian tới 35 năm.

Từ đây, có thể đặt ra vấn đề Nhà nước cần xem lại chính sách nhà ở xã hội sao cho phù hợp với nguyên tắc thị trường, thoát khỏi tính bao cấp của Nhà nước. Điều quan trọng nhất là người có thu nhập thấp có khả năng thanh toán từ thu nhập của mình.

Vấn đề lớn nhất trong phân khúc bất động sản nhà ở năm 2019 là các xung đột pháp luật giữa Luật Đất đai năm 2013 và các luật khác có liên quan chưa được tháo gỡ, làm cho việc phê duyệt các dự án nhà ở giảm đi rất đáng kể. Trong những năm trước, mỗi năm Hà Nội và TP.HCM phê duyệt được vài chục dự án, nhưng năm 2019 chỉ được vài dự án. Nếu các xung đột pháp luật không được giải quyết ngay thì tình trạng thiếu cung dự án năm nay sẽ làm cho thiếu cung nhà ở trong khoảng vài ba năm tới.

Một nhược điểm khác trong phân khúc nhà ở đã trở thành “điểm nóng” trong năm 2019 gắn với những yếu kém trong thực thi pháp luật là tình trạng các bất động sản “lậu” hình thành trái pháp luật được bán “trên giấy”, người mua đã trả tiền và đã đến ở. Các bất động sản “giả” mô tả trên giấy lúc bán khác với tình trạng nhận nhà ở trên thực tế, gắn với các tranh chấp giữa bên bán và bên mua vẫn còn tiếp diễn.

Hơn nữa, các bất động sản “ma” không tồn tại, không có thực, không có dự án nhưng vẫn được đưa ra bán như thật đã nổi lên như một điểm “siêu nóng” trong năm 2019. Tất cả đã xảy ra, gây thiệt hại lớn cho người tiêu dùng, nhưng không được phát hiện, không bị xử lý kịp thời, là minh chứng cho tình trạng yếu kém trong thực thi pháp luật.

Phân khúc du lịch - luật pháp không theo kịp thực tế đời sống

Tiếp theo, trong phân khúc bất động sản du lịch, tốc độ phát triển rất nhanh kể từ năm 2014 - 2019, tạo nên những sức sống mới cho thị trường bất động sản. Trong phân khúc này, “sức nóng” không đến từ các loại bất động sản truyền thống như khách sạn, khu vui chơi giải trí hay sân golf, mà đến từ các bất động sản du lịch kiểu mới như condotel, shophouse hay biệt thự nghỉ dưỡng.

“Sức nóng” được tạo nên do luồng vốn đầu tư từ các nhà đầu tư thứ cấp khi được cam kết rằng các bất động sản này được sử dụng đất lâu dài. Các chủ đầu tư dự án lại “mạnh bạo” áp dụng hình thức bán bất động sản hình thành trong tương lai để hút vốn đầu tư từ các nhà đầu tư thứ cấp. “Nóng nhất” là loại hình condotel vì các nhà đầu tư thứ cấp chỉ cần có khoảng 1-2 tỷ đồng là có thể đầu tư một căn hộ.

Sự thực, các bất động sản du lịch kiểu mới cần được hiểu là hình thức bất động sản đa công năng. Một condotel vừa là chung cư (condominium) lại vừa là khách sạn (hotel). Một shophouse vừa là cửa hàng (shop) lại vừa là nhà ở (house)... Bất động sản đa công năng cần phải được quản lý theo tư duy kinh tế chia sẻ mới dễ hình thành khung pháp luật, nhất là khi kinh doanh bằng kết nối mạng như Airbnb hay Westay tạo được sức phát triển rất mạnh cho kinh tế chia sẻ trong kinh tế bất động sản.

Trên thực tế, tất cả các bên có liên quan đều đang dùng tư duy kinh tế truyền thống để áp lên các bất động sản du lịch kiểu mới. Cơ quan quản lý ở trung ương thì cứ hỏi: condotel là gì, nhà ở hay khách sạn? Nếu là nhà ở thì được sử dụng đất dài hạn, còn khách sạn thì chỉ được 50 năm (hoặc cùng lắm là 70 năm).

Các cơ quan quản lý ở địa phương thì muốn kéo đầu tư về tỉnh mình, đưa ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” để giao đất lâu dài cho condotel. Các nhà đầu tư dự án thì coi condotel là khách sạn nên đặt ra cơ chế các chủ căn hộ giao lại căn hộ condotel cho mình gắn với cam kết lợi nhuận để kinh doanh như khách sạn. Lúc đầu lợi nhuận cam kết chỉ là 8%, rồi đua nhau tăng dần lên đến 15%.

Sau năm năm phát triển trong hoàn cảnh không có khung pháp luật, cuộc đua condotel đã đến hồi kết, bắt đầu từ cuối năm 2019 khi các cơ quan nhà nước ở trung ương cho rằng bản chất condotel là kinh doanh khách sạn nên không được sử dụng đất lâu dài như đất ở. Các cơ quan nhà nước ở địa phương phải sửa lại việc giao đất condotel, nhà đầu tư chỉ được thuê đất 50 năm vào mục đích kinh doanh dịch vụ.

Nhiều nhà đầu tư dự án xin điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết dự án theo hướng chuyển hầu hết các condotel sang chung cư hoặc khách sạn và xóa bỏ cam kết lợi nhuận. Các nhà đầu tư thứ cấp thấy vậy thì quay lưng lại với condotel, cầm tiền đi đầu tư vào chỗ loại hình bất động sản khác được sử dụng đất lâu dài.

Việc chủ dự án Cocobay tuyên bố xóa bỏ cam kết lợi nhuận 12%/năm đối với nhà đầu tư thứ cấp condotel chỉ là “cánh chim đầu tiên báo tin buồn”. Nhiều dự án khác không trả lợi nhuận như cam kết nhưng chẳng tuyên bố gì cả. Đến nay, chắc chỉ còn một vài chủ đầu tư muốn bảo vệ thương hiệu của mình, vẫn phải “gồng mình” để trả lợi nhuận đã cam kết.

Tại phân khúc bất động sản du lịch, “lát cắt buồn” condotel cũng có nguyên nhân từ phát triển “nóng” mà không có khung pháp luật. Luật pháp đang chậm hơn sức sống thực tế hơn năm năm trời. Để cứu lấy condotel hướng theo mục tiêu đưa kinh tế du lịch trở thành kinh tế mũi nhọn, chỉ có hai giải pháp.

Một là cho chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức giao đất để sử dụng lâu dài nhằm kéo lại các nhà đầu tư thứ cấp và cho phép áp dụng cơ chế bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Hai là thay đổi được tư duy của các nhà đầu tư thứ cấp theo hướng đừng quan tâm tới thời hạn sử dụng đất mà phải quan tâm tới hiệu quả kinh doanh. Giải pháp thứ hai khó thực hiện hơn. Để thực hiện cần phải kết hợp với việc đổi mới sắc thuế bất động sản, thuế áp lên trường hợp sử dụng đất lâu dài cao hơn thuế áp lên sử dụng đất có thời hạn.

Kinh tế phát triển tốt đang tạo ra kỳ vọng lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam khi nhìn vào các phân khúc khác đang có tiềm năng lớn như văn phòng cho thuê, siêu thị bán lẻ, khu công nghiệp, nông nghiệp quy mô lớn.

Hoàn thiện khung pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản là nhiệm vụ cần đặc biệt quan tâm nếu muốn kinh tế bất động sản ổn định và lành mạnh trong những năm tới. 

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường