Miền đất hứa tỉnh lẻ: "Hoa thơm, trái ngọt" dành cho ai?

Những năm gần đây, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ khi hàng loạt các chủ đầu tư lớn “ôm tiền về tỉnh lẻ”.

Có thể kể đến như Hòa Bình. Trước đây đa phần là các dự án du lịch nghỉ dưỡng nhỏ lẻ đáp ứng nhu cầu chủ yếu của khách hàng Hà Nội, thì nay đã đón nhận nhiều dự án bất động sản quy mô lớn từ các doanh nghiệp tên tuổi như T&T Group, Vincom Retail, FLC, Geleximco, Phú Mỹ Hưng,...

Tiếp đến, làn sóng này lan rộng ra Thái Nguyên khi hàng loạt các dự án khu đô thị lớn được đầu tư quy mô, bài bản. Ví dụ khi Khu đô thị Kosy của Tập đoàn Kosy, Khu đô thị Danko City của Tập đoàn Danko,...

Bên cạnh đó, “điểm nóng” của thị trường địa ốc phía Bắc thời gian qua phải kể đến Bắc Giang, một trong những thủ phủ công nghiệp lớn nhất miền Bắc với 6 cụm khu công nghiệp và gần 40 khu công nghiệp vừa và nhỏ. Thống kê của Sở Xây dựng Bắc Giang cho thấy, toàn tỉnh hiện có 40 dự án bất động sản do doanh nghiệp làm chủ đầu tư, dự kiến có khoảng 26.000 lô đất ở sẽ được cung cấp ra thị trường khi các dự án hoàn thành trong vài năm tới.

Ngoài ra cũng phải kể đến một số tỉnh thành khác như Hưng Yên, Hải Dương, Thanh Hóa, Thái Bình,... cũng thu hút một lượng lớn nhà đầu tư quan tâm. Hiện tại, giá nhà đất tại nhiều khu vực chứng kiến sự tăng trưởng nóng.

Hàng loạt các dự án khu đô thị lớn được đầu tư tại các tỉnh 

Tương tự như phía Bắc, thời gian qua, lượng khách hàng quan tâm đầu tư vào bất động sản tại các vùng lân cận TP.HCM cũng tăng mạnh. Cụ thể, theo báo cáo mới nhất của batdongsan.com cho thấy, mức độ quan tâm tìm kiếm mua đất nền tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Lâm Đồng lần lượt tăng 8%, 12%, 22% và 82%.

Bên cạnh thị trường tại một số tỉnh thành quen thuộc, gần đây, bất động sản phía Nam chứng kiến sự trỗi dậy của các địa bàn mới. Tiêu biểu như khu vực Tây Nguyên, xuất hiện một số dự án khu đô thị lớn có tính đồng bộ. 

Bất động sản tỉnh lẻ được coi là một trong những xu hướng nổi bật của 2020, nhưng không phải nơi nào cũng là "miền đất hứa" cho "hoa thơm trái ngọt". Nhà đầu tư cầu lưu ý điều gì khi khai hoang vùng đất mới? Đâu mới là tấm bảo hiểm đảm bảo sự an toàn khi đầu tư ở tỉnh lẻ?

Cà phê cuối tuần xin giới thiệu chia sẻ của các chuyên gia: Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế; ông Vũ Cương Quyết, CEO Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc.

PV: Có thể thấy sự chuyển dịch đầu tư bất động sản đến các tỉnh lẻ thời gian qua đang trở thành xu hướng, chuyên gia đánh giá như thế nào về sự dịch chuyển này?

Ông Vũ Cương Quyết: Tôi đánh giá đây là xu hướng tất yếu, vì dân số và kinh tế ở các tỉnh đều đang phát triển, do vậy nhu cầu về bất động sản là điều đương nhiên.

Cụ thể, trước đây, thị trường bất động sản chủ yếu phát triển ở các thành phố lớn, đặc biệt là các thành phố trực thuộc Trung ương như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Hải Phòng,.. Tuy nhiên, những năm gần đây, cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch rõ rệt, kéo theo đó, tốc độ phát triển đô thị ở Việt Nam không chỉ tại các thành phố lớn mà ở cả các thành phố trực thuộc tỉnh.

Do đó, khoảng 3 năm vừa qua, nhận diện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và dân số đó, nhiều dự án được đầu tư, mở bán ở các tỉnh.

TS. Đinh Thế Hiển: Như chúng ta cũng thấy, trong vài năm gần đây thị trường tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM tăng trưởng rất mạnh. Sức hút vùng trung tâm dẫn đến giá bất động sản tăng cao. Bên cạnh đó, năm 2019 thị trường lại chứng kiến không ít các dự án đang gặp vấn đề vướng mắc về pháp lý khiến nguồn cung bị chững lại, không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.

Thực tế trên khiến cho các doanh nghiệp lớn cũng như các doanh nghiệp nhỏ, nhà đầu tư cá nhân tìm hướng đi mới hướng đến các phân khúc khác, địa phương khác có nhiều tiềm năng để phát triển. Cụ thể các phân khúc như đất nền, các tổ hợp dự án nghỉ dưỡng hay khu đô thị đồng bộ là những gì nhà đầu tư quan tâm tại thị trường tỉnh lẻ.

Ông Nguyễn Văn Đính: Việt Nam phát triển và tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, ấn tượng trong nhiều năm qua đã tạo đà cho các địa phương tỉnh lẻ trên cả nước phát triển kinh tế khá đồng đều. 

Thể hiện ở sự đầu tư mạnh mẽ của các tỉnh vào phát triển các đô thị, khu công nghiệp…Những hoạt động đầu tư đó tất yếu đã tạo nên sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhu cầu về nhà ở và hệ thống hạ tầng dịch vụ xã hội các tỉnh mới bắt đầu hình thành, thị trường bất động sản cũng có mức chi phí và giá thành thấp so với các thành phố lớn nên cơ hội để sinh lời cao. Đây là lý do chính khiến thị trường tỉnh lẻ có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Mặt khác, một số vùng có thị trường bất động sản đã phát triển mạnh trong một vài năm trở lại đây như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam và một số tỉnh thành khác trên cả nước tiếp tục có dấu hiệu suy giảm bởi các vấn đề về chính sách và vốn tín dụng, lãi suất ngân hàng. Nguồn cung hạn chế, giao dịch chủ yếu đến từ các dự án đã chào bán trước đó. Xảy ra tình trạng một số dự án đóng bảng hàng, ngừng giao dịch do điều kiện pháp lý chưa đảm bảo hoặc không bán được hàng. Trong bối cảnh này, một số thị trường mới như Hòa Bình, Yên Bái, Lâm Đồng, Ninh Thuận, Bình Thuận… dành được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Đáng chú ý là hầu hết các dự án đang ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đang đầu tư để đưa ra thị trường.

PV: Rõ ràng, làn sóng đầu tư bất động sản tại các tỉnh đã diễn ra lâu nay, theo chuyên gia đây có phải “miếng bánh ngon” dành cho mọi nhà đầu tư hay không?

Ông Vũ Cương Quyết: Đầu tư bất động sản tại các tỉnh thực sự không dễ dàng vì nhu cầu ở tỉnh không cao như tại các thành phố lớn. Do vậy không phải nhà đầu tư nào cũng gặt hái được “quả ngọt” khi tham gia vào thị trường này.

Có rất nhiều bài học thực tiễn minh chứng cho thực tế trên. Một số dự án khu đô thị treo, bỏ hoang cả thập kỷ như tại Đồng Nai, Bình Dương,... Các nhà đầu tư đổ xô về các tỉnh với hy vọng sẽ đón đầu thị trường tại đây, song, cơ sở hạ tầng không theo kịp tốc độ hoàn thành dự án nhà ở. Mặt khác lại không đủ khả năng để phát triển các dịch vụ tiện ích kèm theo để thu hút khách hàng, dẫn đến bỏ hoang, lãng phí.

Trái lại, đối với các chủ đầu tư lớn có đủ năng lực tài chính, năng lực quản lý vận hành, thì bất động sản tỉnh lẻ chính là miền đất hứa. Phải khẳng định rằng các doanh nghiệp bất động sản lớn họ đều thành công hơn các doanh nghiệp nhỏ. Bởi họ đầu tư đồng bộ về cơ sở hạ tầng, đồng bộ về dịch vụ, tiện ích và đủ năng lực tài chính để xây dựng cả một khu đô thị lớn. Chỉ khi được quy hoạch đồng bộ như vậy thì khu đô thị đó mới sống được.

Còn các nhà đầu tư nhỏ, chỉ đủ sức đầu tư các khu đô thị nhỏ lẻ, sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong vấn đề vận hành và không tạo niềm tin, cũng như không đáp ứng được nhu cầu về không gian sống cho khách hàng.

TS. Đinh Thế Hiển: Theo xu hướng dịch chuyển chung thì các nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà đầu tư cá nhân cũng tìm về các tỉnh với kỳ vọng đây sẽ là miền đất hứa đem lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, chủ yếu là đầu cơ, lướt sóng, ăn theo các dự án lớn, đẩy giá thị trường tăng mạnh. Từ việc đầu tư chưa thực sự phù hợp đó đã đó tạo nên nỗi lo suy thoái thị trường ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng và cả các nhà đầu tư lớn.

Thực tế để đem lại những giá trị thực cho chính mình và thu hút khách hàng, các tập đoàn lớn sẽ phải bảo đảm có quy hoạch lớn, đầu tư đồng bộ về cảnh quan, dịch vụ, tiện ích đầy đủ. Mặt khác, chính quyền địa phương các tỉnh cũng sẽ rất hoan nghênh các dự án như vậy vì tỉnh đang thiếu những khu đô thị hiện đại, quy mô lớn nên sẵn sàng giao đất, ủng hộ doanh nghiệp triển khai thực hiện.

PV: Các chuyên gia có đề cập đến việc quy hoạch khu đô thị đồng bộ sẽ tạo nên sự thành công của dự án tại các tỉnh. Vậy tiềm năng nội tại của các tỉnh có tác động như thế nào đến những dự án đô thị đồng bộ này?

Ông Vũ Cương Quyết: Tại các tỉnh, thời gian gần đây, nhu cầu nội tại về bất động sản của người dân gia tăng. Bởi quy hoạch trước của thành phố chưa đáp ứng được sự tăng dân số nhanh chóng cũng như chưa đáp ứng được nhu cầu vui chơi, giải trí của người dân.

Tiếp đến là nhu cầu từ cư dân nhập cư. Các tỉnh đã rất năng động trong việc thu hút vốn đầu tư, đặc biệt là vốn FDI. Từ đó dẫn đến lượng lao động tăng mạnh, kéo theo nhu cầu về chỗ ở và các dịch vụ kèm theo tăng.

Ngoài ra, cũng phải kể đến nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân về các tỉnh hoàn toàn có khi thị trường tại các thành phố lớn đang khan hiếm, bão hòa.

Từ thực tế trên, với lợi thế về thiên nhiên, khí hậu trong lành hơn các thành phố lớn, diện tích đất sạch đủ để đáp ứng nhu cầu về một khu đô thị lớn đồng bộ về tiện ích, cảnh quan, cơ sở hạ tầng, các dự án hứa hẹn chắc chắn sẽ đem lại giá trị sống tối đa cho khách hàng.

Ví dụ ở phía Bắc, một số tỉnh thu hút lượng đầu tư vào công nghiệp, đầu tư FDI lớn sẽ có tiềm năng phát triển khu đô thị đồng bộ như tại Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Ninh,...

Phía Nam, phải kể đến các địa phương như Cần Thơ, Long An, Bình Dương, hay mới đây là Buôn Ma Thuột cũng đang thu hút đầu tư khá mạnh.

Trước đây chúng ta rất ít nghe đến thị trường bất động sản Buôn Ma Thuột, vậy nên nếu hiện tại có sự phát triển, đầu tư của các nhà đầu tư lớn thì tương lai sẽ rất tốt. Bởi đây là vùng đất mới, mặc dù chưa thu hút phát triển công nghiệp nhưng đây là thành phố núi đông dân nhất do đó nhu cầu nội tại của chính cư dân, mong muốn được hưởng dịch vụ tiện ích đồng bộ của một khu đô thị mới hiện đại, tiện nghi là hoàn toàn có thực.

TS. Đinh Thế Hiển: Đầu tư bất động sản đều có quy luật và giới hạn nhất định. Không phải vùng nào, tỉnh nào cũng có thể đầu tư. Yếu tố cốt lõi chính là nhu cầu của cư dân. Các khu công nghiệp có nhiều công nhân và khu trung tâm dịch vụ thương mại dân cư ở lâu đời thì việc hình thành các khu đô thị lớn mới thành công.

Cụ thể, khu vực đông dân có nhu cầu dịch vụ thương mại phải kể đến khu vực đồng bằng Nam Bộ, miền Tây. Bên cạnh đó, theo chiến lược đầu tư của chính phủ thì từ năm 2021 sẽ có 3 đến 4 tuyến đường cao tốc hình thành ở đồng bằng Sông Cửu Long sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản tại khu vực này. Kéo theo đó là các tỉnh như Long An, Tiền Giang,... cũng là điểm đến tiềm năng của các nhà đầu tư.

Mới đây, thị trường bất động sản Buôn Ma Thuột cũng đang nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Mặc dù hạ tầng giao thông kết nối có quốc lộ 14 tương đối tốt, tuy nhiên với tính chất của đô thị miền núi chứ không phải là thành phố công nghiệp như Bình Dương hay thành phố du lịch như Đà Lạt; nên để phát triển thành công dự án khu đô thị, Buôn Ma Thuột sẽ phải cạnh tranh với các địa phương khác như Đăk Nông, Gia Nghĩa để trở thành thủ phủ của Tây Nguyên, đồng thời các nhà đầu tư sẽ phải tạo sức hút từ chính việc quy hoạch một dự án hoàn chỉnh, đồng bộ.

Ông Nguyễn Văn Đính: Với sự gia tăng dân số nhanh như hiện nay, nhu cầu về nhà ở sẽ còn nóng trong một thời gian dài, kể cả tại khu vực các tỉnh lẻ. Ở góc độ chủ đầu tư, tại các tỉnh, giá cả, ưu đãi đầu tư cũng như sự đầu tư mạnh của Nhà nước vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị đều tốt hơn. Doanh nghiệp cũng dễ phát triển dự án hơn vì nguồn vốn đầu tư không quá lớn. Thời gian qua có thể thấy, hàng loạt nhà đầu tư phát triển dự án, kể cả những thương hiệu lớn đều đầu tư vào nghiên cứu và thực hiện các dự án bất động sản có quy mô lớn. Việc các đại đô thị lớn phát triển thành công sẽ tạo động lực để các tập đoàn lớn tiếp tục đầu tư mạnh mẽ hơn cho hạ tầng đô thị ở các địa phương.

PV: Trước làn sóng đầu tư về tỉnh lẻ, các chuyên gia có lời khuyên nào dành cho các nhà đầu tư, chủ đầu tư trước khi quyết định rót vốn vào thị trường này chứ không phải theo phong trào?

Ông Vũ Cương Quyết: Với thị trường bất động sản các tỉnh cần hết sức lưu ý, nên mua trực tiếp từ các chủ đầu tư. Thứ 2, đầu tư bất động sản tỉnh lẻ đòi hỏi phải đầu tư dài hạn, việc đầu tư lướt sóng rất dễ dẫn đến rủi ro vì nhu cầu của tỉnh là có thực nhưng sau nhiều sự cố lừa đảo, thối giá, khách hàng tại các tỉnh khá thận trọng.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần có quy hoạch bài bản, đồng bộ, phù hợp với quy hoạch chung của tỉnh, thậm chí quy hoạch cho 10 - 20 năm sau. Khi có quy hoạch dài hạn thì các dự án mới có thể khớp nối được hạ tầng, phát triển lâu dài.

Trái lại, nếu quy hoạch manh mún, nhỏ lẻ, dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư khi tìm kiếm khách hàng, khả năng dự án bị hoang hóa sẽ cao.

TS. Đinh Thế Hiển: Như chúng ta đã thấy năm qua nhiều lãnh đạo lớn của tỉnh Khánh Hòa đã mắc sai phạm liên quan đến phê duyệt các dự án. Nguyên nhân do chính quyền địa phương cấp đất, giao đất không theo tinh thần chiến lược của Trung ương và sự phát triển của địa phương, thành ra họ có những dự án đầu tư không tương xứng, dẫn đến treo, hoặc bỏ hoang.

Từ bài học trên, sắp tới việc giao đất phát triển dự án tại các địa phương sẽ tốt hơn rất nhiều và không có chuyện giao cho doanh nghiệp yếu kém. Do vậy, doanh nghiệp muốn triển khai dự án buộc sẽ phải đảm bảo các yếu tố về quy hoạch, năng lực tài chính, năng lực quản lý, khai thác vận hành.

Còn đối với các nhà đầu tư cá nhân, trước khi đầu tư cần tìm hiểu kỹ dự án, tìm hiểu năng lực của chủ đầu tư chứ không nên chỉ nghe theo những lời quảng cáo, marketing từ một phía.

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, đầu tư vào thị trường tỉnh lẻ nhà đầu tư cần phải quan tâm tới 4 yếu tố: Thứ nhất, cần phải tìm hiểu về thực trạng đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, xã hội, dịch vụ tại khu vực đó (toàn vùng và nội tại dự án). Thứ hai, thông tin quy hoạch, kế hoạch phát triển, kinh tế theo chủ trương của địa phương và đánh giá khả năng triển khai thực hiện dự án. Thứ ba, định giá trị bất động sản phải trên nguyên tắc thực tế đầu tư của địa phương, của dự án mà mình tham gia. Thứ tư, đánh giá nhu cầu cần thực sự của thị trường thông qua quan sát thực tế giao dịch được thực hiện bởi khách hàng thực tế có nhu cầu sử dụng hay là các nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ.

Đặc biệt, nhà đầu tư chỉ nên lựa chọn các dự án có chủ đầu tư uy tín, chất lượng và khả năng điều hành, khai thác, kinh doanh dự án sau đầu tư hiệu quả. Như vậy mới đảm bảo an toàn nguồn vốn và khả năng sinh lợi cao, bền vững.

Xin cảm ơn chia sẻ của các chuyên gia!

Thiết kế: Hạnh Hồng