Trong cơn bĩ cực, giới bất động sản đã nhớ tới nhóm khách hàng đột nhiên trở nên tiềm năng nhất trong mắt của họ: giới trẻ.
Biết bao lời có cánh khiến những người không còn trẻ cũng muốn trở lại tuổi thanh xuân đã hiện diện trong văn bản đề xuất các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà vượt qua khó khăn trong đại dịch Covid-19 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA). Nào là một nghiên cứu gì đấy chứng minh, đa phần người trẻ có thu nhập tăng gấp đôi sau 10 năm. Nào là đầu tư cho giới trẻ ít rủi ro. Nào là từ ‘căn hộ nhỏ’ ban đầu, người trẻ sẽ chuyển đổi qua các loại căn nhà lớn hơn… Cứ như thể, con đường trải bằng hoa hồng đã có sẵn, chỉ cần một cú hích để giới trẻ bước lên. Đó chính là ‘tín dụng tạo lập căn nhà đầu tiên’.
Dù chưa được giải thích rõ ràng nhưng có thể hiểu, ‘tín dụng tạo lập căn nhà đầu tiên’ là một hình thức cho người trẻ vay với lãi suất phù hợp, trong một khoảng thời gian đủ lâu. Cứ theo cách ‘đếm cua trong lỗ’, hai ưu ái này sẽ thúc đẩy nhóm đối tượng này mạnh tay sở hữu căn nhà riêng, bước khởi đầu cho cuộc sống tự lập, điều vẫn tương đối xa lạ với nếp sống, nếp sinh hoạt của người trẻ cũng như các bậc phụ huynh của họ.
Tính tới đầu tháng 3/2020, tồn kho bất động sản tăng 38% so với cùng kỳ năm trước(ảnh minh họa)
Lời thủ thỉ về việc những thượng đế mới của doanh nghiệp bất động sản sẽ được vay tín chấp càng khiến nhiều người tin rằng, giấc mơ đẹp chỉ cách một tầm tay với. Giới trẻ vốn nhiều mộng mơ nên trong phút chốc họ quên mất một điều, chính tổ chim cúc cu nhỏ sẽ là khoản thế chấp cho các khoản vay của họ. Họ có thể có nhà một năm, hai năm hoặc thậm chí 10 năm, nhưng đột nhiên khi công việc trắc trở khiến việc hoàn thành các nghĩa vụ đóng góp không kịp thời, tài sản ấy sẽ nằm ngoài quyền quyết định của họ. Nước Mỹ luôn có các gói tín dụng cho người trẻ vay mua nhà, đi học và nhiều nghị sĩ nước này đã phải thừa nhận thực trạng, họ phải oằn lưng nợ tới gần cuối cuộc đời. Chỉ có ông chủ nhà băng và ông chủ bất động sản là không thể thua thiệt.Tất nhiên, cũng chả cần phải sống xa nhau. Câu chuyện sẽ trở về với bản tính tự tôn vẫn rất dồi dào trong tâm lý của người Việt. Có nhà, có xe riêng đang được coi là một trong những biểu hiện thành công trong xã hội và nếu chỉ phải tốn một khoản đóng góp ban đầu, không bậc cha mẹ nào từ chối đặt con cái lên bệ vinh quang ngay từ những bước chân đầu chập chững vào đời. Nói cho cùng, thành công nào của giới trẻ chẳng là thành công của cha mẹ họ.
Với các ngân hàng thương mại, đó có thể còn là một món lợi kép. Đương nhiên, khi đã đặt vấn đề tín dụng ưu đãi, không thể có chuyện mức lãi suất cho vay mua nhà xấp xỉ 12%/năm như hiện tại. Một giải pháp tương tự như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng vài năm trước có thể xuất hiện. Ngân hàng thương mại, một mặt sẽ có khoản thu thường kỳ từ phần trả góp của giới trẻ, mặt khác sẽ được cấp bù lãi suất của các khoản vay mà không chịu bất cứ rủi ro nào.
Về phía các doanh nghiệp bất động sản, xem ra đó dường như vẫn chỉ là một liều thuốc tăng lực hạng nhẹ. Trong văn bản đề xuất, HoREA đã đưa ra sản phẩm tương ứng với đối tượng khách hàng trẻ là ‘căn hộ nhỏ’. Loại sản phẩm này vừa mới được hợp thức hóa bằng quy định diện tích căn hộ chung cư tối thiểu là 25m2 theo Thông tư 21 năm 2019 của Bộ Xây dựng. Đồng nghĩa, loại căn hộ này chưa kịp có trên thị trường.
Như vậy, theo kịch bản tối ưu nhất, khi đề xuất được các cơ quan chức năng chấp thuận, động lực xây dựng các căn hộ loại nhỏ này sẽ càng mạnh mẽ. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, thêm một sản phẩm mới, thêm một nguồn lợi nhuận mới. Có những điểm sáng mới trên thị trường, lại có thêm một nguồn tín dụng để xoay vòng vốn, hẳn nhóm doanh nghiệp này tin rằng họ sẽ vượt qua được khó khăn hiện tại.
Thực tế rất tiếc lại khốc liệt hơn thế. Dù chấp nhận mọi tính toán lạc quan, không thể bỏ qua những số liệu biết nói. Tính đến dầu tháng 3/2020, tổng giá trị tồn kho của các doanh nghiệp địa ốc niêm yết lên đến hơn 223.000 tỷ đồng, tăng 38% so với cùng kỳ. Trong đó, có đến 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng; có 4 tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng; riêng 2 tập đoàn hàng đầu lại có lượng hàng tồn kho chiếm đến 63% tổng giá trị hàng tồn kho. Dịch bệnh Covid-19 chỉ như một cú đánh nhẹ vào một cơ thể vốn đã không khỏe mạnh và ngành bất động sản mau chóng bị tổn thương.
Điều đáng nói, lượng tồn kho rất lớn này, dường như chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp bởi một lẽ đơn giản, nhu cầu nhà ở xã hội từ nhiều năm nay vẫn luôn bức thiết. Có vẻ như, giá nhà hiện đang quá cao so với thu nhập của người dân và đó mới là căn nguyên của mọi vấn đề.
Việc phát triển mảng ‘căn hộ nhỏ’ không giúp hóa giải thực trạng này. Trong Thông tư 21, Bộ Xây dựng đã có những yêu cầu nghiêm ngặt để ngăn chặn việc chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ để bán cho khách hàng, tạo nên sự không tương thích giữa mật độ dân số và điều kiện hạ tầng, gây quá tải, nguy cơ hình thành những khu ổ chuột. Vậy nên, ngay cả trong hình dung thị trường căn hộ mới trở nên sôi động, doanh nghiệp sẽ có thêm một nguồn thu mới, để bù trừ cho những mảng kinh doanh ảm đạm, khối u tồn kho sẽ không giảm bớt. Phải lường tới nguy cơ khối u này phát triển thành căn bệnh nặng hơn bất cứ lúc nào mà không cần đến những cú hích tai họa như dịch Covid-19.
Vậy thì, thay vì các biện pháp giải cứu nghiêng về ưu đãi tín dụng, thuế khóa, cần tái lập tình trạng bình thường mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, mà chủ yếu là điều chỉnh nguồn cung tương đối cân xứng với nhu cầu, cả về số lượng, chất lượng và giá thành.
Về mặt số lượng, cân nhắc cấp phép dự án căn hộ mới khi nguồn cung trên thị trường đang quá dôi dư. Thay vào đó, khuyến khích doanh nghiệp phát triển những loại sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Về giá thành, một trong những điểm then chốt để giảm giá thành là giảm thiểu phí trung gian trong quá trình xây dựng nhà ở. Theo đó, đấu thầu dự án công khai minh bạch, không phát sinh những chi phí gầm bàn, lót tay; giảm thiểu tối đa hoa hồng, ‘phết phẩy’ trong quá trình xây dựng; hạn chế các khâu trung gian trong quá trình giao dịch – mua bán căn hộ. Thậm chí, có thể tính tới việc đặt ra mức trần lợi nhuận cho doanh nghiệp bất động sản, hoặc đánh thuế nặng lợi nhuận, chấm dứt cuộc đua đẩy giá để các ông trùm bất động sản thu lời càng nhiều càng tốt…
Xin được nhắc rằng, trong nhiều năm gần đây, mối lo bong bóng bất động sản, dù luôn được trấn an nhưng chưa bao giờ vợi hẳn. Và khi đã thấy rõ những bất cập, càng nuông chiều thì sẽ càng nảy sinh thêm nhiều sự lệch lạc khác.
Khánh Nguyên - Theo Báo Đất Việt
