Bạn đọc hỏi: Khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở, làm thế nào để người mua sang tên số đỏ đúng quy định luật pháp, tránh tình trạng bị lừa đảo?
Về vấn đề này, báo Tin tức thông tin: Muốn sang tên sổ đỏ an toàn và hợp pháp, người mua cần biết rõ những thông tin về nhà ở, đất ở định mua như thửa đất có thuộc quy hoạch, có đang bị thế chấp ngân hàng hay đang có tranh chấp không? Kiểm tra điều kiện sang tên...
Vì vậy, người mua cần tra cứu các điều kiện sang tên số đỏ.
Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động. Người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ.
Trang 2 Giấy chứng nhận thể hiện rõ thông tin nhà ở, đất ở.
- Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Thông tin về các điều kiện này do công chức địa chính xã, phường, thị trấn tại cơ sở công bố.
Bên cạnh đó, người mua cần xem thông tin quy hoạch, thế chấp. Mặc dù theo quy định trong một số trường hợp thửa đất thuộc quy hoạch vẫn được chuyển nhượng, nhưng không ai muốn nhận chuyển nhượng thửa đất thuộc quy hoạch vì giá bồi thường luôn thấp hơn giá nhận chuyển nhượng.
Do vậy, cần kiểm tra thông tin quy hoạch, tránh tình trạng nhận chuyển nhượng một thời gian ngắn rồi bị thu hồi. Theo Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018, thì toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quận, huyện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định:
- Hỏi thông tin từ người dân tại khu vực có thửa đất.
- Tra cứu trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp quận, huyện.
- Hỏi thông tin từ địa chính xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Người mua cũng phải kiểm tra mục đích sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013, một trong những nguyên tắc bắt buộc phải thực hiện khi sử dụng đất là sử dụng đúng mục đích, nếu không sử dụng đúng mục đích (tự ý chuyển mục đích sử dụng đất sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP).
Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định 4 trường hợp không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Có 2 cách kiểm tra mục đích sử dụng đất là xem tại trang 2 Giấy chứng nhận hoặc sổ địa chính vì mục đích sử dụng đất được thể hiện tại trang 2 của Giấy chứng nhận và ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể như: "Đất ở tại nông thôn", "Đất ở tại đô thị", "Đất thương mại, dịch vụ"… (theo khoản 6 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT).
Ngoài ra, người mua cần xem lịch sử giao dịch của thửa đất. Thực tế hiện nay, nhiều thửa đất đã được mua đi bán lại nhiều lần, nhưng không thực hiện thủ tục sang tên theo quy định, dẫn tới tình trạng người đang sử dụng đất không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Để tránh xảy ra tranh chấp, người mua cần kiểm tra thông tin về lịch sử giao dịch của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai, bằng cách tải mẫu phiếu xin thông tin đất đai.
Tại phiếu xin thông tin đất đai theo Mẫu số 01/PYC, người mua có thể tích vào ô “lịch sử biến động” để xem lịch sử giao dịch hoặc tích vào ô “tất cả thông tin trên”.
