Làm gì để bớt rủi ro với bất động sản?

Tổ hợp dự án Cocobay tại phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng - Ảnh: TẤN LỰC

Các chuyên gia kinh tế, tài chính cùng trao đổi với Tuổi Trẻ những nguyên nhân và giải pháp tạo ra thị trường BĐS ổn định, ít rủi ro hơn.

* PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo (trưởng khoa tài chính Trường ĐH Kinh tế TP.HCM):

Cần tạo ra nhiều "sân chơi" BĐS

Ở Việt Nam, khái niệm đầu tư và đầu cơ BĐS còn nhập nhằng. Hầu hết mọi người vẫn có những định kiến lâu đời như đất đai không sinh ra, mua vàng thì lỗ mua thổ thì lời... Mặt khác, với sự bùng nổ dân số, tình trạng di dân... khiến giá đất liên tục tăng. Ở góc độ tài chính, khi nhìn thấy xu hướng giá thì người ta luôn luôn muốn kiếm lời.

Vấn đề đặt ra, cơ quan quản lý phải tạo ra nhiều kênh đầu tư, đầu cơ khác nhau để "chia lửa" cho thị trường BĐS. Khi đó người đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn hơn thay vì chỉ tập trung mua nhà đất để không chờ tăng giá bán ra kiếm lời.

Nếu như càng chậm chân đưa ra khuôn khổ pháp lý, định nghĩa sân chơi và tạo ra nhiều những "món ăn" khác nhau thì thị trường BĐS sẽ tiếp tục có những rối ren. Bởi thị trường sẽ méo mó khi có những hình thức đầu tư lai căng "râu ông nọ cắm cằm bà kia" khiến việc mua bán lộn xộn, không quản lý được. 

Nghiêm trọng hơn, khi có tranh chấp xảy ra, người đầu tư không biết kiện ai và khi kiện không biết lấy luật nào xử.

* PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (giảng viên Học viện Tài chính):

Thay đổi về luật pháp và phương thức đầu tư

Những khủng hoảng đầu tư các loại hình BĐS vừa qua có nguyên nhân chính là do cơ chế, phương thức mua bán BĐS ở Việt Nam hiện nay có nhiều vấn đề. Hiện những quy định về điều kiện mua bán BĐS có nhưng chưa đầy đủ nên việc mua bán đất nền, condotel và ngay cả căn hộ nhà chung cư đều nảy sinh nhiều tranh chấp, bất cập.

Nếu xem việc mua bán BĐS như các tài sản khác thì phải "tiền trao cháo múc". Tất nhiên nhà đất là tài sản lớn, phải có thời gian đầu tư dài nên phải có thể bán trước khi hình thành. 

Thế nhưng, rõ ràng Nhà nước phải có các quy định quản lý về mặt thời gian hoàn thiện dự án, giao nhà và giấy chứng nhận sở hữu, cơ chế giải quyết tranh chấp, cơ chế bồi thường khi chủ đầu tư giao nhà không đúng thời hạn... 

Không thể để tình trạng có người trả tiền hàng chục năm nhưng không được chủ đầu tư giao đất, nhà. Chính những quy định cụ thể này tạo điều kiện để khi xảy ra tranh chấp, người đầu tư có cơ sở dễ dàng khởi kiện và được tòa phân xử đòi quyền lợi của mình.

* Ông Nguyễn Hoàng (giám đốc nghiên cứu và phát triển Công ty DKRA):

Đừng đầu tư khi nghe quảng cáo

Condotel là một loại hình BĐS mới, nguồn cung lại quá lớn so với nhu cầu nên các chủ đầu tư phải tìm mọi cách để bán được hàng, trong đó có việc đẩy cam kết lợi nhuận lên rất cao. Đây là mức lợi nhuận quá hấp dẫn khiến nhiều nhà đầu tư xuống tiền tại những nơi mà họ có khi còn chưa đặt chân tới.

Tuy nhiên, đi kèm với lợi nhuận cao là nhiều rủi ro mà nhiều nhà đầu tư chưa nhận biết rõ ở loại hình BĐS mới. Ngoài rủi ro về pháp lý, rủi ro tiếp theo là thị trường BĐS nghỉ dưỡng hầu như không có thị trường giao dịch thứ cấp. 

Việc mua đi bán lại condotel hầu như không có mà người mua chỉ giao lại cho chủ đầu tư kinh doanh để phân chia lợi nhuận, chưa có nhiều để chứng minh rằng người đầu tư sẽ có lời như kỳ vọng. 

Nhiều dự án cứ phát triển condotel/biệt thự nghỉ dưỡng nhưng không tính đến năng lực thu hút khách du lịch, các điểm đặc thù về du lịch tại địa phương/địa điểm đó. Ví dụ hiện nay Bình Thuận khó có thể so với Nha Trang, Bình Định - Phú Yên khó có thể so với Phú Quốc được.

Bản thân năng lực vận hành dự án của chủ đầu tư cũng là vấn đề gây e ngại cho người mua khi chưa chứng minh được ngoài một vài chủ đầu tư lớn. Nhiều chủ đầu tư cứ nghĩ mình là ngôi sao, là khác biệt nên rất tự tin cho đến khi đi vào vận hành mới thấy muôn vàn khó khăn phức tạp không thể lường hết được, dẫn tới phá sản kế hoạch kinh doanh và không thể trả lợi nhuận cho người mua. Đừng đầu tư chỉ dựa vào quảng cáo và hứa hẹn.

* Thạc sĩ Lâm Minh Chánh (sáng lập Trường đào tạo quản trị kinh doanh BizUni):

Phải hỏi thật nhiều trước khi xuống tiền

Rất nhiều nhà đầu tư cá nhân khi nghe giới thiệu những sản phẩm, dự án có tỉ suất lợi nhuận cao là tin ngay mà không có một sự do dự hay suy nghĩ hoặc hỏi ngược lại. Gặp người bán, môi giới có kỹ năng trình bày, thuyết phục nữa thì họ "mê mẩn" và gật đầu với lãi suất cao là chuyện hiển nhiên. 

Nguyên tắc chính của đầu tư là lợi nhuận cao thì rủi ro cao. Tất cả mọi sản phẩm, dự án đầu tư đều có rủi ro. Lãi suất kỳ vọng càng cao, rủi ro càng lớn. Do vậy, những tổ chức chuyên nghiệp luôn cảnh báo cho nhà đầu tư những rủi ro tiềm ẩn của sản phẩm. Và hầu hết những tổ chức thật sự chuyên nghiệp sẽ không cam kết lãi suất cao.

Để tránh rủi ro, nhà đầu tư phải tìm hiểu tổ chức, doanh nghiệp cam kết với mình là ai? Nếu họ cam kết lãi suất cao như thế, tại sao các quỹ, các tổ chức đầu tư, ngân hàng không đổ tiền vào cho họ? 

Mặt khác, nhà đầu tư cũng phải tìm hiểu về pháp lý của doanh nghiệp, hợp đồng họ sẽ ký với mình. Đồng thời cũng phải tìm hiểu nền tảng, khả năng tài chính, tình trạng kinh doanh, triết lý kinh doanh... của họ. 

Quan trọng nhất, nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ về thị trường và sản phẩm mình đầu tư. Tự tìm hiểu những thông tin đó, nhà đầu tư sẽ ra được quyết định đúng đắn.

* Ông Troy Griffiths (phó tổng giám đốc Savills Việt Nam):

Đưa condotel về đúng vị trí trong danh mục đầu tư

Cách đây 2-3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, đã có những cảnh báo đưa ra về những cam kết lợi nhuận nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo. 

Những diễn biến mới nhất của thị trường này phần nào đã được dự đoán trước. Nguyên nhân là hoạt động của dự án không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Đây không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi. 

Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết, bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng.

Trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một bản cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. 

Ở các quốc gia như Singapore, Úc, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

TS Đinh Thế Hiển (chuyên gia kinh tế):

Cân nhắc thời điểm bỏ tiền mua nhà

Nhu cầu cơ bản của con người theo thứ tự là "ăn, mặc, ở". Chỉ có ở Việt Nam mới nhấn mạnh chuyện nhà cửa trong khi nước ngoài họ chỉ lo việc làm và thu nhập cho người lao động vì có cái đó là có tất cả. Người có việc làm có tiền thuê nhà rồi tích lũy dần dần để mua nhà. Mua một ngôi nhà không chỉ là nhu cầu về chỗ ở mà đó còn là một khoản đầu tư.

Quan niệm an cư lập nghiệp và phải sở hữu nhà bắt nguồn từ thời kỳ phong kiến khi nông nghiệp là chủ đạo. Con người phải ở nơi gần và gắn liền với mảnh ruộng cố định của họ trong gần như suốt cả cuộc đời. Còn kinh tế đô thị gắn với công việc. Công việc ở đâu thì người lao động ở đó và di chuyển linh động theo công việc. Căn nhà trong đô thị là căn hộ thuê tùy nhu cầu thực tế. Do đó việc mua nhà phải tính toán lâu dài.

Lúc thị trường lãi suất cao thì người lao động nên tích lũy vốn gửi ngân hàng, lúc thị trường lãi suất thấp, bất lợi thì tính toán mua nhà. Hiện nay lãi suất ngân hàng là thực dương, như vậy là ổn với người gửi tiền.

Cùng số tiền mua căn hộ để gửi ngân hàng, lãi mẹ đẻ lãi con qua các năm thì với lãi suất 6-8% thì không thua kém bao nhiêu, thậm chí so từ 2013 đến nay thì gửi ngân hàng lời hơn so với căn hộ. Các năm tiếp theo tôi cũng cho rằng xu hướng này sẽ tiếp tục. Nếu chưa có đủ tiền thì người dân nên tiếp tục gửi ngân hàng, khi lãi suất cao thì khoan mua.