"Mức lợi nhuận của condotel tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư", TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.
Chủ đầu tư có kinh nghiệm sẽ có khả năng cam kết lợi nhuận cao
Cam kết lợi nhuận đang là vấn đề tranh cãi tại thị trường condotel. Vậy cam kết bao nhiêu, thực hiện cam kết thế nào, yếu tố nào đảm bảo cam kết lợi nhuận là câu hỏi đang được đặt ra cho giới chuyên gia, phân tích, doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án.
Tại diễn đàn “Hành lang pháp lý cho thị trường condotel” tổ chức sáng 14/12 tại Hà Nội, bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó Tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes, nhận xét ưu điểm nổi bật của condotel là chủ đầu tư có thể huy động được nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân để xây dựng căn hộ khách sạn, đáp ứng nhu cầu lưu trú ngày càng gia tăng của khách du lịch.
Theo đó, bất động sản nghỉ dưỡng là một lĩnh vực lớn, đòi hỏi nhiều chủ đầu tư phải tham gia. Một chủ đầu tư sai thì không thể đánh giá cả thị trường đang gặp vấn đề.
Bà Lộc chia sẻ: “Đáng tiếc nếu cho rằng sự cố của Cocobay Đà Nẵng là tín hiệu đổ vỡ của mô hình condotel. Đáng tiếc hơn vì những thông tin trái chiều đã khiến tâm lý của khách hàng xao động. Mấu chốt của vấn đề ở đây chính là cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng vận hành và khai khác kinh doanh thực tế làm cơ sở cho việc thanh toán và chi trả cam kết của chủ đầu tư. Trong trường hợp chủ đầu tư thuê đơn vị vận hành và quản lý khách sạn như InterContinental thì chi phí chính thức này đã lên tới 3 - 4%. Chủ đầu tư chỉ có thể chi trả 5 - 6% cho các khách hàng mua condotel và con số 10% sẽ là không thật”.
Tuy nhiên, bà Lộc cũng lưu ý rằng trong trường hợp với các chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm quản lý tự thân, hệ thống kinh doanh và khách hàng sẵn có, dự án có nhiều lợi thế đặc biệt thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hợp lý.
Cam kết lợi nhuận thực tế là khoản cam kết của chủ đầu tư về khả năng vận hành và khai thác kinh doanh trong 3 - 5 năm đầu tiên để khách hàng an tâm về năng lực kinh doanh. Với đặc thù riêng biệt, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thể chưa đạt ngay kết quả kinh doanh như kỳ vọng trong vòng 3 - 5 năm đầu. Do đó, dư luận cần có đánh giá đúng đắn để trả thị trường về đúng quỹ đạo phát triển như tiềm năng vốn có của nó.
Vị Phó Tổng giám đốc của Vinhomes cũng khuyến nghị nhà đầu tư không nên chạy theo các con số về tỷ lệ cam kết, số đêm nghỉ, bởi bản chất của đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là lợi nhuận lâu dài, tài sản được vận hành khai thác kinh doanh hiệu quả, được bảo trì bảo dưỡng theo đúng tiêu chuẩn ban đầu và giá trị gia tăng theo sự phát triển tất yếu của bất động sản nghỉ dưỡng và ngành dịch vụ du lịch. Đây mới chính là cam kết lâu dài và bền vững nhất.
Bình luận về chính sách cam kết lợi nhuận của thị trường condotel, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, cho rằng để nhận định mức lợi nhuận 8% - 12% có phải quá hấp dẫn hay không cần phải tính cả lãi vay mà chủ sở hữu phải trả cho ngân hàng hàng tháng (thông thường vay 70% - 80% trên giá mua condotel) và cả chi phí cơ hội (opportunity cost) là lợi nhuận mà chủ sở hữu sẽ mất đi khi không dùng số tiền sở hữu để gửi tiền vào ngân hàng hay đầu tư vào một loại hình đầu tư nào đó như chứng khoán hay vàng.
TS. Hiếu cũng đưa quan điểm: "Mức lợi nhuận của condotel tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư không chỉ phải có rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng mà còn phải có cái nhìn dài hạn để có những phương án kinh doanh linh hoạt phù hợp trong từng giai đoạn thị trường. Các phương án tài chính cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng và rõ ràng để chủ đầu tư duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng. Chính vì thế không có một chuẩn mực nào về tỷ lệ lợi nhuận khi đầu tư vào condotel".
TS. Hiếu lưu ý nhà đầu tư condotel trước khi xuống tiền cần khảo sát kỹ càng chứng thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh, hợp đồng mua condotel phải có điều khoản xử lý việc vi phạm cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư, sử dụng phương pháp tính giá trị hiện tại (qua các dòng tiền trong tương lai) để bảo đảm mức lợi nhuận cần thiết…
Hãy nhìn condotel như một loại hình kinh tế chia sẻ
Cũng tại Diễn đàn, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường cho biết, kể từ năm 2014, bất động sản du lịch đã phát triển mạnh với mục tiêu bảo đảm hạ tầng lưu trú cho kinh tế du lịch dựa trên phương thức đầu tư phi truyền thống nhằm huy động vốn đầu tư từ dân vào các dạng thức bất động sản du lịch với tên gọi mới.
Cũng từ đó, nhiều nhà quản lý các cấp cứ loay hoay với hình thức tên gọi mới này, chuyển ngữ sang tiếng Việt và cho rằng còn thiếu khung pháp lý để quản lý các hình thức du lịch mới này. Sự thực, tên gọi chỉ là hình thức và trong tương lai còn biết bao nhiêu cách đặt tên mới nữa. Điều cốt yếu là cần xem xét nội dung gì mới ở đây để hoàn chỉnh khung pháp luật.
GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ: “Condotel có thể sử dụng cho nhiều công năng: có thể để ở, có thể cho thuê dài hạn để ở hay có thể cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch… miễn là bảo đảm các tiêu chí về không gian sinh sống của con người. Đây là một thể hiện của kinh tế chia sẻ nhằm tận dụng cao nhất mọi nguồn lực sao cho tiết kiệm và hiệu quả cao. Do đó, cần thay đổi góc nhìn quản lý đối với các bất động sản đa công năng, trong đó có công năng phục vụ du lịch, cần chuyển sang nhìn nhận theo kinh tế chia sẻ”.
Cũng theo ông Võ, khái niệm bất động sản đa công năng không phải là điều gì mới ở Việt Nam. Một chung cư thường có vài tầng dưới cùng làm siêu thị, cửa hàng, văn phòng... và các tầng trên làm nơi ở. Vậy thì một số tầng làm nơi cho thuê lưu trú cũng không làm thay đổi chung cư này.
Một chung cư cao cấp cần một doanh nghiệp quản lý và một khách sạn cũng cần một doanh nghiệp quản lý, chẳng có gì khác nhau. Mọi nhà ở tại đô thị Việt Nam cũng vừa để ở, vừa để làm cửa hàng. Hình thức shophouse hay shopvilla cũng chẳng có gì khác với nhà mặt phố hiện nay. Như vậy, vấn đề trọng tâm không phải là hình thức tên gọi mà là cần hoàn chỉnh khung pháp luật để quản lý và phát triển các bất động sản đa công năng.
Ông Võ cho biết, cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích chủ đầu tư dự án lựa chọn. Chỉ có cách làm này mới đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này.
Ở góc nhìn của đơn vị môi giới, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: “Mô hình condotel là xu hướng tất yếu ở Việt Nam và toàn thế giới. Tỷ lệ gia đình đi nghỉ chiếm 60%, mô hình căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng là rất tốt và phù hợp nhu cầu”.
Do vậy, theo ông Thanh, thứ nhất, cần xác định đất ở mang ra làm căn hộ nghỉ dưỡng hoặc căn hộ du lịch nhưng với các khu vực quy hoạch để làm du lịch khi ở đó không có hạ tầng phục vụ đất ở hay nhu cầu ở thì chuyện chuyển đổi sang đất ở hoặc chung cư là không thể.
Tuy nhiên, một số thành phố biển như Đà Nẵng ưu tiên mặt biển làm khu vực phát triển du lịch không cho đơn vị ở hình thành cũng để phục vụ cho số đông. Đây là một trong những quan điểm quy hoạch văn minh.
Và như vậy khái niệm đề nghị phải cấp quyền sở hữu lâu dài cho condotel hay căn hộ, khách sạn thì đây không phải vấn đề đang vướng mà cần xác định đất quy hoạch cho khu vực đó dành cho cái gì thì cấp giấy chứng nhận theo cái đó.
Thứ hai, cần xác định nhu cầu căn hộ nghỉ dưỡng sẽ còn dài hạn. Theo thống kê lượng giao dịch, lượng hấp thụ của thị trường với căn hộ du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang tốt. Đồng thời, công suất phòng khai thác vào mùa hè luôn đạt mức cao, và với tốc độ phát triển du lịch hiện nay, chúng ta cần lượng căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng cao trong 5 - 10 năm tới.
Ông Thanh cho rằng, việc xác định đề nghị giải quyết vấn đề pháp lý trong chuyện đưa ra các quy định trong công tác quản lý condotel rất đúng. Các nhà đầu tư nên xác định rõ ràng khi chúng ta chọn loại hình đầu tư vào căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng là đã trở thành một cổ đông.
“Khi trở thành cổ đông, chúng ta không thể đi giữa chừng. Có những trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ cho khách hàng, khi cấp quyền sở hữu căn hộ nhưng vì chọn mô hình căn hộ nghỉ dưỡng, nếu không rõ ràng trong hợp đồng, trong trường hợp khu căn hộ nghỉ dưỡng có khoảng 20-30% không dùng để khai thác du lịch mà chuyển đổi thành hình thức nhà ở sẽ xảy ra hệ lụy các khách hàng còn lại sẽ bị ảnh hưởng.
Đồng thời, khi là xác định là cổ đông nên minh bạch hóa về chuyện chia sẻ lợi nhuận. Thực ra với đơn vị có năng lực, uy tín, việc đảm bảo lợi nhuận 10% cho khách hàng đến giờ phút này vẫn rất tốt. Nhưng thị trường du lịch của Việt Nam đang bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, nên lợi nhuận có thể bị ảnh hưởng. Đây là chuyện hoàn toàn có thể xảy ra”, ông Thanh nhận định.
