Loạt bất cập trong Luật Đất đai 2013 chậm được sửa đổi khiến việc tiếp cận đất đai để phát triển dự án vẫn là một rào cản lớn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản phải “khóc ròng”.
Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, năm 2019, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại (67,7% tăng 5,9% so với năm 2018), trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy những khó khăn, thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Doanh nghiệp “than trời” vì Luật Đất đai, cơ quan soạn thảo vẫn "bình chân như vại"?
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Đất đai là nguồn lực quan trọng có tính quyết định tới thành công của một dự án kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Dù doanh nghiệp đã chuẩn bị đầy đủ các nguồn lực để phát triển dự án, đặc biệt về vốn và các thủ tục cấp phép đầu tư nhưng việc triển khai dự án vẫn bị ách tắc từ năm này qua năm khác do không tiếp cận được quỹ đất sạch. Tất cả đều xuất phát từ các bất cập chồng chéo ở Luật Đất đai 2013
VƯỚNG MẮC ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long cho biết, doanh nghiệp đã trúng đấu giá đất dự án Dragon City từ năm 2004 bao gồm 14 khu đất có diện tích 44,49ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM. Doanh nghiệp đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với 14 khu đất theo đúng quy định và đã được UBND TP.HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án. Tuy nhiên đến nay, tại phân khu số 15 của dự án Dragon City vẫn còn tồn tại 1 căn nhà trên khu đất và một số hộ dân không chịu di dời dẫn đến hơn 16 năm nay Công ty Phú Long không thể triển khai dự án.
Một dự án với diện tích chiếm đất khoảng 5 - 10ha, nhưng nếu chỉ 1 hộ dân với vài trăm mét vuông đất khiếu nại thì sẽ phải dừng lại toàn bộ. Đó chính là 1 cái khó cho chính quyền địa phương đồng thời cũng là một cản trở đối với doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai để thực hiện dự án.
Tại Hội nghị trao đổi về những khó khăn, vướng mắc mà doanh nghiệp, nhà đầu tư gặp phải trong cơ chế, chính sách, nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest chia sẻ:
“Một dự án của GP. Invest được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 4/2018, khi tất cả các thủ tục quy hoạch, kiến trúc đã xong hết, đến khâu quyết định giao đất, người phụ trách trả lời “mâu thuẫn với Luật Đất đai, do đó chỉ có thể bỏ hoặc làm lại từ đầu”. Và kết quả là chúng tôi làm lại hồ sơ thủ tục từ đầu mất thời gian thêm 1 năm, đi qua 5 sở, quận địa phương. Đó là trường kỳ gian khổ của doanh nghiệp mà không ai thấu cho nỗi khổ này. Không biết kêu ai vì đó là luật”.
Theo ông Hiệp, Luật Đất đai quy định rõ phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất nhằm tôn trọng quyền làm chủ của những người đang sở hữu đất, tính toán lợi ích của quần chúng nhưng chỉ những dự án có giá trị kinh tế xã hội lớn thì mới có các cấp chính quyền vào cuộc giải phóng mặt bằng. Còn những dự án của các doanh nghiệp, mặc dù cũng làm tăng trưởng kinh tế, xã hội phát triển nhưng không được coi đó là những dự án có mục đích, lợi ích kinh tế xã hội lớn nên doanh nghiệp phải tự giải phóng mặt bằng, còn chính quyền đứng ngoài cuộc.
Bên cạnh đó, trong Luật Đất đai còn có quy định hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định mà mỗi tỉnh lại quy định một hệ số khác nhau. Phú Thọ chỉ cho hệ số đền bù là 1 nên người dân được lấy lại giá tiền rất thấp chỉ 150.000 đồng/m2. Trong khi đó, Thái Nguyên gấp 4 lần, Bắc Giang gấp 6 lần.
"Tất cả những điều đó gây nên sự bất cập trên mặt bằng giá đất. Đây chính là kẽ hở chưa giải quyết được. Trong khi đó, tỉnh yêu cầu mức giá này doanh nghiệp phải làm đúng, nếu doanh nghiệp “phá giá” thì sẽ bị tỉnh có ý kiến. Do vậy, doanh nghiệp cũng không thể tự tăng giá đền bù được. Từ hệ số đền bù thấp nên người dân không chịu nhận tiền giải phóng mặt bằng.
Ví như một dự án của chúng tôi ở Việt Trì có diện tích 50ha nhưng chúng tôi “theo đuổi” 12 năm nay, qua 5 “đời” Chủ tịch của tỉnh Phú Thọ nhưng vẫn vấp phải giải phóng mặt bằng. Bởi chỉ còn một số hộ và họ dứt khoát không chấp nhận giá đền bù.
Như vậy, vướng ở chỗ này thì phải kêu ai? Trong khi dự án của chúng tôi đã bắt đầu làm từ 2008 đến nay là 12 năm nhưng vẫn chưa thể triển khai xong. Vốn tài chính chúng tôi rót vào đây khoảng 90 tỷ đồng. Nỗi khổ như vậy, ai thấu cho doanh nghiệp bất động sản?”, ông Hiệp phân trần.
Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng Giám đốc Tập đoàn FLC cũng cho rằng, để có thể tích tụ đất để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải thỏa thuận không chỉ với một vài chủ sở hữu mà trong nhiều trường hợp có thể lên đến hàng trăm chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Đối với những dự án quy mô lớn nếu như chủ đầu tư đã thỏa thuận được với đa số chủ sở hữu, nhưng có một vài chủ sở hữu không đồng thuận và lợi dụng ưu thế là những người cuối cùng đàm phán để ép buộc chủ đầu tư phải bồi thường giá cao đến phi lý, thì chủ đầu tư gần như không có cơ chế để thực hiện trong trường hợp này.
“Về bản chất doanh nghiệp nếu trả tiền đền bù cho người dân cao thì sau này phải khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Có thể nói lợi nhuận doanh nghiêp có thể đạt được cũng không phải dễ dàng.
Tôi kiến nghị Nhà nước cần xem xét lại quy định đền bù giá đất cho người dân, đây là mấu chốt để gỡ vướng trong câu chuyện giải phóng mặt bằng, khiếu kiện của người dân", bà Hương Trần Kiều Dung nêu ý kiến.
Theo các chuyên gia, hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản chỉ được xác định giá đất sau khi đã được phê duyệt dự án và bồi thường giải phóng mặt bằng, như vậy doanh nghiệp không có đủ cơ sở đầu vào để tính toán hiệu quả đầu tư trước khi quyết định đầu tư, đồng thời tạo điều kiện cho nảy sinh tiêu cực trong quá trình giao, xác định giá đất.
Nếu không có lộ trình cụ thể giải quyết những vấn đề vướng mắc về đền bù, giải phóng mặt bằng tại các địa phương thì không chỉ các dự án dậm chân tại chỗ, mà còn gây những bức xúc trong dân dẫn đến khiếu kiện đông người, gây mất ổn định, trật tự an toàn xã hội.
ÁCH TẮC KHÂU GIAO ĐẤT DO LUẬT ĐẤT ĐAI THIẾU ĐỒNG NHẤT VỚI CÁC LUẬT KHÁC
Theo các doanh nghiệp, trong quá trình triển khai, Luật Đất đai 2013 dang có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo với các luật khác (như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, ...) dẫn đến các dự án bị đình trệ kéo dài, không có đất sạch để triển khai.
“Tôi lấy ví dụ, hiện nay bất động sản TP.HCM đang bị đình trệ, hơn 200 dự án không được phê duyệt. Nguyên nhân bởi nếu như trước kia Luật Đầu tư cho phép một miếng đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì hoàn toàn có thể hợp tác với đối tác thứ hai hoặc thành lập một công ty mới, hoặc có hai pháp nhân chung nhau hợp tác đầu tư; song Luật Đất đai lại không cho phép như vậy mà chỉ cho phép chính doanh nghiệp có mảnh đất đó được phép sử dụng. Do vậy, hầu hết các doanh nghiệp đang bị tắc lại là liên quan đến vấn đề ở Luật Đất đai”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cho biết.
“Thực tế hiện nay có những tỉnh họ áp dụng được nhưng có nhiều tỉnh bị lúng túng và yêu cầu nếu trả tiền thuê đất 1 lần thì phải trả tiền toàn bộ dự án bao gồm cả những phần như đường đi, cảnh quan... Điều này gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp vì thực tế cảnh quan, đường đi thường chiếm khoảng 60% diện tích dự án và không có nhiều giá trị kinh tế”, bà Hương Trần Kiều Dung chia sẻ.
Bên cạnh đó, theo các doanh nghiệp, quy định về đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng đang gây nhiều trở ngại. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định hình thức đấu giá đất, bỏ hình thức đấu thấu dự án có sử dụng đất, trong khi để có thể đấu giá đất thì phải có đất sạch, vì vậy không thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu được. Trong khi đó Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu đều có quy định việc lựa chọn nhà đầu tư các dự án phát triển nhà ở, các dự án có sử dụng đất thì phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thời gian qua, nhiều địa phương, nhất là các thành phố lớn, có không ít trường hợp nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng diện tích lớn để thực hiện dự án, trong đó có phần diện tích đất do Nhà nước đang quản lý, như kênh rạch, mương máng, đường giao thông, công trình công cộng khác, nằm xen kẹt trong khu đất thực hiện dự án. Theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công thì phải đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai nhiều dự án.
Theo ghi nhận thực tế, tại TP.HCM, năm 2019 không ít dự án rơi phải tình cảnh trên, chỉ vì một mét vuông đất công nhưng cả dự án phải tạm dừng. Đơn cử như tại dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát đang triển khai tại quận 7.
Dự án được thực hiện trên quỹ đất 52.648m2, trong đó có hai hình thức công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Trong đó, đối với phần khu nhà liền kề, dự án này thuộc trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, dự án hiện đang vướng hơn 7.000m2 đất công (chiếm 14% diện tích dự án) là kênh rạch, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất. Dự án ách tắc kéo dài.
Hay dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 (chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi, Bình Dương) cũng trong tình cảnh tương tự. Dự án có tổng diện tích 58,6128ha, giai đoạn đầu do Công ty TNHH sản xuất thương mại Thiên Phú làm chủ đầu tư theo văn bản số 1950/UB-SX ngày 30/05/2002.
Đến năm 2015, dự án được chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi khi công ty này trúng đấu giá từ ngân hàng. Tuy nhiên, khi Công ty Thuận Lợi triển khai, dự án lại rơi vào thế khó vì dính một phần đất công là mương nước, đường đất và một phần nhỏ đất do UBND phường Mỹ Phước quản lý.
Bên cạnh đó, theo các doanh nghiệp, quy định về kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 37, Luật Đất đai) cũng chưa phù hợp. Kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia, tỉnh, huyện đều là 10 năm, kỳ lập kế hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia và cấp tỉnh là 5 năm, thì cấp huyện chỉ là 1 năm, trong khi công tác chuẩn bị dự án thường kéo dài, nhiều khi chưa chuẩn bị xong đã phải thay đổi hay phải chờ kế hoạch sử dụng đất mới, gây rất nhiều khó khăn, thời gian cho nhà đầu tư.
Ngoài ra, Luật Đất đai quy định về điều kiện hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người có hộ khẩu ở địa phương, phải liên quan trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp thì mới được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, không cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân trừ khi lập dự án đầu tư và chuyển mục dích sử dụng đất. Đây đang là cản trở lớn trong việc các doanh nghiệp ngoài nông nghiệp muốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nông nghiệp.
Chính sách đất đai được xem là chìa khóa then chốt để điều tiết thị trường bất động sản đi đúng hướng nhưng đồng thời có thể gây ra tác động ngược nếu không xuất phát từ thực tiễn. Do đó, các doanh nghiệp kiến nghị, cần sớm sửa đổi các bất cập của Luật Đất đai cho phù hợp để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. Tuy nhiên, doanh nghiệp đã “thấm đòn”, do vậy, trong thời gian chờ sửa luật, cần có những văn bản dưới luật tháo gỡ kịp thời những vướng mắc trong khâu giao đất cho doanh nghiệp, khơi thông các dự án để tăng nguồn cung cho thị trường, đảm bảo hoạt động của doanh nghiệp.
"Với mong muốn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trước những khó khăn thách thức hiện nay, chúng tôi tin tưởng rằng các cơ quan Nhà nước liên quan cũng như Chính phủ sẽ cùng đồng hành với doanh nghiệp, sớm đưa ra các hướng dẫn, chỉ đạo để tháo gỡ các khó khăn vướng mắc hiện tại; cho phép chủ đầu tư được nhanh chóng tiếp tục triển khai dự án nhằm giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở và đầu tư của người dân; qua đó nâng cao đời sống an sinh xã hội, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước", đại diện Tập đoàn Novaland chia sẻ.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị cần sớm nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai 2013 cho phù hợp với tình hình thực tế, trong khi chờ sửa Luật Đất đai 2013, Hiệp hội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho sửa một số quy định nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp:
Thứ nhất, sửa đổi quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các dự án mà các chủ đầu tư phải thỏa thuận giá đền bù với dân, cho phép chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, theo giá đã thỏa thuận, nếu có chứng từ hợp lệ, nhưng không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp (hoặc không quá 70% tiền sử dụng đất phải nộp).
Thứ hai, đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch, tạo điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận thị trường quyền sử dụng đất một cách bình đẳng, hạn chế cơ chế xin - cho, tham nhũng trong lĩnh vực này.
Nghiên cứu để hạn chế tiến tới chấm dứt giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần, thực hiện giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm, hoặc chia nhỏ và kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất.
Thứ ba, công khai hóa các quy hoạch và dự án được duyệt, nhất là quy hoạch sử dụng đất đô thị nhằm cung cấp thông tin kịp thời, chính xác đến với các cấp Chính quyền, chủ đầu tư, người dân, tránh hình thành dự án “ma”.
