Đằng sau câu chuyện "tự mua dây buộc mình" tại dự án VietinBank Tower

Theo chuyên gia, dù tiếp tục bỏ hoang hay được triển khai trở lại thì công trình này vẫn sẽ là gánh nặng, làm giảm hiệu quả kinh doanh, tăng chi phí kinh doanh của VietinBank trong thời gian dài. Nhìn rộng ra, đó còn là sự lãng phí vốn, lãng phí tài sản công, làm nhếch nhác bộ mặt đô thị.      

Sau cùng, ách tắc tại dự án dường như đã phơi bày một thực tế rằng, VietinBank đã thực sự sai lầm khi tham vọng đầu tư phát triển và kinh doanh một dự án bất động sản lớn - vốn nằm ngoài năng lực kinh doanh cốt lõi của một ngân hàng.

13 năm "trơ gan cùng tuế nguyệt"

Cuối năm 2023, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã ký ban hành Kế hoạch thanh tra năm 2024. Theo kế hoạch, Bộ sẽ thanh tra hoạt động đầu tư xây dựng một số dự án do 10 đơn vị được giao làm chủ đầu tư, đại diện chủ đầu tư, trong đó có Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) với công trình đáng chú ý là VietinBank Tower.

Được biết, năm 2007, dự án VietinBank Tower bắt đầu được tìm kiếm đối tác liên doanh. Khi đó, Premium Aset Pte (PAP) của Singapore được lựa chọn làm đối tác để cùng xây dựng và khai thác dự án, với tỷ lệ góp vốn của PAP là 72%, VietinBank là 28% (bằng quyền sử dụng đất).

Tuy nhiên, trong quá trình thương thảo, mặt bằng giá thị trường lên cao kéo theo giá trị quyền sử dụng đất thuê mà Vietinbank dự định góp vốn vào liên doanh tăng lên 50% tổng giá trị dự án. Do đó, nhà băng này đã có văn bản trình lên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để xin chấp thuận mức góp vốn 50%.

Được sự đồng ý của Ngân hàng Nhà nước nhưng do không thống nhất được vấn đề phân chia quyền lợi với phía PAP nên việc thỏa thuận để ký hợp đồng liên doanh dự án VietinBank Tower không thành. Dù nỗ lực tìm kiếm các đối tác mới sau đó nhưng không có đối tác phù hợp, vì vậy, VietinBank quyết định rót 100% vốn.

Tuy nhiên, hai năm sau (tháng 10/2010), ngân hàng này mới chính thức khởi công dự án. Với vị trí nằm tại Khu đô thị Ciputra (quận Tây Hồ, TP. Hà Nội), dự án tổng vốn đầu tư là 10.267 tỷ đồng, diện tích hơn 30.000m2 và dự kiến hoàn thiện vào năm 2014. Dự án được thiết kế thành 2 tòa tháp, một tòa 68 tầng sẽ là trụ sở làm việc chính của VietinBank và một tòa 48 tầng là nơi đặt khách sạn 5 sao, khu chăm sóc sức khỏe, căn hộ cao cấp cho thuê.

Ở thời điểm khởi công, dự án được kỳ vọng là tổ hợp tài chính, ngân hàng, khách sạn đầu tiên được xây dựng tại Việt Nam nói riêng và Đông Nam Á nói chung. Thế nhưng, sau hơn 13 năm triển khai, đến thời điểm hiện tại dự án vẫn chỉ là một công trình hoang phế. Dù đã hoàn thiện phần móng, khối đế và một số tầng nhưng do bỏ dở nhiều năm đã khiến các hạng mục có dấu hiệu xuống cấp trầm trọng. Đặc biệt, các trụ sắt thép của dự án hiện đã hoen rỉ, không khác gì một đống sắt vụn khổng lồ.

Theo thông tin được công bố, nguyên nhân của việc chậm trễ thực hiện dự án là do lộ trình tăng vốn chưa được phê duyệt dẫn tới khó khăn về nguồn vốn để tiếp tục thực hiện dự án. Ngoài ra, VietinBank cũng đánh giá có khả năng không khai thác hết công năng của dự án. Do đó, ngày 8/12/2018, ngân hàng này đã tổ chức họp Đại hội đồng cổ đông bất thường nhằm trình cổ đông thông qua ba phương án cơ cấu lại dự án.

Theo đó, phương án 1 sẽ chuyển nhượng toàn bộ dự án và ngân hàng sẽ thuê lại tòa 68 tầng để làm trụ sở làm việc. Hết thời gian thuê, VietinBank sẽ mua lại tài sản với giá tượng trưng hoặc phương thức xác định giá được thỏa thuận cụ thể.

Phương án 2 là chuyển nhượng một phần tài sản dự án gồm tòa tháp 48 tầng, khối đế và tài sản khác (nếu có thỏa thuận). VietinBank sẽ giữ lại tòa 68 tầng làm trụ sở làm việc và ngân hàng sẽ xin chủ trương Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh tổng mức đầu tư để triển khai thực hiện hoàn thành tòa nhà trụ sở chính 68 tầng.

Với phương án 3, trong thời gian chưa chuyển nhượng được toàn bộ dự án và một phần dự án (tháp 48 tầng, khối đế và các tài sản khác…) cho nhà đầu tư bên ngoài, VietinBank tiếp tục triển khai dự án, xử lý phù hợp các công việc phát sinh, thúc đẩy nhanh tiến độ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của VietinBank.

HĐQT VietinBank ưu tiên phương án chuyển nhượng toàn bộ tài sản và thuê lại tháp 68 tầng để làm trụ sở. Trong quá trình tìm đối tác chuyển nhượng, VietinBank tiếp tục triển khai đầu tư dự án, xử lý phù hợp những công việc phát sinh, thúc đẩy tiến độ.

Thời điểm đó, lãnh đạo VietinBank cho biết, ngân hàng đã thành lập, kiện toàn Ban Dự án, Ban chỉ đạo Dự án, Hội đồng chuyển nhượng Dự án, Tổ công tác đặc biệt của HĐQT về Dự án với các nhân sự có kinh nghiệm, một số cán bộ chuyên trách để tham mưu cho HĐQT, Chủ đầu tư chỉ đạo việc thực hiện phương án tái cơ cấu dự án cũng như duy trì thi công trên công trường.

VietinBank cũng đã tổ chức mời các nhà đầu tư tiềm năng để thẩm định dự án nhằm đánh giá nhu cầu, điều kiện của các nhà đầu tư phục vụ việc xây dựng phương án, quy trình chuyển nhượng phù hợp với của dự án.

Thế nhưng, nhìn nhận thực tế cho thấy, dù VietinBank đưa ra nhiều kế hoạch tái cơ cấu dự án, tìm kiếm các nhà đầu tư để chuyển nhượng thì đến nay - sau hơn 6 năm kể từ khi có kế hoạch, dự án nghìn tỷ vẫn nằm "đắp chiếu" bên chân cầu Thăng Long. Không những chưa tìm được nhà đầu tư để chuyển nhượng mà lời hứa về việc tiếp tục triển khai dự án trong thời gian tìm kiếm nhà đầu tư dường như cũng bị VietinBank bỏ quên. Theo ghi nhận của PV, dự án hiện vẫn trong tình trạng vây tôn kín nhưng phía trong không có bóng dáng công nhân làm việc.

Thông tin mới nhất liên quan đến dự án này là tại ĐHĐCĐ thường niên tháng 4/2021, Chủ tịch VietinBank khi đó là ông Lê Đức Thọ cho biết, đến hết quý I/2021, có 29 nhà đầu tư quan tâm tới dự án VietinBank Tower, trong đó có 21 nhà đầu tư đã ký thỏa thuận bảo mật thông tin với VietinBank để tiếp cận hồ sơ và thẩm định dự án. Song mục tiêu tái cơ cấu dự án vẫn không đúng thời hạn là do ảnh hưởng của dịch Covid-19 trong năm 2020 làm gián đoạn quá trình làm việc của các nhà đầu tư và thay đổi cách thức, nhu cầu sử dụng văn phòng… dẫn tới sự điều chỉnh về chiến lược và kế hoạch đầu tư của một số nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, văn phòng. Do đó, Chủ tịch VietinBank cho biết, ngân hàng cần thêm thời gian để có thể hoàn thành được phương án tái cơ cấu dự án.

Lộ trình tăng vốn khó khăn hay năng lực yếu kém?

Như đã đề cập ở trên, nguyên nhân chính của việc chậm trễ thực hiện dự án Vietinbank Tower được lãnh đạo VietinBank đưa ra là do lộ trình tăng vốn gặp khó khăn khiến ngân hàng không có đủ vốn thể tiếp tục thực hiện dự án.

Tuy nhiên, liên quan đến vấn đề này, thời gian qua, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản hướng dẫn điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng dự án. Cụ thể, ngày 24/8/2022, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 3758/BXD-KTXD hướng dẫn điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng dự án "Tòa nhà Trụ sở chính Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - VietinBank Tower".

Năm 2023, Bộ Xây dựng tiếp tục ra văn bản hướng dẫn việc điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng dự án này. Theo đó, văn bản nêu rõ, căn cứ quy định chuyển tiếp tại khoản 3, 4 Điều 44 của Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, việc điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng dự án VietinBank Tower sẽ áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định này.

Cụ thể, về tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh gồm phần tổng mức đầu tư không điều chỉnh và phần tổng mức đầu tư điều chỉnh. Các nội dung liên quan đến phần tổng mức đầu tư điều chỉnh phải được thẩm định theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP.

Về thẩm quyền thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh thực hiện theo quy định về thẩm quyền thẩm định dự án điều chỉnh tại khoản 2, 3 Điều 19 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

Như vậy, đối với khó khăn về lộ trình tăng vốn đầu tư dự án, rõ ràng, Bộ Xây dựng đã nhiều lần có hướng dẫn. Việc thực hiện theo hướng dẫn là trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư VietinBank. Nếu trong quá trình thực hiện theo hướng dẫn từ Bộ Xây dựng gặp vướng mắc, VietinBank phải có phản hồi. Trong khi đó, dự án vẫn tiếp tục "án binh bất động", không chuyển biến. Khối sắt đang hoen rỉ cùng thời gian mang tên Vietinbank Tower sẽ tiếp tục phải nằm chờ để được định đoạt số phận.

Vì vậy, không ít người đặt ra nghi ngại về nguyên nhân thực sự khiến VietinBank chậm trễ trong việc triển khai dự án. Phải chăng, thực tế kinh doanh kém khả quan khiến ngân hàng thiếu vốn đầu tư mới là nguyên nhân mấu chốt, đặc biệt là năm "thụt lùi" 2018 - cũng là năm ngân hàng này quyết định tái cơ cấu lại dự án Vietinbank Tower?

Theo báo cáo tài chính của ngân hàng, thu nhập lãi thuần năm 2018 chỉ đạt 22.520 tỷ đồng, giảm tới 4.553 tỷ đồng so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế là 5.427 tỷ đồng, giảm 27,2% so với kết quả của năm 2017.

Cùng lợi nhuận giảm, tình trạng nợ xấu của ngân hàng trong năm 2018 cũng tăng lên đột biến. Tại thời điểm cuối năm 2018, tỷ lệ nợ xấu trên dư nợ cho vay khách hàng tăng lên mức 1,56% thay vì 1,13% vào cuối năm 2017. Trong 3 nhóm nợ xấu thì nợ dưới tiêu chuẩn tức (nợ nhóm 3) tăng 71,7% so với đầu năm lên 2.135 tỷ đồng còn nợ có khả năng mất vốn (nợ nhóm 5) tăng 81,5% lên 9.469 tỷ đồng. Tổng cộng nợ xấu của ngân hàng này tính đến năm 2018 lên đến 13.516 tỷ đồng, tăng thêm hơn 4.500 tỷ so với đầu năm và mất 70% nợ là có khả năng không thu hồi được.

Hoạt động kinh doanh đi xuống, nợ xấu tăng cao, cùng với đó là áp lực tăng vốn, đảm bảo các chỉ tiêu an toàn tài chính theo quy định trong thời gian này đã khiến việc bố trí nguồn vốn hơn 10.000 tỷ đồng để đầu tư xây dựng tòa trụ sở chính và một tòa 48 tầng gồm đặt khách sạn 5 sao, khu chăm sóc sức khỏe, căn hộ cao cấp cho thuê tại dự án Vietinbank Tower có lẽ là điều thực sự khó khăn đối với ngân hàng này, buộc phải đi đến quyết định tái cơ cấu, lựa chọn phương án chuyển nhượng toàn bộ dự án để thu hồi tối đa khoản đầu tư. Tuy nhiên, với thực tế xây dựng dang dở, chất lượng công trình xuống thấp và tình trạng một lượng vốn lớn bị "chôn" trong khối sắt thép hoen rỉ, Vietinbank Tower trở nên khó khăn hơn trong việc tìm kiếm nhà đầu tư mới, nhiều lần lỡ hẹn cơ cấu lại.

Phát triển đúng năng lực cốt lõi để tránh "chôn vốn"

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc nỗ lực để xây dựng trụ sở hay văn phòng giao dịch, tòa nhà cho cán bộ nhân viên của bất cứ ngân hàng nào đều là kế hoạch tốt, nếu ngân hàng có sẵn nguồn vốn dồi dào. Bởi để phát triển một dự án bất động sản, nguồn vốn là yếu tố tương đối quan trọng, trong nhiều trường hợp là rất quan trọng. Bên cạnh đó, việc ngân hàng tự mình xây dựng trụ sở chính sẽ làm tăng độ uy tín, thương hiệu và tên tuổi cho ngân hàng. Tuy nhiên, khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng hiệu quả đầu tư dự án mà ngân hàng đã tham gia thực hiện đầu tư phát triển dự án sẽ chỉ đem lại tổn thất cho chính ngân hàng và rộng hơn là nền kinh tế.

Với dự án VietinBank Tower, dù chưa hoàn thiện nhưng lượng tiền đổ vào dự án hiện đã là một con số quá lớn khó có thể thẩm định chính xác. Dù tiếp tục bỏ hoang hay được triển khai trở lại thì tài sản này vẫn sẽ là gánh nặng, làm giảm hiệu quả kinh doanh, tăng chi phí kinh doanh của ngân hàng trong thời kỳ dài.

"Hoàn toàn không có lợi cho sự phát triển của hệ thống VietinBank. Nhìn rộng ra, đó còn là sự lãng phí tài sản công, làm nhếch nhác bộ mặt đô thị", TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.

Theo chuyên gia này, đầu tư các dự án bất động sản nên để các doanh nghiệp bất động sản, kể cả đó là các dự án trụ sở văn phòng. Đặc biệt, việc xây dựng trụ sở cho các đơn vị còn khó hơn nhiều so việc xây dựng các dự án nhà ở đơn thuần. Các ngân hàng không phải là những chủ đầu tư chuyên nghiệp, họ không có kinh nghiệm, chuyên môn để đảm bảo dự án được thực hiện trọn vẹn.

Vì vậy, theo ông Hiếu, thay vì tự "mua dây buộc mình" khi làm chủ đầu tư dự án bất động sản, các ngân hàng nên thuê các doanh nghiệp chuyên phát triển bất động sản để làm chủ đầu tư. Tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi - đó mới là hướng đi tốt nhất để nâng cao thương hiệu, độ tin cậy của ngân hàng.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu

Thay vì tự "mua dây buộc mình" khi làm chủ đầu tư dự án bất động sản, các ngân hàng nên thuê các doanh nghiệp chuyên phát triển bất động sản để làm chủ đầu tư. Tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi - đó mới là hướng đi tốt nhất để nâng cao thương hiệu, độ tin cậy của ngân hàng.

Chưa kể, trong câu chuyện của VietinBank Tower, dù tên gọi của dự án là "Tòa nhà Trụ sở chính Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam", nhưng thực tế, trong phạm vi dự án, bên cạnh xây dựng tòa trụ sở chính, VietinBank còn xây dựng tòa 48 tầng làm nơi đặt khách sạn 5 sao, khu chăm sóc sức khỏe, căn hộ cao cấp cho thuê - thể hiện tham vọng đầu tư, kinh doanh bất động sản. Điều này không chỉ khiến ngân hàng phải bố trí thêm nguồn vốn, khiến nguồn vốn bị dàn trải, không tập trung cho xây dựng tòa tháp trụ sở mà còn không nằm trong năng lực của một ngân hàng có thể dễ dàng thực hiện.

Chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, tất cả các dự án khi đã được phê duyệt, chủ đầu tư phải triển khai theo kế hoạch. Có như vậy, tiến độ dự án mới được đảm bảo, từ đó tạo ra cảnh quan chung cho đô thị, đem lại hiệu quả cho phát triển khu vực và đặc biệt là hiệu quả kinh tế cho doanh nghiệp.

Theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, trong câu chuyện của Vietinbank Tower, nếu như ngay từ đầu, chủ đầu tư đảm bảo thực hiện đúng tiến độ thi công, đưa dự án vào vận hành sử dụng 10 năm nay thì rõ ràng, dự án đã góp phần rất lớn vào sự phát triển cho khu vực, không còn là công trình bỏ hoang, nhếch nhác như hiện tại. Trong khi đó, hiện nay, dự án không chỉ làm lãng phí nguồn lực đất đai, tài sản công của Nhà nước mà còn lãng phí ngay cả nguồn lực của bản thân đơn vị phát triển.

"Đối với mọi doanh nghiệp, điều quan trọng nhất là hoàn thành nhiệm vụ chính của mình. Với ngân hàng, nhiệm vụ hàng đầu chính là kinh doanh tiền. Có thể, trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp luôn có mảng kinh doanh chính và kinh doanh phụ. Tuy nhiên, dù chính hay phụ thì điều quan trọng là doanh nghiệp phải có thực lực, tài chính cho đến nhân sự để đảm bảo là cái gì cũng ra tấm ra món. Khi làm tốt hoạt động kinh doanh cốt lõi mới tính đến việc đầu tư, kinh doanh ở lĩnh vực khác ở một mức độ phù hợp, khả thi thay vì ôm đồm dẫn đến quá sức", PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

Đối với mọi doanh nghiệp, điều quan trọng nhất là hoàn thành nhiệm vụ chính của mình. Với ngân hàng, nhiệm vụ hàng đầu chính là kinh doanh tiền. Khi làm tốt hoạt động kinh doanh cốt lõi thì mới tính đến việc đầu tư, kinh doanh ở lĩnh vực khác ở một mức độ phù hợp, khả thi thay vì ôm đồm dẫn đến quá sức.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh

Như vậy, việc kinh doanh đa ngành dù được khuyến khích nhưng đầu tư phát triển dự án bất động sản không phải là câu chuyện dễ, nó lại càng khó với những đơn vị không xuất phát từ lĩnh vực xây dựng, địa ốc, nhất là trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động với nhiều khó khăn, thách thức mà doanh nghiệp đầu tư phải đối mặt. Và thực tế, chỉ có những doanh nghiệp chuyên nghiệp, có thực lực dồn toàn tâm toàn ý cho việc phát triển dự án mới có thể vượt qua được sự khốc liệt của thương trường để có thể đưa dự án về đích, tạo ra hiệu quả kinh doanh.

Do đó, việc lượng sức mình, phát triển đúng với hoạt động kinh doanh cốt lõi là điều quan trọng nhất mà các doanh nghiệp, trong đó nhóm ngân hàng, cần phải đặt lên hàng đầu./.

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!