Cứu thị trường bất động sản, cần cứu ở đâu?

Nút thắt đó phần lớn do khâu tác nghiệp của các đơn vị chức năng gây ra chứ đâu phải hạn chế của luật pháp. Đương nhiên, từ năm 2018 đến nay, TP.HCM là địa phương có hàng loạt dự án bất động sản bị thanh tra, khởi tố do có dấu hiệu sai phạm. Điều này cũng làm cho cán bộ, công chức TP “nhụt chí” xử lý năng động, như phát biểu của Chủ tịch UBND TP.HCM.

Cũng như các lĩnh vực khác, lĩnh vực bất động sản cũng chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Tác động nặng nề nhất là các doanh nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản. Tuy nhiên không thể căn vào việc hàng trăm sàn giao dịch bất động sản khó khăn để vận động một cuộc giải cứu riêng cho thị trường bất động sản từ Chính phủ. Các động thái trên thị trường bất động sản tại TP.HCM và TP. Hà Nội đang cho thấy thị trường bất động sản chưa cần phải cứu.

Nên cứu ở đâu?

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản chỉ bị đóng băng khi nguồn cung vượt quá mức cầu, chẳng hạn giai đoạn 2010 - 2012. Biểu hiện lúc này là nhà đầu tư thứ cấp sẽ ồ ạt bán cắt lỗ, thậm chí bán tháo. Trong khi các Chủ đầu tư sẽ giảm sâu giá sản phẩm kèm theo nhiều khuyến mại. Giờ đây thị trường bất động sản đang thiếu hụt nguồn cung, thậm chí trầm trọng, thì sao lại cho rằng nó đang đóng băng?

Không thể dựa vào con số tồn kho 223.474 tỷ đồng của 65 công ty bất động sản đang niêm yết trên 3 sàn giao dịch chứng khoán để cho rằng thị trường bất động sản đang bị đóng băng. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề cập con số này để hàm ý giải thích thị trường bất động sản đang bị đóng băng là điều cần lưu ý. Bởi trong số tồn kho này nếu có tỷ lệ lớn là bất động sản căn hộ thành phẩm thì nhận định mới thuyết phục được.

Tồn kho bất động sản bao gồm giá trị đất tồn kho, chi phí các dự án dở dang (chờ phân bổ), thậm chí giá trị bất động sản nhiều nghìn tỷ đồng thuộc diện chờ ngân hàng xử lý nợ xấu, đâu phải chỉ tồn kho thành phẩm. Giá nhà tăng chóng mặt từ năm 2018, hiện nay ảnh hưởng dịch Covid-19 giá nhà đang tạm chững lại, không chịu giảm, cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Không ít dự đoán cho rằng giá nhà đang bị nén và sẽ bật tăng khi khống chế hết dịch sắp tới. Chỉ điều này đủ cho rằng thị trường bất động sản chưa gặp khó khăn và chưa cần có gói cứu trợ riêng.

Việc vận động cứu thị trường bất động sản lúc này là để cứu người giàu chứ không phải cứu người nghèo. Tệ hơn, chỉ cần có tin thị trường bất động sản sẽ được cứu là giá nhà trên thị trường có cơ hội bơm lên, giấc mơ nhà ở của người có thu nhập trung bình trở xuống càng xa vời. Bởi vậy, nếu cứu thị trường bất động sản trước hết nên cứu người có thu nhập trung bình trở xuống sớm có nhà ở để an cư lạc nghiệp.

Muốn vậy trước hết phải có quy định kiểm soát mức tăng giá nhà hàng năm ở tất cả các dự án nhà ở thương mại được phép bán. Không thể cho rằng giá nhà tăng là do cung cầu thị trường và cũng không chấp nhận cách giải thích chung chung của chủ đầu tư, rằng giá nhà tăng do chi phí tăng được. Các chủ đầu tư nên và chỉ được phép xác định giá căn hộ trong phạm vi biên lợi nhuận tối đa cho phép.

Thứ hai, phải có quy định khống chế tỷ lệ tối đa số lượng căn hộ bán cho nhà đầu tư hoặc nhóm nhà đầu tư của một dự án nhà ở thương mại để tránh nạn đầu cơ lũng đoạn giá. Trong điều kiện nguồn cung sụt giảm mà để tệ đầu cơ lũng đoạn hoành hành thì người có thu nhập khá cũng không mua nổi nhà ở huống chi người có thu nhập thấp.

Thứ ba, phải có quy định khống chế tỷ lệ tối thiểu số lượng căn hộ có giá trung bình và thấp của một dự án. Thực tế, nếu không có quy định đó các chủ đầu tư hoàn toàn không muốn xây dựng căn hộ giá trung bình trở xuống vì biên lợi nhuận thấp.

Thứ tư, để người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp có nhà ở đương nhiên phải tính đến các gói tín dụng hỗ trợ của Chính phủ thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại.