Trong nguyên lý đô thị, đô thị sinh ra từ đất, tức là khai thác quỹ đất và cứ thế phát triển cơ sở hạ tầng dần dần lên. Nhưng đất đai ở khu vực này hiện tại đang có tình trạng đầu cơ, khai thác như thế nào là thách thức.
Đó là một trong các ý kiến của chuyên gia tại buổi tọa đàm "Những điều kiện cần và đủ để hiện thực hóa TP Thủ Đức - TP sáng tạo: Thuận lợi, thách thức và lộ trình" diễn ra mới đây tại Tp.HCM.
Chuyên gia hiến kế cho "Thành phố Thủ Đức"
TP Thủ Đức dự kiến có diện tích 21.000ha và có hơn 1 triệu dân, tức chiếm khoảng 1/10 diện tích, 1/10 dân số toàn Tp.HCM, được kỳ vọng sẽ giúp Tp.HCM thực hiện "giấc mơ" chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng tri thức, sáng tạo, công nghệ... mà gần 2 thập niên qua TP chưa thực hiện được.
Căn cứ các quy định pháp luật và ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình đồng ý thực hiện chủ trương thành lập TP Thủ Đức thuộc Tp.HCM, trên cơ sở sắp xếp quận 2, 9 và Thủ Đức theo đề án sắp xếp đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã giai đoạn 2019-2021.
TS. Võ Kim Cương, Nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP: "Cần phải phối hợp với các chủ đất để phát triển thành phố"
Theo ông Cương, từ năm 1993, lãnh đạo TP đã có xu hướng phát triển TP về phía Đông. Nay đã có nhiều điều kiện thuận lợi để thực hiện ý tưởng này. Song trước tiên phải tìm cho ra những khó khăn, thách thức để có giải pháp vượt qua.
Đầu tiên là mô hình TP trong TP về mặt luật pháp không sai, nhưng một TP trực thuộc tỉnh là cấp huyện, vậy TP trực thuộc TP là cấp nào và đi liền theo đó là một loạt chính sách theo các cấp hành chính. Nên đặt ra và so sánh giữa phương án lập 1 đơn vị hành chính TP và phương án khác không lập 1 đơn vị hành chính, vẫn là 3 đơn vị hành chính nhưng có 1 cơ quan phát triển chung, do TP trực thuộc chỉ đạo. Nên có những phương án như vậy và từng phương án có nội dung cụ thể để so sánh, từ đó sẽ tìm ra mô hình tổ chức phù hợp để triển khai kế hoạch này.
TS Võ Kim Cương
Thứ hai về mặt tiềm lực để phát triển, giá trị đầu tư cho các đô thị phát triển mới trên thế giới rất lớn. Và ở đây đặt ra thách thức lớn nhất cho chúng ta là tiền ở đâu, kinh phí ở đâu để làm? Trong nguyên lý đô thị, đô thị sinh ra từ đất, tức là khai thác quỹ đất và cứ thế phát triển cơ sở hạ tầng dần dần lên. Nhưng đất đai ở khu vực này hiện tại đang có tình trạng đầu cơ, khai thác như thế nào là thách thức.
"Tôi đã từng đề nghị nên khoán kinh phí đầu tư hạ tầng của TP đó trên từng m2 đất, và mỗi m2 đất đó có nghĩa vụ đóng góp cho xây dựng. Hễ ai là chủ đất đều phải đóng góp chứ không phải Nhà nước bỏ ra hết. Nếu thực hiện được điều đó, có thể sẽ có được giải pháp về tài chính, để trước tiên phát triển hệ thống hạ tầng. Còn bây giờ chưa có gì cả, hạ tầng đụng vào đâu cũng đền bù giải tỏa. Ở đây phải đặt vấn đề là các chủ đất chứ không phải nhân dân và cần phải phối hợp với các chủ đất để phát triển TP này như thế nào, cần phải làm rõ" - KTS Võ Kim Cương nhấn mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM: "Tình trạng đầu cơ, thổi giá đất khu Đông đang là rào cản trong việc thành lập Thành phố Thủ Đức"
Tán thành đề án "TP trong TP", song ông Lê Hoàng Châu bày tỏ sự lo ngại về tình trạng đầu cơ, thổi giá, phân lô bán nền tràn lan hiện nay tại các quận dự kiến hợp nhất thành TP Thủ Đức. Theo ông đây đang là rào cản lớn trong việc quy hoạch TP mới này.
Ông Lê Hoàng Châu
Để tháo gỡ rào cản này, ông Châu kiến nghị chính quyền TP cần có giải pháp để tạo cơ hội cho người dân sống lâu năm tại các quận trên phải được hưởng lợi trước nhất, tránh để họ bán lúa non. Đồng thời, tạo ra cơ hội như có quỹ đất lớn đón các nhà đầu tư tầm cỡ nhằm phát triển các dự án mang tính đồng bộ, có tiềm năng để góp phần thúc đẩy phát triển chung của TP mới. Đặc biệt, cần sớm công bố các thông tin quy hoạch thật nhanh, đầy đủ, chi tiết và công khai để mọi người dân nắm càng nhanh càng tốt, hạn chế việc đầu cơ, gây sốt ảo trên thị trường BĐS.
Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Phuc Khang Coporation: "Hạ tầng là yếu tố quan trọng cốt lõi cần ưu tiên hàng đầu"
Theo bà Mẫu, Thành lập Thành phố Thủ Đức phải nhìn trên quan hệ liên vùng, liên tỉnh, có chất lượng tri thức và đời sống cao, không chỉ đơn giản gom 3 quận thành 1 theo cơ sở địa giới hành chính (bao gồm cả TPHCM, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, các đô thị lân cận…). Đặc biệt, phải tránh tình trạng quy hoạch manh mún từng khu vực như cách làm trước đây do thiếu chiến lược phát triển đồng bộ.
Hạ tầng là yếu tố quan trọng cốt lõi cần ưu tiên hàng đầu. Xây nhà từ móng, tức phát triển 1 TP phải bắt đầu từ hạ tầng, tránh những bài học Tp.HCM hiện nay đang phải đối mặt như ngập lụt, kẹt xe, quá tải và xuống cấp hạ tầng nghiêm trọng. TP sáng tạo và TP công nghệ không thể là TP suốt ngày sống trong kẹt xe và ngập lụt. Nếu chỉ loanh quanh giải quyết các bài toán về hạ tầng và cơm áo đời sống, sẽ rất khó bật lên để trở thành TP sáng tạo, có sức cạnh tranh trong khu vực và tầm quốc tế.
Bà Lưu Thị Thanh Mẫu
Bên cạnh đó, chiến lược phát triển kinh tế xã hội Tp.Thủ Đức cần đi kèm với chiến lược phát triển không gian. Theo đó cần có bộ khung hướng dẫn thiết kế đô thị cho TP, xác định rõ các khu vực cao tầng, các khu vực điểm nhấn để kiến tạo hình ảnh, bộ mặt đặc trưng cho đô thị, đặc biệt là hình bóng đô thị (Silhouette/Skyline) mặt sông Sài Gòn, sông Đồng Nai. Khung hướng dẫn thiết kế đô thị cho TP cũng sẽ giúp nhà đầu tư dễ dàng định hình quy mô và mức độ đầu tư tại các khu vực trung tâm của TP.
Quy hoạch TP mới cần dành chỗ cho các không gian công cộng (Public space), đặc biệt là dải đất ven sông Sài Gòn và sông Đồng Nai. Những công viên cảnh quan dọc 2 bên bờ sông sẽ góp phần làm đẹp cảnh quan, bảo vệ môi trường, thu hút người dân và khách du lịch, làm tăng gấp nhiều lần giá trị đất đai và sức thu hút đầu tư.
"Xây dựng cho TP những quy chế đặc thù. Bởi lẽ để xây dựng cần nguồn vốn, mà muốn vậy TP cần được tự chủ và tự quyết trong cả kế hoạch phát triển kinh tế, thu hút đầu tư lẫn quy hoạch không gian và phát triển hạ tầng. Để làm được như vậy TP Thủ Đức cần có sự đổi mới và tinh gọn trong bộ máy quản lý lẫn quyền được quản lý, giúp đô thị này thực sự năng động để bật lên so với các khu vực khác" - bà Thanh Mẫu chia sẻ.
GS. Trần Ngọc Thơ, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia: "Cần môi trường và thể chế pháp lý để hút đầu tư về"
GS. Trần Ngọc Thơ đặt ra 3 vấn đề cần lưu ý.
Thứ nhất, dự án này phải tính đến hành vi thay đổi vĩnh viễn của con người, của các tập đoàn tài chính, các tập đoàn đa quốc gia sau đại dịch Covid-19. Nếu không tính đến yếu tố này có thể dẫn đến những đầu tư và quyết định sai lầm.
Lấy ví dụ, từ trung tâm tài chính quốc tế Dubai của Tiểu vương quốc Ả Rập Thống Nhất đang đứng trước nguy cơ phá sản, do được xây dựng trên nền tảng các cửa hàng siêu thị bán lẻ khổng lồ, các nhà hàng cao cấp, các khách sạn 5-6 sao đồ sộ... nhưng khách hàng ngày càng vắng, GS. Thơ đặt câu hỏi TP Thủ Đức (nếu được thành lập) là một TP ban ngày sống động, ban đêm nhộn nhịp. Vậy liệu rằng vốn đầu tư bỏ ra sau này có thể trở thành TP chết hay không?
GS. Trần Ngọc Thơ
Vấn đề thứ hai, lấy nguồn vốn từ đâu để đầu tư? Hiện nhiều ý kiến đề cập đến quỹ đất. Theo GS. Trần Ngọc Thơ, tư duy như vậy có đúng hay không? Quỹ đất luôn luôn là hữu hạn, trong khi nguồn tài chính, ý tưởng sáng tạo bất tận luôn là cơ hội mới tạo ra liên tục, nhất là sau đại dịch Covid-19. Do đó, cách tư duy của chúng ta phải ngược lại, không nên như truyền thống.
Có nghĩa chúng ta nên từ chính sách tạo môi trường đẳng cấp quốc tế cao nhất, luật phải là luật tư pháp độc lập, đồng tiền của chúng ta phải là đồng tiền chuyển đổi được hay ít nhất phải có khu kinh tế đặc biệt, khu tài chính đặc biệt, cho phép đồng vốn nước ngoài chuyển ra chuyển vào một cách tự do… Những điều này sẽ tạo nguồn tài chính, không phải chỉ nghĩ đến quỹ đất. Tóm lại, chúng ta cần môi trường và thể chế pháp lý để hút đầu tư về.
Thứ ba, luồng vốn chảy ra chảy vào cho các trung tâm này được tự do hóa, tự do chuyển đổi thế nào, đánh thuế thế nào, được quản lý, bảo mật ra sao. Hàng loạt vấn đề chẳng những liên quan đến tài chính ngân hàng mà còn liên quan đến an ninh quốc gia. Điều đó cho thấy vấn đề rất đa chiều và phức tạp. Do đó, dự án TP Thủ Đức này phải được đặt trong tổng thể cả chiến lược quốc gia.
PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Trưởng khoa Tài chính Trường Đại học Kinh tế Tp.HCM: "Cơ chế ngân sách không điều tiết theo tỷ lệ, mà khoán cho Tp.HCM"
Vị chuyên gia này bày tỏ, ngân sách cho Tp.HCM rất ít, chỉ còn 18% so với mức rất cao trước đây 33%. Tp.HCM đã liên tục có những đề xuất Trung ương giảm mức độ điều tiết, tăng phần ngân sách để lại cho TP. Tuy nhiên, ở khía cạnh ngược lại cũng thấy rằng 1-2% ngân sách của Tp.HCM bằng cả 1 tỉnh miền núi phía Bắc, nên cũng có cái khó của các cơ quan Trung ương. Do đó, nếu cứ theo cách kiến nghị cũ xin tăng tỷ lệ ngân sách giữ lại sẽ khó được giải quyết. Thay vào đó có thể kiến nghị lớn hơn, có tính chất vĩ mô hơn, đề nghị thay đổi mô hình ngân sách của Việt Nam.
PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo
Mô hình ngân sách của Việt Nam hiện nay là mô hình ngân sách tập trung, trong khi phần lớn quốc gia trên thế giới muốn phát triển hạ tầng, phát triển đô thị đã chuyển sang mô hình ngân sách phi tập trung. Có nghĩa nên đề nghị cơ chế ngân sách không điều tiết theo tỷ lệ, mà khoán cho Tp.HCM, sau khi hoàn thành nghĩa vụ ngân sách đó, Tp.HCM được toàn quyền sử dụng khoản ngân sách còn lại để đầu tư cho TP. Mô hình ngân sách phi tập trung đó sẽ giải quyết được cơ bản chuyện tăng 1% của tỉnh này thì mất 1% của tỉnh khác.
"Chúng ta phải khai thác tối đa môi trường đầu tư, môi trường đất lành chim đậu, nơi mà dòng vốn quốc tế giao dịch nhộn nhịp, như vậy mới tạo được sự khác biệt cho Tp.HCM so với các TP khác trên cả nước" - PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo nhấn mạnh.
ThS.KTS Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM: "Quan trọng nhất là kinh phí thực hiện chương trình"
Vị Phó GĐ Sở Xây dựng TP cho biết đơn vị được TP giao làm 3 việc lớn. Thứ nhất, lập chương trình phát triển đô thị TP phía Đông song hành chương trình phát triển đô thị TPHCM đến năm 2025 tầm nhìn 2050. Thứ hai, chuẩn bị nội dung đề án thành lập TP Thủ Đức trực thuộc TPHCM trên cơ sở sáp nhập quận 2, 9 và Thủ Đức. Thứ ba, thực hiện đề án đề nghị công nhận khu vực phát triển đô thị tại 3 quận này thuộc TPHCM đạt tiêu chí loại I.
ThS.KTS Huỳnh Thanh Khiết
Hiện Sở Xây dựng đang lập đề cương, nên cũng sẽ tổ chức hội nghị, hội thảo lắng nghe ý kiến đóng góp cho nhiều vấn đề xung quanh, trong đó có tài chính. Theo đó, phải xác định danh mục lộ trình phát triển của các khu vực phát triển đô thị giai đoạn 2021-2025 có các mục tiêu cụ thể, các chỉ tiêu, các nhu cầu đầu tư. Quan trọng nhất là kinh phí thực hiện chương trình, kế hoạch quan trọng nhất là nguồn vốn thực hiện chương trình nằm ở đâu. Kế hoạch huy động vốn cụ thể từng giai đoạn 2021-2025 và 2026-2030, các giải pháp nguồn vốn, chính sách, quản lý…
Theo Nhịp sống kinh tế
