Bất động sản nội đô TP.HCM vẫn loay hoay như “gà mắc tóc”

Hàng loạt chính sách tác động lên thị trường

Năm 2019 được coi là một năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản khi rất nhiều dự án bị đình trệ, doanh nghiệp không chỉ bị chôn vốn, mà còn phải chịu phát sinh nhiều chi phí cả về thời gian lẫn tiền bạc.

Thời gian qua cũng ghi nhận sự nỗ lực của lãnh đạo TP.HCM trong việc giải cứu thị trường, khơi thông nguồn cung địa ốc. Chẳng hạn, theo lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, trong 150 dự án đã bị đình trệ trước đó, đến nay hầu hết đã được khởi động các công đoạn để tháo gỡ ách tắc. Hay trong tháng 11/2019, ít nhất đã có 3 dự án bị bất động cả chục năm được tháo gỡ khó khăn.

Tuy nhiên, thị trường lại đối mặt với nỗi lo khác khi mà khung giá đất mới sẽ được áp dụng vào giai đoạn 2020 - 2024 với mức tăng dự kiến rất đột biến.

Ông Trần Hiền Phương, Tổng Giám đốc Công ty Sea Holdings cho rằng, năm 2020 sẽ vẫn là khoảng lặng của thị trường bất động sản. Hơn nữa, với việc áp dụng bảng giá đất mới theo xu hướng tăng mạnh, thì công tác giải phóng mặt bằng, triển khai dự án cũng sẽ khó khăn hơn, việc bán hàng cũng rất khó vì giá sản phẩm cao…

"Giá bất động sản liên tục thay đổi do hệ số K thường xuyên được điều chỉnh, năm sau luôn cao hơn năm trước. Giá đất thường chiếm từ 20 - 25% giá thành bất động sản, chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng. Thời gian tới, giá đất càng lên thì càng đẩy giá bán nhà lên cao, đồng thời doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và giải phóng mặt bằng. Nhìn chung, tôi cho rằng, thị trường 2020 sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn", ông Phương nhận định.

Nhìn nhận ở góc độ tài chính, theo chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín, hiện nay, các chủ đầu tư dự án bất động sản và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, do các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng đổ vào bất động sản cả nước trong 9 tháng đầu năm 2019 là 1,5 triệu tỷ đồng, tăng gần 14,6% so với cuối năm 2018 (cao hơn mức tăng dư nợ tín dụng nền kinh tế, chỉ tăng 8,5%), chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế (số liệu này bao gồm cả cho cá nhân vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà, trong đó có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư bất động sản).

Riêng tại TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng dư nợ tín dụng đạt 2,236 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2018, nhưng có xu thế tăng chậm hơn so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tín dụng đổ vào bất động sản có xu thế giảm dần, đạt 269.000 tỷ đồng, chỉ tăng 3,41% so với cuối năm 2018, chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng.

“Điều này thể hiện một thực tế là các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng”, ông Tín nói

Theo các chuyên gia, cái khó của thị trường không nằm ở sức cầu, mà ở các chính sách khiến nguồn cung bị sụt giảm. Chính điều này đã và đang dấy lên những lo ngại cho thị trường bất động sản nói chung, trong đó dễ xảy ra trường hợp giá nhà bị đẩy lên cao do cung ít hơn cầu.

“Bên cạnh cái khó về chi phí đầu vào thì cái khó đầu ra khi mà giá nhà đất không có xu hướng giảm cũng đang khiến doanh nghiệp bất động sản đau đầu. Người mua thì có xu hướng tìm nhà vừa túi tiền để mua, nhưng nếu phát triển dự án không tính đến bài toán lợi nhuận thì doanh nghiệp khó làm. Khi tính toán các chi phí đầu vào, nếu doanh nghiệp bán giá cao thì lại gặp khó về thanh khoản”, ông Phương nói.

Tiếp tục kiến nghị tháo gỡ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, thị trường bất động sản đang bị ách tắc, bị sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và do "độ trễ" nên sẽ còn tiếp tục tác động tiêu cực trong năm tới, dẫn đến một số doanh nghiệp có thể lâm vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Đặc biệt, những khó khăn này cũng được “chia sẻ” với khách hàng, khiến khả năng tạo lập nhà ở của người dân càng khó khăn do giá nhà có xu thế tăng theo quy luật cung - cầu và giá đất. Chưa kể, nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường bất động sản có thể còn bị sụt giảm hơn nữa.

Theo ghi nhận của phóng viên, nếu như cùng thời điểm các năm từ 2016 - 2018, các doanh nghiệp địa ốc, sàn môi giới đã rầm rộ chào dự án mới để tung ra các sản phẩm đất nền, căn hộ để khách hàng mua đón Tết Nguyên đán thì thời điểm này khá trầm lắng. Dù chỉ còn chưa đầy 2 tháng nữa sẽ bước sang thềm năm mới Canh Tý, nhưng rất ít dự án được tung ra thị trường, môi giới cũng hoạt động manh mún, cho dù mới đây Sở Xây dựng TP.HCM đã công bố danh sách rất nhiều dự án được cấp phép.

Từ những khó khăn này, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư ở TP.HCM bắt đầu đổ về các vùng lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… để tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án. Kéo theo đó là những dự án đất nền, sinh thái và du lịch đã thi nhau mọc lên từ những khu đất trống, cánh đồng hoang và đã thu hút một lượng lớn khách hàng từ các tỉnh, thành phố tham gia giao dịch.

“Năm 2019, tổng nguồn cung bất động sản giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, toàn thị trường đang đứng trước nhiều thách thức lớn, khả năng có rất nhiều doanh nghiệp không thể trụ lại trong thời gian tới”, ông Châu nhận định và cho biết thêm, cộng đồng doanh nghiệp sẽ tiếp tục kiến nghị giải quyết nhiều vướng mắc gây khó khăn trong quá trình xây dựng và bán sản phẩm. Theo đó, vướng mắc nhiều nhất đối với doanh nghiệp hiện nay là có những chính sách chồng chéo, dẫn đến nhiều cuộc thanh tra, kiểm toán kéo dài 2 - 3 năm, còn công tác tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản đều bị chậm trễ.

“Cộng đồng doanh nghiệp mong muốn được hoạt động trong môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh. Minh bạch là yêu cầu hàng đầu. Có minh bạch thì mới có công bằng, bình đẳng trong một môi trường kinh doanh cạnh tranh lành mạnh. Nhưng trên thực tế thì trong khi có một số doanh nghiệp được chỉ định đầu tư các dự án khu đô thị, khu nhà ở có quy mô diện tích rất lớn; được giải quyết các thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng rất nhanh; được phê duyệt các chỉ tiêu quy hoạch, chỉ tiêu dân số rất thuận lợi; được xác định tiền sử dụng đất rất mau lẹ thì đa số còn lại thường phải chờ đợi rất mòn mỏi”, ông Châu phân tích.