3 kịch bản cho thị trường bất động sản nửa cuối năm 2020

Thị trường bất động sản Việt Nam đang được điều chỉnh. Các chính sách được ban hành vừa mang mục tiêu tạo lập thế bình thường mới trở lại; vừa tận dụng cơ hội đến từ EVFTA, CPTPP, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung; vừa khắc phục hạn chế, tồn tại từ năm 2019. Chính sách đất đai năm 2020 diễn biến như thế nào? Tác động của chính sách ảnh hưởng đến các phân mảng thị trường ra sao? Triển vọng thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản nào?

Những chính sách mới tác động đến thị trường bất động sản năm 2020

Thứ nhất, về điều chỉnh giá đất, ngày 19/12/2019, Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất, trên cơ sở này, các tỉnh thành phố sẽ xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất áp dụng trong 5 năm tới, giai đoạn 2020 - 2024. Theo tính toán, khung giá đất mới tăng khoảng 20% so với giai đoạn 2015 - 2019. Hà Nội và TP.HCM là hai địa phương nằm trong vùng có khung giá tối đa 162 triệu đồng/m2.

Thứ hai, từ ngày 5/1/2020, Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ thay thế Nghị định số 102/2014/NĐ-CP với nhiều điểm mới về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chính thức có hiệu lực. Theo đó, với nghị định này, việc tăng cường thúc đẩy làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nhanh hơn sẽ có tác động lớn tới thị trường. Bất động sản đăng ký sẽ được chính danh, được tham gia vào mua bán, cho thuê, thế chấp. Đặc biệt, đất có giấy chứng nhận sẽ được tham gia vào thị trường thế chấp - nói khác đi chính là tạo vốn cho thị trường. Nghị định này còn tăng cường chế tài phạt về hành vi lấn, chiếm đất đai, thực chất là kích thích chính quy hóa thị trường bất động sản hay tăng cường sự tham gia của các thửa đất, đơn vị bất động sản nói chung.

Thứ ba là chính sách về miễn, hoãn, giãn về thuế và tiền sử dụng đất. Nổi bật là Nghị quyết số 84/NQ-CP có nội dung giảm 15% tiền thuê đất phải nộp của năm 2020 đối với doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp phải ngừng sản xuất kinh doanh do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Bên cạnh đó cũng có nội dung gia hạn thời hạn nộp tiền thuê đất đối với doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân…

Thực chất, đây là một giải pháp tình thế. Để giảm thiểu thiệt hại và gỡ bớt gánh nặng cho các chủ thể, Nhà nước tiến hành miễn, hoãn, giãn về thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất. Tác động tiếp theo của chính sách này đó là Nhà nước để lại một khoản tài chính cho các chủ thể có thể tự trang trải các chi phí khác (lương, lãi suất…). Hơn nữa, chính sách này còn có tác động tới tâm lý, tinh thần và làm giảm áp lực nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể. Qua đó, khơi dậy tinh thần vượt khó của các chủ thể kinh tế.

Thứ tư là chính sách về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel, officetel. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi các địa phương hướng dẫn chế độ sử dụng đất, chứng nhận quyền sở hữu cho các sản phẩm bất động sản mới như condotel, biệt thự du lịch. Theo đó, sẽ cấp giấy chứng nhận cho condotel đủ điều kiện.

Về mặt luật pháp, văn bản này ra đời đã kết thúc tình trạng chờ đợi, không rõ về tính pháp lý của loại sản phẩm condotel, officetel, một sản phẩm nhận được nhiều sự quan tâm của các bên hữu quan trên thị trường suốt giai đoạn 2012 - 2019. Qua văn bản này, có hai điều được khẳng định: Đây là loại hình sản phẩm không phải nhà ở mà là căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng. Đi liền với nó, văn bản khẳng định quyền sử dụng đất là có thời hạn, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với căn hộ du lịch nghỉ dưỡng là theo thời hạn của dự án. Đây là một điểm tiến bộ, bởi trước đây việc có được tách các căn hộ riêng biệt trong tổng thể dự án hay không còn chưa chắc chắn, gây nhiều băn khoăn.

Về phía cầu của người sử dụng, do không đạt được kỳ vọng “nếu không cho thuê được thì cùng lắm là để ở” nên chỉ những ai thực sự có mong muốn kinh doanh mới mua sản phẩm này. Về phía nhà sản xuất, xây dựng, cũng sẽ chỉ bán được quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn. Khi hết thời hạn của dự án, việc có thể thuê đất tiếp hay không sẽ tùy thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có một điều chắc chắn là không phải đất sử dụng lâu dài thì người sử dụng có quyền đề nghị được thuê tiếp, nhưng quyền quyết định thuộc về Nhà nước. Và như vậy, giá mua bán căn hộ sẽ dựa trên giá trị thời hạn cho phép của dự án.

Về mặt kinh tế xã hội, việc rõ ràng về mặt pháp luật cho condotel, officetel từ văn bản này tốt hơn tình trạng chờ đợi mà không có văn bản nào khẳng định. Mặc dù tính pháp lý của văn bản không có yếu tố mới, khác biệt so với các văn bản pháp luật hiện hành nhưng việc khẳng định sản phẩm condotel, officetel là sản phẩm không để ở, có thời hạn sử dụng hữu hạn đã chấm dứt những quan niệm không được khẳng định ở văn bản trước. Từ đó, hạn chế các vấn đề phát sinh do không có bản hướng dẫn, góp phần làm ổn định thị trường bất động sản nói chung, thị trường condotel, officetel nói riêng. Việc ban hành văn bản khẳng định, tại thời điểm hiện tại, thị trường condotel, officetel vẫn là thị trường kinh tế thực, thị trường đất, nhà và công trình xây dựng.

Triển vọng thị trường bất động sản năm 2020

Thế giới đang đứng trước rất nhiều biến động khó lường. Đó là cơ hội nhưng đồng thời cũng là thách thức đối với kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng và vấn đề chính sách đất đai có liên quan.

Thứ nhất, đại dịch Covid-19 vẫn chưa có dấu hiện kết thúc. Thứ hai, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung ngày càng có ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu. Thứ ba, thế giới thay đổi, chuyển động thay đổi, đối tác thay đổi, bắt buộc chúng ta phải thay đổi. Thứ tư, chính sách đất đai phải đảm bảo những yêu cầu gì để đất đai thực sự đáp ứng được đòi hỏi của giai đoạn chuyển biến quan trọng này.

Thứ năm, điều hành của Chính phủ, sự trỗi dậy của các doanh nghiệp, sự đồng hành của hệ thống tài chính, nền tảng công nghệ 4.0, chất lượng lao động của giai đoạn dân số vàng cần phải phối kết hợp với nhau như thế nào để tạo được tính đồng bộ hệ thống trong giai đoạn này.

Có thể thấy, để có thể thích ứng với bối cảnh hiện nay và tận dụng thắng lợi cơ hội, hạn chế tối đa rủi ro, cần có sự vào cuộc của tất cả các bên hữu quan của thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, có 5 phân mảng thị trường bất động sản có liên quan đến các loại hình sử dụng đất khác nhau, và trong bối cảnh hiện tại, có các triển vọng khác nhau.

Thứ nhất, phân mảng thị trường bất động sản công nghiệp. Đây là phân mảng thị trường bất động sản tốt nhất hiện này dưới tác động của việc triển khai EVFTA, CPTPP cùng với việc Nhà nước thông qua Luật Đầu tư mới, Luật Doanh nghiệp mới và Luật PPP. Hơn nữa, việc nguồn vốn đầu tư và doanh nghiệp chuyển dịch khỏi Trung Quốc dưới tác động của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cũng tác động tích cực đến thị trường bất động sản công nghiệp. Ngoài ra, Việt Nam chống dịch Covid-19 tương đối thành công, do đó nước ta đang được coi là một điểm đến của doanh nghiệp và đầu tư nước ngoài.

Thứ hai, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang được phục hồi, nhất là khía cạnh cầu. Tháng 2 đến tháng 5 là thời gian thị trường tiêu dùng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng mạnh bởi Covid-19. Từ tháng 6, phân mảng này phục hồi - nhất là nhóm khách trong nước. Tuy nhiên, khía cạnh cung của thị trường dù chưa bị ảnh hưởng nhiều nhưng các hạn chế tồn tại của năm 2019 vẫn đang hiện diện. Điển hình có thể kể đến chính sách condotel, officetel chưa có đột phá; việc xử lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ condotel, officetel chưa có tiến triển; việc phê duyệt dự án vẫn ở quy mô nhỏ, việc phát triển các đại resort chưa có bước đột phá.

Thứ ba, thị trường bất động sản nông nghiệp chưa có cú hích đủ mạnh cả về cơ chế, chính sách; sản phẩm đầu ra cũng hạn chế. Việc triển khai của các doanh nghiệp nông nghiệp quy mô lớn hoặc các đại trang trại chuyên canh cũng chưa có đột phá. Chính sách cho phép doanh nghiệp tiếp cận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ hộ nhỏ chưa được triển khai. Chính sách tích tụ ruộng đất, hạn chế về hạn điền vẫn chưa có chuyển biến. Thị trường bất động sản nông nghiệp vẫn đang tìm lối ra.

Thứ tư, thị trường bất động sản nhà ở đang điều chỉnh. Các phân mảng thị trường bậc cao đang tiếp tục tìm kiếm các động lực mới. Các hạn chế, tồn tại của năm 2019 vẫn chưa được xử lý rốt ráo. Chỉ có 3 nhánh nhà ở là: đất nền ven đô, nhà giá thấp và nhà ở xã hội đang được quan tâm xử lý, trong khi đó về thực chất, nhu cầu và giao dịch vẫn có cơ hội.

Thứ năm, thị trường bất động sản tài sản - tài chính đang hình thành và phát triển. Cùng với việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư nước ngoài chuyển dịch vốn và doanh nghiệp tới Việt Nam kéo theo một lượng vốn cũng dịch chuyển sang nước ta theo mạch đầu tư cổ phiếu, trái phiếu bất động sản. Dòng vốn từ các quỹ đầu tư cũng đang được rót vào Việt Nam. Với việc thị trường bất động sản trưởng thành hơn về cấp độ tài chính hóa, phân mảng thị trường bất động sản tài sản - tài chính đang có cơ hội phát triển.

Mỗi phân mảng thị trường hiện có những cơ hội và thách thức khác nhau. Tuy nhiên, xét về cơ hội, thị trường bất động sản công nghiệp và tài sản - tài chính có cơ hội nhiều hơn trong thời gian tới. 

Có 3 kịch bản thị trường bất động sản cho 6 tháng cuối năm 2020 và 7 tháng cho năm âm lịch Canh Tý:

Thứ nhất là kịch bản trung tính. Đây là kịch bản đến cuối năm thị trường quốc tế, các đối tác quốc tế mới phục hồi và quay trở lại bình thường. Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất. Nền kinh tế suy giảm nhưng không lớn. Thị trường bất động sản trầm lắng nhưng không đổ vỡ.

Thứ hai là kịch bản tích cực. Các nền kinh tế phục hồi trong quý IV/2020. Thương chiến Trung - Mỹ đi vào giai đoạn ổn định. Các doanh nghiệp định hình và định vị tại Việt Nam. Nền kinh tế phục hồi hoàn toàn trạng thái trước dịch Covid-19 vào quý IV. Thị trường bất động sản chuyển động tích cực trong quý IV và trước Tết Tân Sửu. 

Thứ ba là kịch bản tiêu cực. Dịch Covid-19 vẫn tiếp diễn. Thương chiến Trung - Mỹ không hòa hoãn; các lò lửa chiến tranh bị kích động; kinh tế thế giới không khả quan thì tình hình kinh tế Việt Nam sẽ khó khăn và thị trường bất động sản cũng đóng băng.

Khả năng hiện thực của mỗi kịch bản sẽ phụ thuộc vào các rủi ro có liên quan nhưng ở tầm vĩ mô, các yếu tố kinh tế quốc tế, phản ứng chính sách của Nhà nước và ứng xử của các chủ thể kinh tế sẽ đóng vai trò quyết định.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn điều chỉnh mạnh. Chính sách đất đai là một trong những chính sách nền tảng của thị trường bất động sản và đang có những chuyển biến mạnh mẽ trong năm 2020. Các chính sách về cơ bản là có tác động tích cực tới thị trường, tuy nhiên vẫn cần một số điểm mạnh mẽ hơn nữa. Cụ thể là các vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel, officetel; về hạn điền và tích tụ ruộng đất; về chế tài đối với dự án không hoặc chậm triển khai. Cùng với đó là các chính sách khác về xây dựng, thị trường bất động sản; về tiền tệ - tín dụng ngân hàng; về thuế, quỹ và các công cụ tài chính; về đầu tư, doanh nghiệp, đặc biệt là đầu tư công để thị trường bất động sản có thể vượt qua được giai đoạn thách thức hiện nay.