Xóa cờ chơi lại: Nhìn từ dự án BT của Tập đoàn Bitexco

Tháng 6/2020, hình thức BT chính thức được Quốc hội nhấn nút "khai tử” khỏi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP). Đó là một tín hiệu vui khi cuối cùng sau những năm kéo dài gây bức xúc bởi sự thất thoát kép, BT đã chính thức khép lại một hành trình chưa tròn vai của chính mình.

Song, vấn đề lại được đặt ra, đó là xử lý các dự án BT hậu “khai tử” như thế nào? Như trong những bài trước Reatimes trao đổi, vấn đề đầu tiên đó là phân loại các dự án BT thành các dạng: Dự án BT chưa chính thức đi vào triển khai; dự án BT đang triển khai khiến dư luận đặt nhiều nghi vấn về sai phạm và lợi ích nhóm; dự án BT đang triển khai, đã có kết luận sai phạm của Thanh tra chính phủ và Kiểm toán Nhà nước… 

Như nhận định của GS. TS. Ngô Trí Long, việc phân nhóm các dự án BT, đưa ra dứt điểm các giải pháp không chỉ đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, mà còn giảm thiểu tối đa những thất thoát mà hình thức BT đã gây ra.

Để làm sáng tỏ hơn hướng giải quyết các dự án BT hậu “khai tử”, tác giả khảo sát, lựa chọn, nghiên cứu, đặt giả thiết từ trường hợp điển hình là tuyến đường BT bao quanh công viên Chu Văn An của Tập đoàn Bitexco. Quỹ đất đối ứng đổi lại cho công trình BT này nằm trên đường Nguyễn Xiển, hiện là dự án The Manor Central Park. Cơ sở lựa chọn đây là đối tượng khảo sát điển hình vì:

Thứ nhất, đây là dự án BT khiến dư luận đặt ra nhiều vấn đề nghi vấn.

Thứ hai, dự án này điển hình của những bất cập trong hình thức BT bao gồm: Thi công chậm tiến độ, mức trao đổi ngang giá có dấu hiệu bất thường.

Thứ ba, dự án này có kết luận của Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước về một số sai phạm.

Đổi 3,7km đường lấy quỹ đất vàng 

Năm 2017, thông tin tuyến đường dài 3,7km bao quanh công viên Chu Văn An đổi lấy 89,9ha quỹ đất đối ứng nằm trải dọc trên đường Nguyễn Xiển của Tập đoàn Bitexco đã dấy lên nghi vấn trong dư luận. Quỹ đất gần 90ha này được Tập đoàn Bitexco quy hoạch trở thành dự án The Manor Central Park.

Theo đó, dự án The Manor Central Park được quảng cáo là siêu đô thị bậc nhất phía Tây Hà Nội, nằm trải dọc trên con đường Nguyễn Xiển, giáp tuyến đường vành đai 3. Nếu đặt lên bàn cân so sánh với các dự án cùng thời điểm, The Manor Central Park đang sở hữu một vị trí kim cương. 

Bên trái giáp với tuyến đường Nguyễn Xiển và đường Vành đai 3, dễ dàng di chuyển vào nội đô hoặc ngoại thành, bên phải giáp với công viên Chu Văn An - Một trong những công viên lớn nhất tại Hà Nội, là lá phổi xanh của phía Tây thành phố.

Như lời giới thiệu của một nhân viên bán hàng, The Manor Central Park là một dự án “quá may mắn”. Chỉ tính lợi thế nằm cạnh công viên, tận hưởng trọn vẹn không gian sinh thái ở đây cũng đủ khiến khách hàng cảm thấy hấp dẫn. Ở thời điểm mà thị trường bất động sản đang diễn ra cuộc chạy đua gay gắt trong các dòng sản phẩm thì xu hướng tìm đến dự án có kết hợp không gian xanh đang được đặt lên hàng đầu. Cũng bởi thế, The Manor Central Park không bỏ lỡ thông tin vàng này khi trên sa đồ đã thiết kế ngay mô hình Công viên Chu Văn An ngay cạnh dự án của mình để quảng bá cho khách hàng.

“May mắn” của siêu đô thị này không dừng ở đó, khi tuyến đường dài 2,5km nối từ đường Nguyễn Xiển, nằm cạnh dự án, tới công viên Chu Văn An đã chính thức thông xe. Tuyến đường này do chính chủ đầu tư của Manor Central Park thực hiện. Chủ đầu tư của siêu đô thị còn đảm nhiệm tuyến đường hơn 1km nằm giữa công viên và khu đô thị. Đây cũng là 2 tuyến đường được thực hiện theo hình thức BT. Như đã thông tin ở trên, đổi lại 2 tuyến đường này, Bitexco nhận được quỹ đất trên dọc đường Nguyễn Xiển.

Ảnh phối cảnh The Manor Central Park.

Dưới góc độ thị trường, The Manor Central Park đang sở hữu quá nhiều điểm hấp dẫn cả nhà đầu tư và khách hàng. Theo thông tin quảng cáo trên website của chủ đầu tư Bitexco.com.vn, The Manor Central Park là “khu đô thị phức hợp gồm: 1.066 căn nhà thấp tầng, 18 tòa nhà cao tầng hỗn hợp, khu mua sắm, 1 công viên giải trí và các dịch vụ tiện ích. Dự án có quy mô 89,749ha, mật độ dân cư 17.000 người”. Và đến hiện tại, dự án đã thi công cơ bản giai đoạn 1 và triển khai bán hàng.

Với một quỹ đất đẹp, rộng; một mật độ xây dựng dày, cũng như tập hợp rất nhiều tiện ích, The Manor Central Park như một hành tinh thu nhỏ.

Dự án này được giới thiệu bao gồm 1.066 căn thấp tầng. Trong đó có 3 biệt thự đơn lập Kim Cương, 18 căn biệt thự đơn lập Bạch Kim, 59 căn biệt thự song lập Bạch Kim, 100 căn biêt thự song lập, 29 căn liền kề Bạch Kim, 138 căn nhà kiền kề Vàng, 70 căn nhà phố thương mại Bạch Kim, 87 căn nhà phố thương mại Vàng, 565 nhà phố thương mại Bạc. Ngoài ra, siêu đô thị The Manor Central Park còn kiến thiết 17 tòa chung cư, chưa kể 1 khu trung tâm thương mại bán lẻ lớn.

Theo bảng giá của siêu độ thị này đưa ra, các căn hộ thấp tầng tại đây có giá thấp nhất là 17 tỷ đồng. Dự án The Manor Central Park có tới 70% là shophouse trong tổng số 1.066 căn thấp tầng. Với thiết kế mang tới hình ảnh một khu đô thị của 36 phố phường Hà Nội hiện đại, những căn shophouse được bán với giá trung bình dao động từ 17 tỷ đồng đến 40 tỷ đồng.

Những bất thường từ dự án đổi đất lấy hạ tầng của Tập đoàn Bitexco

Bài toán đổi đất lấy hạ tầng của Tập đoàn Bitexco thực tế đang đặt ra những vấn đề bất thường:

Ở trường hợp thứ nhất, nếu đúng theo dư luận phản ánh, Tập đoàn Bitexco đã đổi 89,9ha đất để lấy tuyến đường với tổng dự toán là 1.900 tỷ đồng, những giả thiết sau được đặt ra:

Thứ nhất, để đổi lấy 89,9ha, Bitexco bỏ ra dự kiến khoảng 1.900 tỷ đồng (số tiền đối ứng này là tổng dự toán cho tuyến đường 3,7km). Tức chủ đầu tư này đã chi trả 2,1 triệu đồng/m2. Tại thời điểm thực hiện, mức trao đổi này đã không ngang giá. Còn nếu tính đến hiện tại, sau gần 10 năm, với diễn biến gia tăng của thị trường, lạm phát và chi phí cơ hội, mức trao đổi này càng bị kéo dãn biên độ chênh lệch. 

Mức trao đổi này nếu xảy ra sẽ vi phạm nguyên tắc thứ 2 tại Nghị định số 69/2019/NĐ-CP, đó là: “Việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán”.

Thứ hai, kể từ thời điểm ký hợp đồng BT, Bitexco đã tiến hành triển khai xây dựng dự án The Manor Central Park. Từ năm 2017, dự án này đã được rao bán với mức giá trung bình cho mỗi căn biệt thự, shophouse là 226 triệu đồng/m2, gấp 107,6 lần với mức giá Bitexco bỏ ra (phép so sánh này được thực hiện trên cơ sở giả thiết về các yếu tố có thể xảy ra trong hợp đồng BT như tăng tổng mức vốn đầu tư, thi công chậm kéo dài thời gian tạo ra chi phí cơ hội lớn và mức giá mà Bitexco rao bán trung bình đã bao gồm phần xây dựng thô). 

Trong khi đó, tuyến đường 3,7km mà Tập đoàn Bitexco thực hiện kéo dài đến gần 10 năm và phải tới đầu năm 2020 mới hoàn thiện. Đây là tuyến đường được gia hạn nhiều năm vì chậm tiến độ thi công. Nếu tính chi phí cơ hội song song giữa công trình tuyến đường và quỹ đất, Bitexco đã được hưởng lợi từ sớm khi nhanh chóng thu được dòng tiền từ sản phảm bất động sản trên đất.

Mặt khác, tuyến đường chưa hoàn thiện nhưng dự án mà Bitexco đưa ra đã triển khai bán hàng. Điều này trái với khoản 5, Điều 3, Nghị định 63 về quy định thời điểm bàn giao. Cụ thể: “Sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ để thực hiện dự án khác”.

Thep phân tích của luật sư Trương Anh Tú, Công ty TAT Law Firm, nếu như giao đất trước cho doanh nghiệp mà doanh nghiệp không hoàn thiện công trình thì Nhà nước đang “thả gà ra đuổi”.

“Điều này suy cho cùng cũng là thiệt thòi cho nhân dân và Nhà nước, bởi trong suốt quá trình đó, chi phí đầu tư được đội lên do lãi suất ngân hàng. Ví dụ, doanh nghiệp thực hiện dự án sau 50% là một năm, chi phí về vốn giảm đi một nửa, sau 2 năm lãi suất có thể tăng lên gấp đôi, cuối cùng thì “trăm dâu đổ đầu tằm”, đổ vào đất của nhân dân”, luật sư Tú nhận định.

Thứ ba, công trình tuyến đường bao quanh công viên Chu Văn An bị đội vốn. Cụ thể, theo kết luận của Thanh tra Chính phủ ngày 19/7/2017, công tác lập, thẩm định và phê duyệt tổng vốn đầu tư không chính xác do tính sai khối lượng, áp dụng đơn giá và định mức không đúng, làm tăng số tiền hơn 12 tỷ đồng. Công tác lập, phê duyệt dự toán thiết kế bản vẽ thi công cũng chưa chính xác do tính sai khối lượng, áp dụng đơn giá và định mức chưa đúng, làm sai tăng số tiền gần 16 tỷ đồng.

Phần chi phí lãi vay nguồn vốn trái phiếu và vay vốn tín dụng tại Ngân hàng Vietinbank trước thời điếm khởi công dự án (ngày 5/5/2014) không được xác định để tính chi phí lãi vay trong tổng mức đầu tư dự án BT được duyệt.

Đầu năm 2018, theo kết quả kiểm toán được Kiểm toán Nhà nước gửi đến Quốc hội, dự án đường bao quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An do Bitexco làm chủ đầu tư đội vốn không căn cứ lên tới 36,79 tỷ đồng. 

Trong Thông tư 183 của Bộ Tài chính, giá trị quỹ đất cuối cùng sẽ được trao đổi với giá trị hợp đồng BT theo tổng quyết toán cuối cùng. Trong trường hợp, giá công trình bị đội lên trong quá trình thực hiện và triển khai như tính sai khối lượng, áp dụng đơn giá và định mức chưa đúng. Kết quả cuối cùng xảy ra nếu quá trình này không được giám sát chặt chẽ chính là giá trị “hàng đổi hàng” không hề ngang nhau bởi quỹ đất mà nhà đầu tư nhận được sẽ gia tăng.

Phân tích về lỗ hổng này, PGS. TS. Nguyễn Đình Hòa, quyền Giám đốc Trường Đào tạo và Bồi dưỡng nghiệp vụ kiểm toán (Kiểm toán Nhà nước) cho rằng: “Về giá cả đối với bên bán, sẽ không thể có giá bán thị trường bởi nó được xác định theo quy trình dự toán và quyết toán của một dự án đầu tư, vốn rất phức tạp để xác định, lại dễ bị thay đổi theo hướng tăng lên bởi nhiều yếu tố phi thị trường. Do đó, con số cuối cùng luôn luôn phụ thuộc vào các quyết định chủ quan của cơ quan hoặc cá nhân có thẩm quyền phê duyệt. Đây là lỗ hổng lớn nhất và là mảnh đất màu mỡ nảy sinh tiêu cực, tham nhũng”.

Xét ở trường hợp thứ hai, nếu con số trao đổi thực tế về quỹ đất đổi lấy tuyến đường tổng dự toán là 1.900 tỷ đồng không phải là con con số 89,9ha. Trước đó, trả lời Reatimes, đại diện phía Bitexco cho hay, “65,5ha mới là diện tích của khu đô thị The Manor Central Park, còn quy hoạch quy mô tổng thể là 89,9ha”.

Về quỹ đất đối ứng, đại diện Bitexco cho biết, thời điểm năm 2019, Bitexco được tạm giao 10,2ha đất thấp tầng giai đoạn 1 và 4,4ha đất cao tầng giai đoạn 2 để kinh doanh đối ứng cho dự án BT (là tuyến đường bao quanh Công viên Chu Văn An). “Có nghĩa là đối ứng cho dự án BT chỉ có 14,6ha đất tạm giao. 14,6ha này nằm trong 65,5ha phạm vi của khu đô thị mà Bitexco được giao và đầu tư quy hoạch xây dựng. Sau khi hợp đồng BT hoàn thành, 2 bên sẽ ngồi lại tính toán chi phí theo đúng quy định pháp luật”, đại diện Bitexco trả lời.

Như vậy, bài toán được đặt ra khi Bitexco chỉ được giao 14,6ha cho tuyến đường 3,7km thì những giả thiết sau sẽ xảy ra:

Thứ nhất, Bitexco đã chi trả khoảng 18 triệu đồng/m2 cho quỹ đất đối ứng. So với mức giá ở thời điểm hiện tại trên thị trường khu vực quỹ đất dọc đường Nguyễn Xiển, giá trị 1m2 đất được định giá khoảng 50 triệu đồng/m2. Tức, Bitexco trả một mức thấp hơn khoảng gần 3 lần so với giá thị trường. Thực tế, Bitexco đã rao bán trung bình 226 triệu đồng/m2 cho biệt thự hoặc shophouse. Mức giá này đã bao gồm chi phí cơ sở hạ tầng, chi phí xây dựng thô nhà... Nếu chỉ tính mức giá trung bình mà doanh nghiệp này bán riêng cho đất nền dao động 100 triệu đồng/m2, con số này đã gấp 5,5 lần so với mức giá mà Bitexco đã trả. So sánh này được đặt ra để thấy, Bitexco đạt được… siêu lợi nhuận.

Thứ hai, Bitexco đảm nhiệm vai trò là người lập quy hoạch dự án The Manor Central Park. Nhưng nếu như Bitexco chỉ được giao 14,6ha đất, thì khu đất còn lại có thể sẽ do một doanh nghiệp địa ốc khác đảm nhiệm. Nhưng, trong các phần quảng cáo cũng như giới thiệu của nhân viên phòng bán hàng trước đó, như một cách khẳng định, Bitexco sẽ là chủ đầu tư của rất nhiều các hạng mục khác trong khu đô thị này. Thông tin giới thiệu này có dấu hiệu vi phạm quy định của Luật Quảng cáo?!

Thứ ba, đến thời điểm hiện tại, việc hạch toán quỹ đất đối ứng cuối cùng chính thức bàn giao cho Bitexco vẫn chưa được công bố kết quả. Trong khi đó, tuyến đường 3,7km được hoàn thành vào tháng 1/2020. Như phía Bitexco chia sẻ, nếu tổng dự toán tuyến đường phát sinh, căn cứ vào xác định giá đất, doanh nghiệp này có thể nhận thêm quỹ đất hoặc với quỹ đất còn thừa từ 14,6ha, Bitexco sẽ phải trả thêm khoản tiền chênh. 

Trường hợp đúng như đại diện Bitexco chia sẻ, kết quả của giá trị trao đổi ngang giá cần được công bố công khai để dư luận nắm được thông tin đầy đủ, khách quan. Bởi điều này sẽ tránh một số trường hợp có thể xảy ra, như thông tin một chiều đăng tải, chưa chính xác, dẫn tới sự nghi hoặc, bức xúc, gây ảnh hưởng đến Tập đoàn Bitexco, một doanh nghiệp có bề dày lịch sử trong phát triển bất động sản.

Giải pháp đặt ra nhìn từ những giả thuyết trên

Tuyến đường bao quanh công viên Chu Văn An do Tập đoàn Bitexco đảm nhiệm là một dự án BT điển hình của quá nhiều bất cập, khiến dư luận đặt ra nhiều ngờ vực. Hình thức đổi đất lấy hạ tầng chính thức bị "khai tử", số phận của dự án BT do Tập đoàn Bitexco phải được giải quyết thấu đáo, khách quan và triệt để.

Như phân tích ở trên, nếu như theo chia sẻ của đại diện Bitexco thì việc quyết toán dự án BT cần phải được thực hiện khi công trình BT chính thức hoàn thiện. Thông tin về số tiền chênh lệch mà Bitexco phải trả hoặc UBND TP. Hà Nội chi thêm quỹ đất đối ứng cho công trình phải được công bố minh bạch, chi tiết.

Sau khi khấu trừ công trình BT và quỹ đất đối ứng, phần quỹ đất còn lại trong tổng 65,5ha đất sử dụng cần phải đem ra đấu giá. Việc đấu giá này được coi là phương án tối ưu nhất ở thời điểm hiện tại, tạo ra sự minh bạch, đảm bảo các doanh nghiệp có quyền tham gia công bằng cũng như mang lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Như TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, đặt ra trước đó, với quỹ đất còn lại mà thành phố có chủ trương giao cho doanh nghiệp thực hiện thì hình thức bắt buộc là phải đấu giá công khai theo đúng quy định về đấu thầu. Nếu doanh nghiệp nào trả giá cao thì bán, để thu lấy nguồn ngân quỹ lớn phục vụ các hoạt động khác.

Giả thiết đặt ra, trong bài toán mang 50ha đất còn lại của dự án The Manor Central Park được đem ra đấu giá, với mật độ xây dựng ước tính 40%, diện tích đất thương mại xây dựng khoảng 20ha. Mức giá thị trường hiện tại 50 triệu đồng/m2. Như vậy, với 20ha sẽ thu được khoảng 10.000 tỷ đồng. Với 10.000 tỷ đồng, Hà Nội có thể xây được khoảng 18km đường bao quanh công viên Chu Văn An. Cũng với 10.000 tỷ đồng, Hà Nội dễ dàng triển khai và hoàn thiện công viên Chu Văn An. 

Giả thiết nếu như quỹ đất còn lại không đem ra đấu giá, rõ ràng, dù chưa rõ thực hư mức tiền mà Bitexco phải bỏ ra cho cho phần chênh lệch này thì môi trường cạnh tranh đã bị thu hẹp, tính minh bạch, công khai đã không được đảm bảo. Và dĩ nhiên, dư luận tiếp tục có quyền ngờ vực về tình trạng “móc nối” của doanh nghiệp với cơ quan quản lý Nhà nước. Như vậy, càng làm gia tăng thất thoát, thiệt hại cho Nhà nước. 

Giả thiết nếu như quỹ đất được đem ra đấu giá nhưng lại rơi vào tình trạng “quân xanh, quân đỏ” thì bản chất của việc xử lý dự án BT hậu “khai tử” lại tiếp tục nối dài những bất cập. Điều này cũng đồng nghĩa, quy định của pháp luật vẫn còn những khe hở. Theo luật sư Nguyễn Đức Nhuần, Giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật quận 9, để hạn chế tình trạng quân xanh, quân đỏ hoặc có “bắt tay” với nhau để đấu giá đất, cần quy định số người (tổ chức) tham gia đấu giá đất tối thiểu từ 3 - 5 người tránh trường hợp như hiện nay là khi có 2 người trở lên cũng có thể tổ chức đấu giá./.