Vụ án căn biệt thự 2 triệu USD trên đường Pasteur, phường 4, TP Đà Lạt mặc dù đang là tài sản tranh chấp nhưng vẫn được giao dịch, sau 4 năm xét xử vẫn chưa kết thúc do TAND cấp cao TP.HCM ra quyết định kháng nghị Giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm số 134 của TAND tỉnh Lâm Đồng.
Vụ án “nóng” bị kéo dài
Như báo Pháp luật Việt Nam đã đưa tin, ngày 28/9/2020 Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng (TAND) xét xử phúc thẩm vụ án: “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu” giữa các đương sự: nguyên đơn là ông Nguyễn Việt Anh và bà Nguyễn Quỳnh Chi, bị đơn là Công ty TNHH Tiền Tài (số 115, thôn Định An, xã Hiệp An, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng).
Theo diễn biến vụ án, tháng 01/2017 vợ chồng bà Nguyễn Quỳnh Chi có chuyển nhượng cho Công ty TNHH Tiền Tài (gọi tắt là Công ty Tiền Tài, do bà Bùi Thị Mừng là Giám đốc, người đại diện theo pháp luật làm đại diện) căn biệt số 18, đường Pasteur với giá 40 tỷ đồng. Sau khi thỏa thuận, các bên đã đến văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao tài sản, giấy tờ nhà đất. Tuy nhiên, đến hẹn trả nợ, Công ty Tiền Tài vẫn chưa trả số tiền 40 tỷ như đã cam kết. Tháng 10/2017, bà Quỳnh Chi khởi kiện Công ty Tiền Tài ra TAND TP Đà Lạt đề nghị Công ty này phải thực hiện thủ tục sang tên lại nhà và đất trên cho vợ chồng bà với sự tham gia của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Lâm Đồng. Tuy nhiên, trong khi tòa án đang giải quyết vụ án, ngày 19/7/2018, bà Mừng đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho bà Nguyễn Thị Thanh An (trú tại đường Hoàng Diệu, phường 5, TP Đà Lạt) với giá 15,4 tỷ đồng.
Tại bản án phúc thẩm số 134/2020/DS-PT ngày 28/9/2020, TAND tỉnh Lâm Đồng nhận định căn biệt thự là tài sản đang tranh chấp nhưng Công ty Tiền Tài lập hợp đồng chuyển nhượng cho bà An, sau đó bà An lại lập hợp đồng hứa chuyển nhượng lại cho bà Cao Thị Nhật với giá 25 tỷ đồng, hiện nay bà An đã nhận 5 tỷ tiền đặt cọc. Vì vậy, để tránh tài sản đang tranh chấp bị tẩu tán, Toà án cấp phúc thẩm quyết định thay đổi biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với căn biệt thự tại đường Pasteur để đảm bảo thi hành án, và ông Việt Anh, bà Chi được quyền ưu tiên thi hành án số tiền 48,4 tỷ đồng và lãi suất phát sinh theo quy định.
Ngay sau khi phiên toà phúc thẩm kết thúc, TAND cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh ra Quyết định kháng nghị số 15/2021/KN-DS ngày 15/01/2021 đề nghị kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 134 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng theo thủ tục giám đốc thẩm do ông Phạm Hồng Phong – phó chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chính Minh ký.
Trước sự kiện này, ông Việt Anh, bà Quỳnh Chi lại một lần nữa viết đơn kêu cứu, đề nghị sớm thi hành bản án, không kéo dài vụ án. Ông Việt Anh, bà Chi bày tỏ: Những tưởng công lý đã được thực thi sau hơn 03 năm dài Tòa án thụ lý giải quyết từ sơ thẩm tới phúc thẩm, những thiệt hại về kinh tế và tinh thần của vợ chồng tôi sẽ chấm dứt sau khi bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng có hiệu lực pháp luật.
Những căn cứ “mơ hồ” của TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh
Nhận định về quyết định kháng nghị Giám đốc thẩm của TAND cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh, luật sư Nguyễn Đức Minh, Công ty Luật The Light – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội nêu ý kiến:
Đây là một vụ án “nóng” trên địa bàn thành phố Đà Lạt, gần như giới kinh doanh đầu tư bất động sản đều coi đây là sự kiện quy chiếu, tham khảo trước khi đầu tư ở mảnh đất này. Nhưng sự việc một lần nữa lại bị kéo dài sau 4 năm nguyên đơn theo “hầu toà” sau quyết định của Toà cấp cao.
Thứ nhất, trong quyết định, TAND cấp cao tại thành phố Hồ Chính Minh nhận định rằng “Nếu cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, thì Tòa án cấp phúc thẩm phải đồng thời giải quyết quyền lợi của bà An về việc đã trả nợ thay cho Ngân hàng TMCP Quân đội – chi nhánh Lâm Đồng. Tòa án cấp phúc thẩm không giải quyết nội dung này là không đảm bảo quyền lợi của bà An”. Nhận định này là hoàn toàn thiếu căn cứ và trái luật vì trong vụ án này, ngay từ giai đoạn sơ thẩm, Tòa án cấp sơ thẩm đã nhiều lần hướng dẫn bà An có yêu cầu về việc giải quyết quyền lợi của bà An trong cùng một vụ án nếu giao dịch chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu nhưng bà An không thực hiện và cũng không muốn có yêu cầu nên không chỉ Tòa án cấp phúc thẩm, mà ngay cả Tòa án cấp sơ thẩm cũng không có thẩm quyền để tự động giải quyết hậu quả của giao dịch chuyển nhượng vô hiệu khi bà An và các đương sự có liên quan trong vụ án đều không yêu cầu Tòa án giải quyết.
Thứ hai, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong vụ án là kiện tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng từ vợ chồng ông Việt Anh bà Quỳnh Chi sang cho Công ty Tiền Tài vào ngày 12/01/2017 chứ không phải chỉ đơn thuần là kiện tranh chấp liên quan đến số tiền 40 tỷ đồng chậm trả. Vậy nên, giao dịch chuyển nhượng giữa Công ty Tiền Tài cho bà Nguyễn Thị Thanh An ngày 19/7/2018 được thực hiện khi nhà đất là đối tượng chuyển nhượng đang bị nguyên đơn kiện buộc Công ty Tiền Tài phải sang nhượng lại là vi phạm nghiêm trọng điều cấm của pháp luật đất đai (khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 về việc cấm chuyển quyền sử dụng đất khi thửa đất đang có tranh chấp).
Thứ ba, việc TAND cấp cao nhận định trong: “Công ty Tiền Tài tự nguyện bàn giao tài sản thế chấp nêu trên cho MBAMC và thống nhất ủy quyền cho MBAMC bán nhà đất trên cho bà Nguyễn Thị Thanh An. Sau đó, bà An đã tiến hành làm thủ tục mua bán và thanh toán toàn bộ số nợ gốc và nợ lãi cho Ngân hàng TMCP Quân đội – chi nhánh Lâm Đồng thay cho Công ty Tiền Tài, đồng thời Công ty Tiền Tài cũng xác nhận đồng ý chuyển nhượng tài sản trên cho bà An vào ngày 19/7/2018. MBAMC căn cứ hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết giữa các bên để bàn giao tài sản trên cho bà An quản lý, sử dụng là đúng qui định. Như vậy, việc chuyển nhượng nhà đất giữa Công ty Tiền Tài với bà Nguyễn Thị Thanh An đã hoàn tất”.
Tuy nhiên, toàn bộ hồ sơ vụ án, diễn biến phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm (thể hiện qua bút ký phiên tòa sơ thẩm và bút ký phiên tòa phúc thẩm) đã thể hiện rõ ràng và duy nhất nội dung: “Đại diện Ngân hàng TMCP Quân Đội khẳng định Ngân hàng hoàn toàn không biết và không buộc phải biết việc giao dịch mua bán nhà đất giữa Công ty Tiền Tài và bà Nguyễn Thị Thanh An, Ngân hàng chỉ thực hiện đúng trách nhiệm của bên nhận thế chấp tài sản là khi khoản vay được bảo đảm bằng tài sản thế chấp (khoản vay của Công ty Tiền Tài được đảm bảo bằng tài sản thế chấp là Căn biệt thự) đã được bên vay là Công ty Tiền Tài tất toán (nộp đủ số tiền nợ vay 15,4 tỷ đồng) thì Ngân hàng có trách nhiệm làm thủ tục xóa chấp, giải chấp tài sản bảo đảm và bàn giao giấy tờ gốc của tài sản cho chủ tài sản là Công ty Tiền Tài, sau khi tài sản đã được giải chấp thì việc chủ tài sản là Công ty Tiền Tài sau đó bán cho ai, hay định đoạt ra sao, Ngân hàng không còn liên quan”.
Thêm nữa, không có bất kỳ một văn bản nào thể hiện thỏa thuận giữa bà An với Công ty Tiền Tài và Ngân hàng Quân đội về việc hứa mua, hứa bán tài sản hay bà An sẽ thanh toán nợ gốc và nợ lãi thay cho Công ty Tiền Tài tại Ngân hàng Quân đội, cũng như không có bất kỳ ủy quyền nào của Công ty Tiền Tài cho MBAMC về việc bán tài sản cho bà Nguyễn Thị Thanh An, và cũng không có bất kỳ xác nhận nào của Công ty Tiền Tài về việc đồng ý chuyển nhượng tài sản trên cho bà An trước khi tài sản được giải chấp khỏi ngân hàng Quân đội.
Các bước để Công ty Tiền Tài chuyển nhượng tài sản cho bà An được thực hiện tuần tự như sau: Công ty Tiền Tài nộp vào tài khoản tiền vay của mình tại Ngân hàng Quân đội – chi nhánh Lâm Đồng đúng số tiền đang bị quá hạn là 15,4 tỷ đồng; sau khi hạch toán thu nợ đủ từ bên vay là Công ty Tiền Tài, Ngân hàng Quân đội đã làm thủ tục tất toán khoản vay, giải chấp tài sản bảo đảm là căn biệt thự, làm thủ tục xóa đăng ký giao dịch đảm bảo và bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bản gốc cho chủ tài sản đảm bảo là Công ty Tiền Tài; sau khi tài sản đã “sạch” hoàn toàn, Công ty Tiền Tài cùng bà Nguyễn Thị Thanh An tới VPCC Vạn Tin để ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, sau đó tức tốc nộp hồ sơ đăng ký biến động sang tên chủ sử dụng tại Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đà Lạt.
Như vậy, có thể thấy, bà An nhận chuyển nhượng tài sản từ Công ty Tiền Tài khi tài sản này đã không còn bất kỳ ràng buộc, liên quan gì tới Ngân hàng Quân đội và giao dịch chuyển nhượng tài sản này cũng được ký kết vào thời điểm vụ án tranh chấp liên quan đến tài sản này vẫn đang được Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt thụ lý giải quyết là hoàn toàn vi phạm điều cấm của pháp luật.
Từ những lý lẽ và lập luận nêu trên, tôi cho rằng TAND cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh ra quyết định số 15 kháng nghị bản án phúc thẩm TAND tỉnh Lâm Đồng là không đúng với bản chất nội dung vụ án, khiến vụ việc bị kéo dài, thiệt hại rất lớn cho phía nguyên đơn.
