Nhà phố thương mại (shophouse) từng được các chủ đầu tư, các sàn môi giới ví von như “gà đẻ trứng vàng”.
Thế nhưng trên thực tế, việc kinh doanh shophouse không hề đơn giản.
Trong cuộc trò chuyện mới đây, bà Đặng Giang Hương - nhà đầu tư mua 2 căn shophouse tại một dự án chung cư thuộc quận Hai Bà Trưng cho biết bà đang đứng ngồi không yên vì đầu tư shophouse.
Nhiều dự án shophouse không cạnh tranh nổi với hệ thống cửa hàng tiện lợi, siêu thị mọc đầy rẫy xung quanh dự án đó
Thế nhưng, thực tế không đẹp như bà tính, hai năm đầu tiên, shophouse của bà rất “phập phù” khách thuê do cư dân ở các tòa chung cư của dự án chưa về đông, người thuê đều trả mặt bằng trước hạn. Khoảng 1 năm gần đây, cư dân của các tòa chung cư trở nên đông hơn nhưng đại dịch COVID hoành hành, khách thuê chấp nhận mất cọc trả hợp đồng do không kinh doanh được.
3 năm trước bà chọn shophouse vì tin rằng sự kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng thương mại là yếu tố khiến shophouse tối đa hóa lợi nhuận cho thuê. Bà tính toán tỷ lệ khai thác cho thuê đạt thấp nhất từ 8-12%/năm. Như vậy, con số này cao và an toàn hơn so với việc đem tiền gửi ngân hàng hay đầu tư chứng khoán.
Bà Hương tính toán kể từ ngày nhận bàn giao shophouse và đưa vào vận hành cho thuê bà đã liên tiếp lỗ.
Cùng chung cảnh ngộ, nhà đầu tư Nguyễn Hoàng Anh cho biết, để sở hữu một căn shophouse tại TP.HCM anh phải bỏ ra trung bình từ 20 tỷ đồng/căn ở những vị trí tương đối đắc địa. Tuy nhiên, sau 3 năm đổ tiền vào shophouse, anh chưa thấy lợi nhuận và rất đau đầu vì khách thuê và giá thuê không ổn định. So với gửi ngân hàng, dòng tiền đầu tư của ông cũng lỗ nặng.
Khảo sát của trang Batdongsan.com.vn cho thấy rất nhiều nhà phố thương mại, đặc biệt là các nhà phố thương mại cho thuê các ngành hàng ăn uống, mở văn phòng dịch vụ vé máy bay, tour du lịch… tại nhiều dự án đã đóng cửa. Người thuê đều tính việc trả mặt bằng hoặc đàm phán với chủ nhà để giảm giá thuê.
Một khảo sát vào năm ngoái đã cho thấy giới đầu tư vỡ mộng với shophouse khi nguồn cầu là cư dân sống trong chính dự án đó không quá lớn hay có những dự án shophouse không cạnh tranh nổi với hệ thống cửa hàng tiện lợi, siêu thị, các cửa hàng mọc đầy rẫy xung quanh dự án đó. Do đó, lợi nhuận từ mô hình shophouse đều không như kì vọng. Trong bối cảnh đại dịch COVID-19, shophouse càng rơi vào tình thế khó khăn.
Các chuyên gia bất động sản chỉ rõ, nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với vốn bỏ ra, shophouse liền thổ chưa thật sự hấp dẫn thậm chí còn thấp hơn so với các loại hình khác. Người đổ tiền vào shophouse liền thổ chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá trị của bất động sản trong tương lai hoặc sử dụng cho việc tự kinh doanh nhưng đòi hỏi dòng vốn phải dài hạn. Điều này buộc nhà đầu tư phải trường vốn rất nhiều năm mới có thể kỳ vọng tỷ suất sinh lời cao.
Chưa kể, khi giá thuê shophouse ở mức quá cao trong khi giá trị khai thác kinh doanh không tương xứng thì thị trường sẽ tự điều chỉnh xuống. Ngoài ra, nhiều dự án shophouse chỉ có thời gian thuê đất từ 50-70 năm, không phải đất ở lâu dài, càng để lâu sẽ càng mất giá trị, sang nhượng cũng không dễ như nhà phố thông thường.
Là đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng, shophouse chỉ thực sự tiềm năng khi đạt được các yếu tố: Thứ nhất, dự án có khả năng lấp đầy nhanh; thứ hai, dịch vụ tiện ích thật tốt; thứ ba, phải có cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn và thứ tư là có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.
Để đạt lợi nhuận và an toàn thì nhà đầu tư nên chọn shophouse có giá trị vừa từ 2-7 tỷ đồng, để không phải bỏ số tiền quá lớn ban đầu mà chưa biết có thu lại tương xứng hay không. Nhà đầu tư cũng không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn từ 1-2 năm mà phải có kế hoạch trung tới dài hạn từ 3-5 năm trở lên.
Người mua cũng cần chú ý tới diện tích sàn thương mại tầng 1, nếu sản phẩm có diện tích quá hẹp chỉ với khoảng 75 m2 thì sẽ gây khó khăn trong việc kinh doanh. Nhiều sản phẩm rơi vào tình trạng mua rồi để đó bởi không thể sử dụng cho việc khai thác thương mại.
Theo enternews.vn
