Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có văn bản gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư góp ý về Dự thảo Thông tư hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.
VNREA cho biết, trước đó vào ngày 20/5/2020, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận được Công văn số 3203/BKHĐT-QLĐT của Bộ Kế hoạch và Đầu tư về việc đề nghị góp ý dự thảo Thông tư hướng dẫn thực thiện Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.
Sau khi trao đổi, lấy ý kiến của các hội viên, VNREA xin đóng góp một số ý kiến để hoàn thiện dự thảo Thông tư.
Thứ nhất, VNREA cho rằng, dự thảo Thông tư về cơ bản đã bao quát, tóm lược, giải quyết được những vấn đề mang tính cấp bách, cần thiết để tháo gỡ vướng mắc, bất cập hiện nay về lĩnh vực đầu tư xây dựng.
Thứ hai, dự thảo cũng đã hướng tới cải cách thủ tục hành chính, phân định rõ vai trò, trách nhiệm của các chủ thể tham gia hoạt động lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh bình đẳng, thông thoáng, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận các thủ tục và dịch vụ công hướng tới phát triển kinh tế xã hội trong lĩnh vực đầu tư.
Cụ thể về nội dung, VNREA đề xuất sửa đổi một số nội dung như về Tiêu chí đánh giá về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư, VNREA đề xuất ban soạn thảo cần làm rõ các nội dung sau:
Thứ nhất, các dự án (cả 3 loại) mà nhà đầu tư “góp vốn chủ sở hữu” thì tỷ lệ vốn chủ sở hữu sẽ phải chiếm bao nhiêu, việc góp vốn chủ sở hữu được xác định trực tiếp hoặc gián tiếp.
Thứ hai, các dự án đã sử dụng dùng làm năng lực kinh nghiệm của nhà đầu tư đều là các dự án “đã hoàn thành” và “thông thường trong khoảng từ 50% -70%” tổng mức đầu tư/vốn chủ sở hữu dự án đang xem xét.
Quy định hướng dẫn như vậy sẽ dẫn đến các dự án có quy mô và tổng mức đầu tư lớn hoặc rất lớn sẽ không có nhà đầu tư nào đáp ứng điều kiện về năng lực. Nói cách khác, cách xây dựng khung hướng dẫn như dự thảo hiện nay, chỉ áp dụng với các dự án nhỏ hoặc bình thường, các dự án lớn sẽ không lựa chọn được nhà đầu tư vì các nhà đầu tư không có kinh nghiệm thực hiện các dự án tương tự. Đây là cách tiếp cận hạn chế của Dự thảo Thông tư 16/2016/TT-BKHĐT trước đây và dự thảo hiện nay vẫn chưa điều chỉnh.
Để giải quyết tình huống này, VNREA cho rằng có thể xem xét 2 phương án: Quy định bên mời thầu được quyền điều chỉnh mẫu hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu (hiện dự thảo không quy định); Quy định hướng dẫn không nên quy định rõ tỷ lệ % cụ thể là bao nhiêu, mức tỷ lệ nên để bên mời thầu xác định trên cơ sở từng dự án cụ thể.
VNREA cũng đề xuất, Dự thảo Thông tư cần quy định về thời hạn hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng tương tự như thời hạn hoàn trả tiền ký quỹ theo quy định tại Luật đầu năm 2014.
Bởi theo quy định của Luật Đầu tư năm 2014, nhà đầu tư phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án, mức ký quỹ từ 1%-3% vốn đầu tư của dự án, mức này cũng phù hợp với giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định tại Dự thảo Thông tư. Đồng thời, theo hướng dẫn tại điểm a, b khoản 8 Điều 27 Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, nhà đầu tư sẽ được hoàn trả tiền ký quỹ theo nguyên tắc sau:
“a) Hoàn trả 50% số tiền ký quỹ tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được cấp các giấy phép, chấp thuận khác theo quy định của pháp luật để thực hiện hoạt động xây dựng (nếu có) không chậm hơn tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư;
b) Hoàn trả số tiền ký quỹ còn lại và tiền lãi phát sinh từ khoản ký quỹ (nếu có) tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng và lắp đặt máy móc, thiết bị để dự án đầu tư hoạt động không chậm hơn tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư;”
Có thể thấy, bản chất của khoản bảo đảm thực hiện hợp đồng chính là để đảm bảo thực hiện dự án, việc quy định thời hạn hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng tại Dự thảo Thông tư là cần thiết đưa vào.
VNREA cũng đề xuất cần có hướng dẫn chi tiết về cách thức lựa chọn nhà đầu tư theo hướng sẽ áp dụng đấu thầu toàn dự án theo Luật đấu thầu, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP và Dự thảo Thông tư.
Lý do là Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định một trong các điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất để đấu thầu là: “Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Thực tế, khi đấu thầu một số dự án mà quy hoạch có sử dụng diện tích đất hỗn hợp, trong đó đã có đất giả phóng mặt bằng, đất còn chưa giải phóng mặt bằng và đất do Nhà nước đang quản lý thì địa phương còn chưa thống nhất theo phương án đấu thầu toàn dự án theo Luật Đấu thầu hay tách khu “Đất đã giải phóng mặt bằng” để đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.
Ngoài ra, còn rất nhiều những nội dung góp ý sửa đổi đã được VNREA tổng hợp lại. VNREA cũng đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư quan tâm về những vấn đề trên để Thông tư đi vào cuộc sống một cách hiệu quả.
