Dự án chưa hoàn thiện pháp lý, cơ sở hạ tầng đang xây dựng dở dang nhưng chủ đầu tư và đơn vị phân phối đã bắt tay nhau huy động vốn đẩy rủi ro về phía khách hàng.
Thời gian qua, nhiều thông tin rao bán đất nền tại dự án Vita Riverside, tại phường Vĩnh Tân, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương được quảng cáo rầm rộ, nhiều nhân viên tổ chức nhiều điểm phát tờ rơi, chèo kéo khách hàng.
Qua tìm hiểu của PV, nhân viên môi giới tự giới thiệu của Công ty TNHH Phát triển hạ tầng và bất động sản Tạo Tín Phát (Công ty Tạo Tín Phát) có trụ sở tại 105 Bình Quới, phường 27 quận Bình Thạnh, Tp.HCM cho biết hiện đang phân phối các sản phẩm đất nền tại dự án Vita Riverside.
Theo lời nhân viên môi giới, dự án này có tổng 218 nền đất, mới mở bán hôm chủ nhật tuần trước nhưng trước đó hơn 1 tháng bên phía công ty đã cho khách hàng xuống tiền đặt chỗ. Hiện nay có 160/218 nền đã bán, còn 59 nền phân bố ở nhiều vị trí. Các nền đất ở đây có diện tích từ 64 – 100m2, có giá 14,2 triệu đồng/m2. Nền đất có giá thấp nhất là 915 triệu đồng, cao nhất là hơn 1,5 tỷ đồng.
Cụ thể: Theo phương thức thanh toán trả chậm không lãi suất (8 đợt), khách hàng sau khi đặt cọc 50 triệu đồng/nền, sau 7 ngày sẽ ký “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng sử dụng đất” và thanh toán 40% giá trị nền đất bao gồm cả tiền đặt cọc. Các đợt thanh toán tiếp theo sau cách 30 ngày theo tỷ lệ mà công ty đưa ra. Mãi tới đợt thứ 7, tức là khách hàng đã thanh toán tương đương 95% giá trị nền đất mới được ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Điều thú vị là với chiêu thức ký “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng sử dụng đất” đã được rất nhiều chủ đầu tư tai tiếng sử dụng để lừa đảo khách hàng trong thời gian vừa qua. Thực chất của loại hợp đồng này là chủ đầu tư lấy tiền của khách hàng để thực hiện thi công dự án mà không cần trả lãi suất, thay vì phải đi vay ngân hàng.
Theo tìm hiểu, không phải Công ty Tạo Tín Phát tự ý đứng ra thu tiền, huy động vốn từ khách hàng mà thông qua Hợp đồng ủy quyền ngày 29/2/2020 giữa Công ty TNHH MTV Tuấn Điền Phúc có địa chỉ tại 17A Nguyễn Thị Chạy, phường Tân Đông Hiệp, Tp. Dĩ An, tỉnh Bình Dương do ông Nguyễn Văn Tuấn làm đại diện pháp luật, kiêm Giám đốc và Công ty TNHH Phát triển hạ tầng và bất động sản Tạo Tín Phát.
Theo đó, Công ty Tuấn Điền Phúc chấp thuận cho Công ty Tạo Tín Phát triển khai các kế hoạch quảng cáo, tìm kiếm khách hàng, nhận cọc, đặt chỗ, mua bán bất động sản… tại dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc.
Liên quan đến pháp lý và nguồn gốc đất dự án Vita Riverside, theo hồ sơ người viết có được, Công ty Tuấn Điền Phúc nhận chuyển nhượng 8 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tổng diện 36,744m2) từ vợ chồng ông Nguyễn Văn Bình và bà Đỗ Bích Hồng ngụ tại Tp.HCM thông qua Hợp đồng chuyển nhượng ký ngày 12/3/2020 tại văn phòng công chứng Nguyễn Thị Hộp, tỉnh Bình Dương. Công ty Tuấn Điền Phúc nhận chuyển nhượng 8 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mức giá 38 tỷ đồng.
Trước đó, ngày 30/9/2019, UBND tỉnh Bình Dương đã có văn bản chấp thuận cho Công ty Tuấn Điền Phúc đăng ký đầu tư dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc. Tiếp sau đó, ngày 4/12/2019, UBND Thị xã Tân Uyên cũng đã ra văn bản phê duyệt 1/500 dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc.
Qua tìm hiểu thực tế của PV, hiện nay dự án Vita Reverside đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng dở dang, hệ thống đường giao thông chưa được rải thảm nhựa, chưa bó vỉa hè; hệ thống điện chiếu sáng chưa lắp đặt…vậy nhưng Công ty Tạo Tín Phát và Tuấn Điền Phúc lại bắt tay nhau thu tiền của hàng trăm khách hàng, gây ra rất nhiều rủi ro cho người mua. Nếu dự án chưa được các cơ chức năng cấp phép, khi bị xử phạt thì dự án sẽ phải dừng thi công người mua sẽ lãnh đủ hậu quả./.
Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Đức Thắng Ý, Đoàn Luật sư Tp.HCM cho rằng, việc người dân mua nhà, mua đất khi các chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán như là một “canh bạc”; tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi đây là hành vi không được pháp luật cho phép.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản ban hành năm 2014 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà, đất. Chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng nhà chưa có điều kiện trên thì có thể bị phạt đến 300 triệu đồng theo Nghị định 139 năm 2017 của Chính phủ.
Ngoài ra, theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014 cũng quy định rõ, dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng mới được phép mở bán. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ. Nghị định số 99 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở cũng quy định không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Cũng theo Luật sư Nguyễn Đức Thắng Ý, đối với những hợp đồng mang tính chất “lách luật” như thế này, khi xảy ra vấn đề tranh chấp thì khách hàng là người chịu thiệt vì đây là một hợp đồng giả. Các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, trong đó cả chủ đầu tư và người mua nhà đều biết rõ mục đích thật sự của giao dịch không phải là góp vốn hay vay vốn mà là nhằm mục đích mua bán nhà.
“Hợp đồng góp vốn là một trong những cách mà rất nhiều chủ đầu tư hiện nay cho rằng đang “lách luật” để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán bởi theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản và Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc huy động vốn để xây dựng Dự án nhà ở khi chưa đủ điều kiện mở bán do Sở Xây dựng địa phương cho phép bằng văn bản là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm”, Luật sư Ý cho biết thêm.
Công an tỉnh Bình Dương nhận định, hiện nay, khách hàng, nhà đầu tư mua đất nền, dự án bất động sản rất “ngây thơ”, dễ tính khi chẳng cần hỏi nguồn gốc xuất xứ, tính hợp pháp, pháp lý của dự án ra sao. Họ chỉ nghe theo lời quảng cáo đầy hoa mỹ của chủ đầu tư và các đơn vị môi giới mà ào ào đóng tiền mua.
Công an Bình Dương khẳng định, hiện nay Chính phủ đã nghiêm cấm các hành vi phân lô, bán nền tại các dự án khi chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và bắt buộc dự án phải được xây thô mới đủ điều kiện mở bán.
Cũng theo Công an tỉnh Bình Dương, theo quy định hiện hành, các thể loại hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc đều không có giá trị pháp lý và khi xảy ra sự cố như dự án không thể triển khai được thì người chịu thiệt hại là khách hàng.
Công an tỉnh Bình Dương ghi nhận, những năm gần đây, lực lượng công an đã tiếp nhận nhiều đơn khiếu nại, tố cáo của người dân khi mua đất nền tại các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh.
