Dự án đã được duyệt quy hoạch 1/500 lại phải quay lại đấu thầu chọn chủ đầu tư; tính tiền sử dụng đất xong lại phải tính lại… khiến doanh nghiệp mất uy tín, thiệt hại nặng nề.
Lòng vòng quy trình chọn chủ đầu tư
Công viên giải trí tầm cỡ quốc tế Ocean World là một tiện ích nổi bật của khu đô thị Vạn Phúc nói riêng và của TP.HCM nói chung. Công viên chuyên đề rộng 6,4ha tại Vạn Phúc City được phê duyệt quy hoạch đầy đủ. Tuy nhiên, đến khi chuẩn bị triển khai thì thủ tục bị hướng dẫn lòng vòng không hồi kết, kéo dài đã hơn 2 năm nay. Điều này gây không ít khó khăn cho doanh nghiệp.
“Đối tác nước ngoài là Tập đoàn Daemyung đồng ý rót 300 triệu USD xây dựng công viên nước lớn nhất Đông nam Á, với sức chứa 10.000 người/ngày. Đội ngũ kỹ sư đã bay qua Việt Nam chuẩn bị triển khai với thời gian 18 tháng là đi vào vận hành khai thác giai đoạn 1. Trang thiết bị máy móc cũng đã đặt từ Châu Âu.
Thế nhưng tất cả đều phải dừng lại chờ hướng dẫn, yêu cầu phải qua đấu thầu. Thiệt hại cho doanh nghiệp và đối tác là rất lớn. Khổ nỗi đây là đất do chủ đầu tư bồi hoàn từng m2 đất được dùng vào mục đích quy hoạch công viên phục vụ cộng đồng, không phải đất công”, lãnh đạo tập đoàn Vạn Phúc cho biết.
Được biết, ngày 12/8/2017, ông Trần Vĩnh Tuyến, khi đó là Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, đã ký Quyết định số 4353/QĐ-UBND, duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 dự án Công viên chuyên đề (Công viên nước), và hồ điều tiết tại phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức.
Theo quy định tại Khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị 2009, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư. Như vậy, thời điểm ông Tuyến ký Quyết định số 4353/QĐ-UBND, UBND TP.HCM đã xác định Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Vạn Phúc (đơn vị tổ chức lập đồ án quy hoạch chi tiết) là chủ đầu tư.
Tuy nhiên, đến ngày 23/7/2018, thành phố lại ra công văn số 7990/VP-ĐT, giao cho sở ngành thành phố và UBND quận tổ chức đấu thầu lựa chọn hình thức thực hiện dự án Công viên chuyên đề (Công viên nước) đúng theo quy định hiện hành, đồng thời hướng dẫn Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Vạn Phúc tham gia đấu thầu theo quy định.
Như vậy, phải chăng cơ quan chức năng TP.HCM đang giải quyết thủ tục hành chính theo kiểu “sáng đúng, chiều sai, mai lại… đúng”?
Mắc kẹt trên đất vàng hơn 11 triệu/m2 ở Thảo Điền
Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land), chủ đầu tư dự án Gateway Thảo Điền, được UBND TP.HCM giao 10.943,7 m2 đất, vào năm 2010, để thực hiện đầu tư xây dựng Khu liên hợp cao ốc Trung tâm thương mại - văn phòng và căn hộ tại phường Thảo Điền, quận 2. Dự án đầu tư đã được Sở Xây dựng phê duyệt vào năm 2009 và điều chỉnh vào năm 2015.
Căn cứ vào quy mô dự án đã được phê duyệt nêu trên, tháng 1/2016 Sở Tài nguyên Môi trường đã trình UBND TP.HCM duyệt phương án giá đất đối với khu đất 10.943,7 m2 và đã được phê duyệt vào tháng 2/2016. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất được duyệt là: 120.598.800.000 đồng. Mức giá này tương đương hơn 11 triệu/m2, tính trên diện tích toàn khu đất.
Sơn Kim Land đã thực hiện hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất vào tháng 2/2016. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 1 phần của dự án, phần còn lại chưa được cấp.
Dự án của Công ty đã được Sở Tài nguyên Môi trường và Hội đồng thẩm định giá đất thành phồ đồng ý áp dụng theo phương pháp thặng dư để xác định giá đất (Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản).
Tưởng chừng việc định giá đất và nộp nghĩa vụ tài chính như vậy là hoàn thành, nhưng câu chuyện không dừng lại ở đó.
Ngày 31/01/2019, Sở Tài nguyên Môi trường có Công văn số 936/STNMT-KTĐ kiến nghị UBND TP.HCM tổ chức cuộc họp với các Sở, ngành có liên quan để giải quyết dứt điểm những tồn đọng liên quan đến việc xác định giá đất đối với khu đất 10.943,7 m2 tại phường Thảo Điền, quận 2 của Công ty Sơn Kim.
Ngày 10/04/2019, Văn phòng UBND TP.HCM có Thông báo số 184/TB-VP, về kết luận của Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến, trong đó có nội dung: “Liên quan đến việc xác định giá đất đối với khu đất 10.943,7 m², phường Thảo Điền, Quận 2 của Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim: Giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng và các cơ quan có liên quan rà soát, đối chiếu quy định pháp luật để điều chỉnh, củng cố lại các pháp lý về giao, thuê đất, bàn giao phần diện tích đất công trình công cộng cho cơ quan chuyên ngành quản lý của khu đất này và các trường hợp tương tự khác để làm cơ sở xác định tiền sử dụng đất đối với phần diện tích sử dụng ngầm dưới công trình công cộng của dự án theo đúng quy định; báo cáo, đề xuất, trình UBND TP xem xét, giải quyết đối với từng trường hợp cụ thể”.
Sơn Kim Land nhiều lần khẳng định rằng, quy mô dự án không thay đổi (Không đổi hệ số sử dụng đất, tổng diện tích sàn xây dựng, số tầng xây dựng, mật độ xây dựng và không đổi chức năng sử dụng). Do đó, không thay đổi doanh thu, chi phí trong việc tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư.
Cũng theo doanh nghiệp này, theo phương pháp thặng dư, Đơn vị tư vấn đã tính doanh thu từ việc khai thác 9.089,2 m2 diện tích tầng hầm và kết quả thẩm định giá đất đã được UBND TP phê duyệt, nên việc điều chỉnh diện tích xây dựng công trình không làm tăng doanh thu trong việc tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư.
Việc kéo dài quá trình xem xét, rà soát lại tiền sử dụng đất, ở dự án Gateway Thảo Điền, khiến doanh nghiệp có nguy cơ tranh chấp với khách hàng, vì chậm ra sổ hồng. Trong toàn bộ diễn biến vụ việc Sơn Kim Land chỉ làm đúng theo quy định nhưng vẫn gặp vướng mắc. Phải chăng kết quả số tiền sử dụng đất đã được thành phố phê duyệt hơn 120 tỷ đồng (tương đương hơn 11 triệu/m2) có sai sót nên phải rà soát, tính lại?
