Tiềm năng bất động sản nông nghiệp 2020: Mở nút thắt tích tụ đất đai

Thống kê cho thấy, năm 2019, nông nghiệp có nhiều điểm sáng nổi bật: Tăng trưởng khá, nhiều chỉ tiêu đạt và vượt kế hoạch. Ước tính tốc độ tăng GDP đạt 2,2%; tỷ lệ xã đạt chuẩn nông thôn mới 54%; kim ngạch xuất khẩu nông lâm thủy sản ước đạt 41,3 tỷ USD, tăng 3,5% so với 2018... 

Trong khi đó, ở cấp quốc gia đã có 3 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao được quyết định thành lập (Hậu Giang, Phú Yên và Bạc Liêu), 8 khu khác đang trong quá trình hoàn thiện đề án. Cấp địa phương có 9 vùng nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao về nuôi trồng thủy sản, trồng hoa, lúa, chuối được địa phương công nhận; 124 khu sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao do doanh nghiệp đầu tư được UBND cấp tỉnh thành lập. Hiện cả nước có 45 doanh nghiệp nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao.

Cũng trong năm 2019, cả nước có 36.000 trang trại, tăng 500 so với năm 2018, sử dụng nhiều đất, sản xuất lượng nông sản hàng hóa lớn; tổ chức theo chuỗi, hợp tác liên kết quy mô. Số doanh nghiệp nông nghiệp tăng mạnh: Thành lập mới hơn 2.750 doanh nghiệp, tăng 25% so 2018. Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp lớn tăng đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao như Vinamilk, TH, Đồng Giao, Nafoods, Dabaco, Masan, Thaoco, Lavifood, Ba Huân, Biển Đông… Công nghệ chế biến, bảo quản nông sản cũng được nâng cao năng lực, chú trọng đầu tư chế biến sâu. Năm 2019 có 17 dự án (20.000 tỷ đồng) đi vào hoạt động. Từ 2018 đến nay, 30 dự án đã hoạt động và đang đầu tư vào nông nghiệp trên 33.000 tỷ đồng. 

Con số báo cáo tươi sáng của năm 2019 cho thấy tiềm năng của thị trường bất động sản nông nghiệp là lớn. Tuy nhiên, tại Hội thảo Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp diễn ra vào hồi tháng 12/2019, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản nông nghiệp vẫn chưa phát huy hết tiềm năng sẵn có bởi những vướng mắc từ bài toán tích tụ đất đai. 

Liên quan đến vấn đề tích tụ đất đai, vào hồi đầu năm 2019, Bộ Tài nguyên và Môi trường  (Bộ TN&MT) đã có tờ trình gửi Thủ tướng Chính phủ về việc xây dựng và thực hiện đề án “Tập trung, tích tụ đất đai phục vụ và thu hút đầu tư sản xuất nông nghiệp tập trung”. Trong tờ trình, Bộ TN&MT cho biết, Việt Nam hiện đang có sáu phương thức, mô hình tích tụ ruộng đất. Cụ thể, một là dồn điền đổi thửa, dựa trên việc các hộ dân được giao đất nông nghiệp tự nguyện hoán đổi các thửa đất cho nhau để giảm số thửa và tăng diện tích các thửa đất.

Hai là doanh nghiệp thuê đất nông nghiệp của người sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất.

Ba là là nhà đầu tư liên kết với các hộ gia đình có đất để trực tiếp sản xuất nông nghiệp, trong đó nhà đầu tư sẽ cung ứng vật tư, kỹ thuật, bao tiêu sản phẩm, các hộ sẽ trực tiếp sản xuất trên phần đất của mình.

Bốn là những người nông dân có đất liên kết với nhau để tập trung đất đai cùng tổ chức sản xuất hoặc liên kết hợp tác với các hợp tác xã, tổ hợp tác hoặc doanh nghiệp.

Năm là hình thức người nông dân chuyển nhượng đất nông nghiệp cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất.

Sáu là nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tức người dân góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh…

Bộ TN&MT đã nhận định rằng, trong sáu mô hình tích tụ ruộng đất trên có mô hình hai, ba và bốn đã thực hiện khá thành công và ít gây tiêu cực xã hội. Bộ TN&MT đã đề nghị cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách tập trung tích tụ đất đai dựa trên nguyên tắc “phải đảm bảo hài hòa lợi ích trước mắt và lâu dài cho người nông dân, nhà đầu tư, Nhà nước”. 

Thị trường bất động sản nông nghiệp 2020 có thể tạo nên những đột phá hay không, phụ thuộc rất nhiều vào việc tháo gỡ nút thắt tích tụ đất đai. Vậy giải pháp nào để tháo gỡ nút thắt này?

Cà phê tuần xin giới thiệu chia sẻ của các chuyên gia: TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội; PGS.TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ; TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia; PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương; TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV; TS. Nguyễn Minh Phong, Phó Vụ trưởng - Phó ban tuyên truyền lý luận Thư ký Hội đồng khoa học nghiệp vụ - Báo Nhân dân.

KINH NGHIỆM TÍCH TỤ ĐẤT ĐAI Ở CÁC NƯỚC

TS. Lê Xuân Nghĩa: Ở các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philippines… không có quá trình cải cách ruộng đất, không chia ruộng cho nông dân nên diện tích ruộng phần lớn vẫn nằm trong tay các điền chủ. Chính phủ quy hoạch đất thành từng vùng như đất đô thị, đất thương mại dịch vụ và đất nông nghiệp. Tuy nhiên, nông dân không được chia ruộng, nên không tối đa hóa được sản lượng của nông nghiệp. Chính vì thế, nông dân không có sức mua hàng công nghiệp, cứ đi làm thuê, cứ nghèo mãi.

Ngược lại, ở các nước Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, nông dân được chia ruộng. Từ đó, đã tối đa hóa được sản lượng nông nghiệp, nâng cao rất nhanh thu nhập của nông dân, tạo ra sức mua rất lớn cho nông dân với hàng công nghiệp. Điều đó dẫn đến hình thành thị trường mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Ở Mỹ, đất đai là tư hữu, không được tập trung như ở Đông Nam Á, mà chủ yếu là thuộc sở hữu của từng hộ gia đình. Ở quốc gia này, quy hoạch đất nông nghiệp cực kỳ chặt chẽ. Họ có luật bảo hiểm sở hữu tư nhân về đất đai. Tức là bảo hiểm quyền sở hữu đất của nông dân.

Bảo hiểm sở hữu này là công cụ cơ bản nhất để nông dân Mỹ có thể dùng đất nông nghiệp để thế chấp vay ngân hàng hoặc mua bán, chuyển đổi quyền sở hữu. Khi giao dịch, có các tổ chức về môi giới, tư vấn… Sau đó, lập báo cáo về thực trạng đất và bắt buộc chủ đất phải khắc phục những tồn tại, hoặc khắc phục đồng thời với quá trình giao dịch, thì giao dịch mới thành công.

TÍCH TỤ ĐẤT ĐAI: BÀI TOÁN DUNG HÒA LỢI ÍCH VỚI NÔNG DÂN

TS. Nguyễn Sĩ Dũng: Đất đai gắn liền với quyền tự do sản xuất, bằng phương thức sản xuất nào đất cũng phải được sử dụng tốt nhất, dù là đất nông nghiệp hay công nghiệp, thương mại dịch vụ… Nếu chuyển đổi khó khăn, sẽ không thể nào tối ưu hoá được đất đai. Với những vướng mắc như thời gian qua chúng ta phải tháo gỡ. Phải rất linh hoạt trong chuyện để người dân chuyển đổi đất đai sản xuất. Có nhưng chuyện phải tính cụ thể như sau:

Phải thừa nhận, hiện tại, việc tích tụ ruộng đất đang rất khó. Vấn đề phải thực hiện được và tái cơ cấu nông nghiệp. Bởi chúng ta có đến 40% dân làm nông nghiệp, tỷ lệ là quá cao so với các nước trong khu vực.

Nhưng bên cạnh đó là hệ thống an toàn nông nghiệp của chúng ta còn chưa ổn. Khi đô thị hóa, người nông dân rời nông thôn ra thành phố tìm kiếm việc làm ngày càng nhiều nhưng khi mất việc làm, người ta lại trở về nông thôn.

Do đó, nếu đã chuyển đổi đất của người nông dân sang cho doanh nghiệp thì hệ thống bảo hiểm, hệ thống an sinh xã hội bắt buộc phải đi theo để đảm bảo được cho người nông dân. Ngoài ra, cũng phải xử lý vấn đề nông nghiệp là van an toàn của hệ thống kinh tế.

Tiếp theo, hiện nay, rất nhiều doanh nghiệp đối diện với vấn đề nông dân bỏ hoang đất nhưng doanh nghiệp vẫn không tiếp cận được đất đai diện tích lớn. Chỉ có thể chuyển đổi đất đai nếu chúng ta đánh thuế, không có chuyện là đất nông nghiệp không đánh thuế và để đấy không khai thác. Nếu không đánh thuế thì nông dân cứ giữ đất và bỏ trống mà không khai thác. Chính sách thuế đất nông nghiệp không nhất thiết phải đánh cao, nhưng chắc chắn phải đánh ở mức độ nào đó. Để nếu nông dân không làm thì phải cho chuyển đổi. Đây là động lực để thị trường bất động sản nông nghiệp hình thành và giao dịch được.

Trong một loạt chính sách để hình thành thị trường thì nghiên cứu về thuế là rất quan trọng, ở mức thấp thì phải đóng thuế là người ta sẽ chuyển dịch hoặc sử dụng đất đó. Điều này làm đất đai có giá trị hơn.

TS. Lê Xuân Nghĩa: Ở khía cạnh khác, các nước rất chú trọng đến việc bảo vệ đất nông nghiệp. Ở Mỹ, cấp phép cho nông dân được quyền bỏ hoang đất nông nghiệp theo cách "trả tiền cho để bỏ hoang". Nghĩa là họ được quyền gieo trồng bao nhiêu % diện tích đất để giữ giá nông sản không bị xuống quá thấp, sản xuất không bị dư thừa… Mọi sự thay đổi nhỏ đều phải được các cơ quan xem xét rất kỹ lưỡng, vì người ta coi đất nông nghiệp là nguồn sống, là tài nguyên của nhiều thế hệ mai sau.

Việt Nam rất đặc thù. Khi chia đất nông nghiệp cho dân, không có quyền "mua đứt, bán đoạn" vì thế xuất hiện hình thức thuê lại. Song, những người đi thuê đất không yên tâm khi bỏ tiền ra nhưng không được sở hữu. Bỏ tiền ra đầu tư quy mô lớn nhưng không biết nay mai có thay đổi gì không?

PGS. TS. Trần Kim Chung: Chuyển dịch đất đai nông nghiệp của Việt Nam đang được tác động bởi 4 yếu tố gồm: GDP, vốn đầu tư, lực lượng lao động nông thôn và FDI đăng ký.

Ở từng địa bàn, hai tỉnh nổi bật trong chuyển dịch đất đai là Hà Nam và An Giang.

Tỉnh Hà Nam đã xây dựng cơ chế chính quyền cấp huyện, xã sẽ đứng ra thuê đất của dân với thời hạn 20 năm, sau đó cấp tỉnh sẽ trực tiếp ký hợp đồng với doanh nghiệp để cho thuê lại quỹ đất trên với thời hạn. Giá thuê như của người dân trong khi người dân vẫn được giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với chính sách này, Hà Nam đã quy hoạch được 6 khu nông nghiệp công nghệ cao với 654,7ha đất.

Tỉnh An Giang xây dựng đề án Tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, kích thích sự phát triển ở thị trường đất nông nghiệp bằng cách nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc thuê các khu đất nhỏ lẻ, manh mún, sản xuất không hiệu quả của nông dân để tích tụ thành các khu đất lớn nhằm triển khai các dự án nông nghiệp theo dạng chuỗi giá trị, các dự án nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao.

Tại phía Bắc, hoạt động dồn điền đổi thửa đã tạo ra hàng trăm trang trại nông nghiệp có diện tích từ 2.000 - 10.000ha ở khu vực ven TP. Hà Nội và các tỉnh Nam Định, Thái Bình...

Ở khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, thông qua việc chuyển nhượng, liên kết, góp vốn bằng đất nông nghiệp, hiện nay số lượng hộ dân sở hữu vài chục héc-ta đất nông nghiệp ở khu vực Đồng Tháp Mười, Tứ Giác Long Xuyên là khá phổ biến. Các doanh nghiệp lớn ở Long An, Tiền Giang, Đồng Tháp… hiện nay đã có nhiều đơn vị mua hoặc thuê lại được hàng nghìn héc-ta đất nông nghiệp của nông dân, hình thành những cánh đồng lớn với diện tích từ 200 - 300ha.

ĐI TÌM GIẢI PHÁP

TS. Lê Xuân Nghĩa: Xu hướng tập trung đất đai là tất yếu. Đó là xu hướng làm gia tăng sản lượng nông nghiệp, đồng thời cũng là xu hướng để áp dụng công nghệ, hiện đại hóa và tăng giá trị cho đất nông nghiệp. Đó cũng là xu hướng ổn định nguồn cung và chất lượng nông sản để có thể tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu. Đồng thời, cũng là xu hướng tất yếu để thu hút lao động nông nghiệp ra khỏi khu vực nông thôn, để tham gia vào các khu vực khác như công nghiệp, thương mại - dịch vụ….

Vấn đề đặt ra là, Chính phủ phải có một chiến lược toàn diện về việc giải quyết vấn đề bất động sản trong nông nghiệp như thế nào. Quan trọng nhất là đẩy đủ nền tảng pháp lý, phải an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư.

TS. Nguyễn Minh Phong: Chính quyền địa phương nên đứng ra thuê đất cho doanh nghiệp thuê lại là một sáng kiến tốt. Thông qua hợp tác xã hoặc chính quyền địa phương thì người dân rất yên tâm. Đây là cơ chế tốt tuy nhiên chưa được hợp pháp hóa. Có ít nhất 2 tiền lệ cho chuyện này rồi, chính quyền địa phương bỏ tiền ngân sách ra lập quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp vừa và nhỏ. Cơ chế thứ 2 là dự án thương mại, doanh nghiệp phải thương lượng với người dân nhưng thông qua Nhà nước dàn xếp cho ổn thỏa. 

Việc Nhà nước đứng ra làm cầu nối giữa nông dân và doanh nghiệp nên được hợp pháp hóa trong tương lai. Cả nước ta có 82% diện tích đất nông nghiệp, chia cho 9 triệu hộ dân. Người nông dân cứ khư khư giữ đất thì không thể hình thành bất động sản nông nghiệp được. Vì thế, cần có cơ chế bảo lãnh. Về câu chuyện lý do khiến thị trường bất động sản nông nghiệp hấp dẫn, theo quan sát của tôi, có 6 yếu tố khiến thị trường bất động sản nông nghiệp bùng nổ. Đầu tiên, sự hấp dẫn của thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là giai đoạn bắt đầu nhảy từ bao cấp sang cơ chế thị trường, giá đất tăng...

TS. Cấn Văn Lực: Nhiều ý kiến lo ngại tích tụ đất đai khiến nông dân mất việc làm, nhưng tôi cho rằng, tích tụ đất đai là làm theo loại hình hợp tác xã hiện đại, trong đó người nông dân được làm chủ đất đai, được góp vốn để sản xuất. Về đô thị hoá, có thể nói rằng hiện nay vấn đề này còn thấp, chỉ có khoảng 36% nên hiệu quả lao động còn thấp. Nói chung, muốn làm gì cũng phải đồng bộ hệ thống chính sách từ đô thị hoá đến nông nghiệp. Về vốn nông nghiệp cần phải quan tâm các yếu tố pháp lý, thời hạn sử dụng đất, tài sản đó phải đăng ký được giao dịch tài sản thì ngân hàng mới cho vay vốn.

PGS.TS Trần Kim Chung: Việc tập trung hóa ruộng đất cần giải quyết vấn đề:

Một là, lợi ích các bên liên quan (người dân có đất nông nghiệp, chủ doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, Nhà nước có tham gia thu hồi và giao đất không hay tự các bên doanh nghiệp và người dân quyết định) sẽ có vai trò, trách nhiệm như thế nào? Mặc dù còn nhiều tiềm năng nâng cao giá trị sử dụng đất nông nghiệp, trong khi người nông dân lại chưa sử dụng triệt để, thậm chí là bỏ ruộng, nhưng khi các doanh nghiệp bắt tay đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, chuyển sử dụng đất từ “tiểu điền” sang “đại điền” thì lại mắc kẹt trong vấn đề tiếp cận đất để sản xuất.

Hai là thị trường chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Trong đó, quá trình thu hồi giao đất hiện còn rất nhiều bất cập về cách thức thu hồi, về giá đất đền bù giải tỏa, thu hồi, về tiếp cận giao đất có hay không có đấu thầu cũng là những vấn đề cần giải quyết.

Ba là vấn đề đô thị hóa và quy hoạch. Việc đô thị hóa là một quá trình tất yếu của phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, việc tiến trình đô thị hóa và quy hoạch đất đai, nhất là đất nông nghiệp và địa bàn nông thôn trong quá trình đô thị hóa lại là vấn đề rất căn bản.

Thứ tư là vấn đề phân chia lợi ích trong các khu vực có lợi ích gia tăng do đầu tư các công trình hạ tầng. Hiện tại, các văn bản quy phạm pháp luật, về cơ bản vẫn là lợi ích sẽ được điều chỉnh trên thực tế. Nếu theo phương hướng này, về cơ bản, sẽ không có nhiều vấn đề phát sinh nhưng nguồn vốn đầu tư hạ tầng sẽ ngày một lớn và không có cơ chế và nguồn bù đắp.

CƠ HỘI PHÁT TRIỂN

PGS.TS. Trần Đình Thiên: Trong tương lai, xu hướng chung - dài hạn là tiếp tục tăng tích cực do các yếu tố kích phát như du lịch, công nghệ, thị trường thế giới, hỗ trợ của Chính phủ, áp lực giải tỏa nền nông nghiệp “truyền thống” tạo cơ hội. Du lịch được chú trọng thì nông nghiệp công nghệ cao cũng được chú trọng. Xu hướng thị trường thế giới cũng buộc chúng ta xác định nông nghiệp phải là lợi thế, thế mạnh của Việt Nam. Nền nông nghiệp Việt Nam mà khẳng định hướng phát triển của mình, thì bất động sản nông nghiệp cũng theo đó mà phát triển.

Xu hướng ngắn hạn cũng là phát triển tích cực do đang có đà và còn nhiều dư địa, tạo sức hấp dẫn đầu tư. 

- Cảm ơn các chuyên gia!