Số phận condotel: "Ba chìm bảy nổi" khi vẫn thiếu hành lang pháp lý

Xuất hiện từ khoảng cuối năm 2015, condotel đã trở thành từ khóa “hot” trong đầu tư. Kể từ đó, mô hình chưa có danh phận pháp lý rõ ràng này đã tạo ra điểm hút dòng tiền mạnh mẽ. Giai đoạn 2016 - 2017 được coi là thời kỳ hoàng kim của condotel tại Việt Nam. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tổng nguồn cung condotel trên cả nước năm 2016 đã lên tới 16.000 căn.

Đến năm 2017, theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phân khúc condotel đã cung cấp ra thị trường khoảng 22.837 căn. Thời điểm này, nguồn cung của condotel được so sánh tương đương với tổng lượng sản phẩm đất nền - một sản phẩm đầu tư truyền thống tung ra trong vòng 10 năm vừa qua.

Thế nhưng, ngay từ từ điểm xuất hiện đến nay, condotel trở thành mô hình “lắm tài nhiều tật”. Một trong những vấn đề tranh luận của mô hình đầu tư này đến từ cam kết lợi nhuận “khủng” với mức 10 - 15%/năm. Mới đây nhất, chủ đầu tư dự án condotel Cocobay Đà Nẵng đã tuyên bố không thể thực hiện được cam kết luận nhuận 12%. Từ cuộc "vỡ trận" này đã khiến giới đầu tư phải dè chừng với sản phẩm từng được coi là "con cưng" của thị trường nghỉ dưỡng.

Nhưng thực tế, đây không phải là thương vụ đầu tiên phá vỡ cam kết. Trước đó vào năm 2016, dự án condotel của Bavico tại Nha Trang, với cam kết trả lãi cho nhà đầu tư lên đến 15% giá trị căn hộ/năm, đã không thể thực hiện cam kết của mình. Sau sự việc này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã cảnh báo về những "lỗ hổng" của thị trường condotel, không chỉ xuất phát từ vấn đề pháp lý mà còn từ chính chủ đầu tư khi đưa ra mức cam kết lợi nhuận không đúng giá trị thực tế sản phẩm có thể tạo ra.

Rõ ràng, chặng đường xuất hiện, phát triển và đi đến điểm nghẽn của condotel chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. Đâu là nguyên nhân khiến chu trình của một sản phẩm tưởng chừng đầy hấp dẫn và giàu tiềm năng này lại vướng phải nhiều “tai tiếng” như vậy? Phải chăng là do hành lang pháp lý vẫn đang bị bỏ ngỏ?

Cà phề cuối tuần xin giới thiệu chia sẻ của luật sư Lê Văn Hồi – Giám đốc Công ty Luật My Way.

PV: Tính đến nay, mô hình condotel đã đi vào thị trường 5 năm. Có rất nhiều hội thảo, diễn đàn bàn luận về việc cần có khung pháp lý cho mô hình này nhưng hiện tại vẫn chưa có. Thưa ông, việc thiếu luật, chậm điều chỉnh đã tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Luật sư Lê Văn Hồi: Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gia nhập thị trường sôi nổi từ những năm 2013 tại các thành phố du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng... Sự xuất hiện của condotel đã tạo nên “cơn sốt” cho giới đầu tư bất động với “con át chủ bài” là cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư. Theo thống kê của của CBRE, đến cuối năm 2018 có khoảng 30.000 căn hộ condotel được tung ra thị trường. Dù hành lang pháp lý chưa đầy đủ nhưng mỗi dự án condotel mở bán mới đều có thể thu hút hàng ngàn khách hàng với hàng trăm giao dịch thành công.

Khi triển khai dự án, do thiếu hành lang pháp lý nên tại mỗi dự án, chủ đầu tư đã “vay mượn” những quy định của Luật Kinh doanh Bất Động sản, Luật Nhà ở, Luật Du lịch… để áp dụng cho dự án của mình, từ đó tạo ra sự thiếu đồng bộ, nhất quán của việc áp dụng pháp luật đối với cùng một loại sản phẩm. Để giải quyết tình trạng trên, Chính phủ từng có tờ trình đề xuất sửa đổi Luật đất đai để tạo dựng hành lang pháp lý cho phân khúc này. Tuy nhiên vì nhiều lý do khác nhau, Chính phủ rút dự án Luật sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai ra khỏi chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019.

Như vậy, tính đến thời điểm hiện tại thì khung pháp lý cho condotel tiếp tục phải chờ đợi để hoàn thiện. Tuy nhiên, theo đánh giá của cá nhân tôi thì sự chậm trễ trong việc xây dựng, hoàn thiện khung pháp lý cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng không phải là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến thị trường. Ngay cả những lời cảnh báo của các chuyên gia cao cấp về lợi nhuận cam kết từ 10 – 15% là không khả thi đã có từ rất lâu, tuy nhiên đối với những dự án có vị trí đắc địa sở hữu tiềm năng du lịch lớn vẫn thu hút nhà đầu tư. Nói cách khác, dù thiếu luật nhưng phân khúc này vẫn có sức nóng cục bộ đến từ những dự án tiêu biểu.

Theo quan điểm của cá nhân tôi, cú sốc lớn nhất cho nhà đầu tư là việc gần đây chủ đầu tư dự án Cocobay tuyên bố dừng trả lợi nhuận cam kết trong 2 năm triển khai, dù thời gian cam kết thực tế lên đến 8 năm. Đương nhiên, “con át chủ bài” là cam kết lợi nhuận không còn sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

PV: Rõ ràng, theo quy luật vận động của thị trường, sự xuất hiện của những loại hình mới là tất yếu. Phải chăng do luật đang bị thiếu nên sản phẩm mới như condotel mới vận động theo chiều hướng tiêu cực nhiều hơn, điển hình như việc phá vỡ cam kết lợi nhuận mà ông vừa trao đổi?

Luật sư Lê Văn Hồi: Tại mỗi địa phương, tại từng dự án, chủ đầu tư đều phải “vay mượn” những quy định pháp luật có liên quan, dẫn đến không có cách vận dụng pháp luật đồng bộ cho việc triển khai, phân phối dự án. Thời điểm hiện tại, với quy định của pháp luật hiện hành thì chúng ta đang thiếu rất nhiều quy định rõ ràng cho condotel như điều kiện huy động vốn của dự án, chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ, thu và sử dụng phí bảo trì cho condotel ...

Đương nhiên, chủ đầu tư là bên nắm giữ cuộc chơi nên sẽ tận dụng tối đa những quy định pháp luật có lợi cho mình, từ đó khi có tranh chấp thì nhà đầu tư có thể sẽ gặp phải bất lợi mà chưa được sự bảo vệ của pháp luật do thiếu hành lang pháp lý. Điển hình như khi chủ đầu tư tuyên bố dừng thanh toán lợi nhuận, chúng ta không có một cơ chế bảo lãnh, bảo đảm nào buộc chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ này khiến cho phần thua thiệt thuộc về khách hàng.

PV: Nếu luật và sự điều chỉnh pháp lý rõ ràng thì condotel sẽ không trở thành nỗi “ám ảnh quá nặng nề” khi cam kết bị phá vỡ, quan điểm của ông thì sao? Hay đó chỉ là một yếu tố cấu thành thôi còn bản chất vẫn cần phải là sự ứng xử trên góc độ thị trường của các chủ thể tham gia?

Luật sư Lê Văn Hồi: Quá trình xây dựng, hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, nhà ở, các cơ quan lập pháp luôn cố gắng hướng đến việc bảo vệ lợi ích cho người mua, có thể kể đến những quy định được bổ sung trong những năm gần đây như điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai được phép giao dịch, đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mẫu; bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai…

Như chúng ta đã biết, condotel gia nhập thị trường được khoảng hơn 5 năm, thậm chí thuật ngữ condotel mới phổ biến trong khoảng hơn 3 năm trở lại đây nên việc chưa có hành lang pháp lý rõ ràng là có thể hiểu được. Đương nhiên, khi không có hành lang pháp lý rõ ràng thì những cơ chế bảo vệ cho nhà đầu tư không đầy đủ khiến condotel trở thành nỗi “ám ảnh quá nặng nề” là điều khó tránh khỏi.

Từ thời điểm condotel xuất hiện trên thị trường đến nay, hành lang pháp lý cho condotel gần như vẫn vậy, các nhà đầu tư tham gia thị trường ít nhiều cũng ý thức được phần nào rủi ro khi đầu tư vào loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này. 

Do đó, bên cạnh việc thiếu hành lang pháp lý dẫn đến cú sốc, còn xét đến cả hai phía: chủ đầu tư và nhà đầu tư. Chủ đầu tư khi đưa sản phẩm ra thị trường sử dụng “cam kết lợi nhuận” như một “vũ khí thượng hạng” cho sức hút dự án của mình. Nếu như ngân hàng từng có thời điểm chạy đua lãi suất thì chủ đầu tư cũng có thời điểm chạy đua về lợi nhuận cam kết lên tới 15%, một lợi nhuận không tưởng trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng. Góc độ của nhà đầu tư thì bên cạnh việc thiếu hiểu biết về cơ chế pháp luật, đâu đó còn có việc “ảo tưởng lợi nhuận” bất chấp những cảnh báo đã có từ lâu của các chuyên gia.

PV: Vai trò của cơ quan lập pháp hay Nhà nước ở đây là gì, thưa ông? Ông đánh giá như thế nào về khả năng dự báo?

Luật sư Lê Văn Hồi: Từ những năm 2017, sau hơn hai năm kể từ thời điểm condotel gia nhập thị trường thì trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013, Bộ Tài Nguyên Môi Trường đã nêu ra những giải pháp sửa đổi, bổ sung để tạo hành lang pháp lý cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Đến năm 2019, Chính phủ đã dừng dự án sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, như vậy cơ quan lập pháp đã ý thức được về sự xuất hiện của sản phẩm bất động sản lai ghép giữa bất động, du lịch, tài chính nhưng lại chưa thể kiện toàn hành lang pháp lý cho sản phẩm này.

Cơ quan lập pháp đã có sự lúng túng, chậm trễ nhất định trong việc kiện toàn hành lang pháp lý cho condotel, từ đó dẫn đến một số hệ lụy nhất định như chưa có hợp đồng mẫu, cơ quan chịu trách nhiệm quản lý trực tiếp hay việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho condotel.

PV: Vậy còn khách hàng thì sao? Ông nhận định như thế nào về sự thích ứng của khách hàng với mô hình đầu tư mới?

Luật sư Lê Văn Hồi: Condotel tạo sức hút cho nhà đầu tư đối với một sản phẩm bất động sản có khả năng sinh lời cố định. Mô hình này trực tiếp tham gia thị trường cho thuê và cho thuê lại với những triển vọng và tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường du lịch Việt Nam trong những năm qua. Condotel một phần nào đó còn thỏa mãn nhu cầu du lịch của chính nhà đầu tư và người thân thông qua khoảng thời gian lưu trú hàng năm khi sở hữu bất động sản. Đặc biệt, các tổ chức tín dụng cũng hỗ trợ mạnh mẽ cho nhà đầu tư khi các ngân hàng uy tín tích cực đồng hành cùng chủ đầu tư trong việc phát triển, phân phối dự án.

Những yếu tố thuận lợi kể trên khiến cho nhà đầu tư có thể bỏ qua những cảnh báo, chấp nhận những rủi to tiềm ẩn để tạo nên một thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cực sôi động trong những năm 2016, 2017.

PV: Ông dự báo thế nào về diễn biến của condotel trong thời gian tới trong thời điểm cam kết lợi nhuận đang làm sụt giảm niềm tin nhà đầu tư cũng như hành lang pháp lý?

Luật sư Lê Văn Hồi: Ở thời điểm condotel xuất hiện và đi vào thực tiễn khi chưa có hành lang pháp lý, tôi từng dự đoán rằng, giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư sẽ có xung đột về việc phân chia lợi nhuận từ loại hình kinh tế chia sẻ này. Song, đến hiện tại, tôi cũng khá bất ngờ khi việc dừng trả lợi nhuận của một số chủ đầu tư lại đến sớm đến như vậy.

Ngoài ra, trước diễn biến của thị trường, tôi vẫn luôn tin tưởng về việc các cơ quan lập pháp sẽ sớm hoàn thiện hành lang pháp lý cho condotel, trước mắt có thể kể đến ban hành mẫu hợp đồng mua bán cho loại hình này, giải quyết về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu…

Đối với thị trường, các dự án condotel có vị trí đắc địa, thuộc các thành phố có tiềm năng và đang phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực du lịch vẫn có khả năng thu hút các nhà đầu tư. Nhìn nhận ở một góc độ khác, condotel nếu được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín tại vị trí đắc địa sẽ vẫn là một sản phẩm đầu tư đáng quan tâm.

- Cảm ơn những chia sẻ của ông!