Hợp đồng chuyển nhượng được ký khi dự án chưa được cho phép mở bán là sai luật và bị vô hiệu, người mua sẽ là bên chịu thiệt.
Theo hồ sơ Báo Đất Việt có được, từ cuối năm 2019, Công ty Mỹ Lệ TNHH (địa chỉ ĐT 741, xã Long Hưng, huyện Phú Riềng, tỉnh Bình Phước) đã tiến hành ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng tại dự án Khu đô thị Thương mại và Dịch vụ Mỹ Lệ (tên thương mại là Mỹ Lệ Capital) với giá cho mỗi lô nền là hơn 540 triệu đồng.
Điều đáng nói là ngay trong những bản hợp đồng này cũng thể hiện Công ty Mỹ Lệ TNHH ký hợp đồng với khách hàng khi dự án còn chưa hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
Cụ thể, tại Điều 3, của hợp đồng này có nội dung: “Sau khi Công ty Mỹ Lệ TNHH (bên A) hoàn thành cơ sở hạ tầng, có biên bản kiểm tra của sở xây dựng, và khi khách hàng (bên B) thanh toán cho đủ 95% tổng giá trị hợp đồng thì Công ty Mỹ Lệ TNHH có trách nhiệm lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức để hai bên ký kết.
Công ty Mỹ Lệ TNHH sẽ giao đất cho khách hàng trong vòng 12 tháng kể từ ngày 2 bên ký kết hợp đồng và khách hàng thanh toán đủ 95% giá trị hợp đồng. Thời gian bàn giao có thể trước hoặc sau 60 ngày tính theo ngày đến hạn bàn giao.
Việc bàn giao đất không liên quan tới việc Công ty Mỹ Lệ TNHH hoàn thành toàn bộ cơ sở hạ tầng của dự án, tuy nhiên khi bàn giao đất Công ty Mỹ Lệ TNHH đảm bảo việc san nền, lu rải đá hệ thống giao thông nội bộ, hệ thông thoát nước, bó vỉa để giao mốc đất chính xác cho khách hàng.
Khách hàng hiểu rằng diện tích đất khi nhận bàn giao có thể có sai lệch, tuy nhiên sai số tăng, giảm không quá 0,5% đối với vị trí đất nền ở giữa và không quá 01% đối với vị tri lô góc. Việc sai số tăng giảm diện tích đất khi bàn giao sẽ không ảnh hưởng tới tổng giá trị hợp đồng”.
Về vấn đề này, đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bình Phước khẳng định, dự án Mỹ Lệ Capital hiện chưa xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật, chưa đủ điều kiện để giao dịch chuyển nhượng, kinh doanh.
Còn theo thông tin từ Sở TN&MT Bình Phước, dự án Mỹ Lệ Capital có nguồn gốc từ quỹ đất do Trung tâm Phát triển quỹ đất (nay là Văn phòng đăng ký đất đai) quản lý, UBND tỉnh đã thu hồi đất và giao cho Công ty TNHH Mỹ Lệ thuê để đầu tư cụm Công nghiệp Mỹ Lệ (giai đoạn 1) có diện tích hơn 19ha; đồng thời, giao cho doanh nghiệp này 26ha để thực hiện dự án Mỹ Lệ Capital.
Dù được giao quỹ đất công lớn làm dự án nhưng hiện Công ty TNHH Mỹ Lệ mới chỉ nộp vào Ngân sách Nhà nước tổng số tiền (tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ) là 2,8 tỷ đồng.
Luật sư Diệp Năng Bình (Đoàn luật sư TP.HCM) chi biết: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Các bên được tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Đối với một dự án có sản phẩm đất nền thông thường thì đủ điều kiện pháp lý mở bán khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Theo đó, việc ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, ký quỹ, đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng, mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán như trên thì đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
Khi hợp đồng bị vô hiệu, thì một trong các bên có quyền không thực hiện hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu. Hậu quả là các bên sẽ phải trao trả cho nhau những gì đã nhận, Do vậy, thiệt hại (nếu có) thường thuộc về bên mua phải gánh chịu.
Mạnh Đức - Theo Báo Đất Việt
