Quy định khung giá đất có thực sự cần thiết?

Năm 2020 sẽ có khung giá đất mới

Thực tế hiện nay, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường. Tương tự, khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Bên cạnh đó, trước những biến động của thị trường qua từng năm, việc thay đổi khung giá đất được cho là cần thiết.

Mới đây, UBND TP. Hà Nội đề xuất tăng khung giá đất bình quân 15% thay vì 30% như trước đó. 

Qua khảo sát thực tế, giá đất giao dịch ở khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào trên thị trường luôn cao hơn rất nhiều so với giá đất niêm yết. Cụ thể, giá niêm yết tại các con phố này cao nhất ở mức 162 triệu đồng/m2, tuy nhiên giá bán phổ biến  lại lên đến 500 - 800 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi 1 tỷ đồng/m2.

Còn tại TP.HCM, giá đất trong bảng giá được ban hành từ năm 2015 chỉ bằng 15% giá thị trường. Do vậy, thành phố đề xuất phương án xây dựng bảng giá đất bằng 41% so với giá thị trường và bằng với khung giá dự thảo của Chính phủ.

Cụ thể, tại TP.HCM hiện nay, 3 tuyến đường có giá cao nhất là Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) đang áp dụng mức tối đa của khung giá đất được ban hành là 162 triệu đồng/m2. Sau khi áp dụng khung giá mới, giá đất thị trường ở khu vực này có nhiều điểm có thể cao gấp 3, 4 và thậm chí 5 lần mức ban hành.

Theo như dự tính, khung giá đất mới này sẽ được phê duyệt và áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024.

Tác động của khung giá đất đến thị trường

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc tăng giá đất là đúng, bởi giá đất của Nhà nước hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường. Điều đó khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, mặt bằng luôn là một trong những điểm nghẽn khiến các công trình chậm tiến độ.

Bên cạnh đó, nguồn thu từ đất cũng chưa tương xứng với giá trị đất trên thị trường. Việc giá trị đất cũng như thuế, phí đất đai được tính theo giá đất thấp hơn giá thị trường làm cho nguồn thu giảm đi đáng kể, tức là làm thất thoát ngân sách Nhà nước. Kẻ “tội đồ” trong chuyện này chính là khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của các tỉnh thành đều chưa theo kịp giá thị trường. Do vậy, tăng giá đất đối với từng tỉnh thành phù hợp với giá thực tế là cần thiết.

Tuy nhiên, nhìn nhận ở góc độ tiêu cực từ việc tăng khung giá đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc điều chỉnh tăng khung giá đất giai đoạn 2019 - 2024 sẽ gây những hệ lụy xấu đến thị trường bất động sản:

Khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp "sổ đỏ", giao dịch nhà đất bằng giấy viết tay, làm tăng "thị trường ngầm". Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Tăng khung giá đất ảnh hưởng không nhỏ đến giao dịch cũng như sở hữu bất động sả

Ông Châu phân tích: Với thị trường bất động sản, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

"Ngoài ra, mức giá đất quá cao sẽ đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI", ông Lê Hoàng Châu bày tỏ.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng khẳng định: Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng về lâu dài sẽ lợi bất cập hại, bởi vì có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, người dân không làm được “sổ đỏ” chuyển sang giao dịch ngầm, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước.

Quy định khung giá đất 5 năm 1 lần có thực sự cần thiết?

Theo quy định hiện hành, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Thực tế, với chu kỳ 5 năm thì thị trường đã có rất nhiều thay đổi, đồng nghĩa giá trị đất cũng tăng theo. Tuy nhiên, việc quy định, ban hành khung giá đất có thực sự cần thiết?

Nhìn nhận về sự việc trên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, vấn đề đặt ra lúc này là phải đổi mới triệt để cách thức xác định giá đất. Việc đổi mới thể chế để ngăn ngừa tham nhũng về đất đai cũng có liên quan đến hoàn thiện cơ chế quy định và quyết định giá đất của Nhà nước.

“Bảng giá đất, khung giá đất tiềm ẩn nhiều nguy cơ tiêu cực, tham nhũng. Cá nhân tôi thấy, cần thay bằng một cơ quan định giá đất quốc gia”, ông Võ nêu quan điểm.

Cũng theo giáo sư, cơ quan định giá đất quốc gia hoặc Hội đồng thẩm định giá đất quốc gia có chức năng ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất và quản lý giá đất như giải quyết các xung đột về giá đất, quyết định về các phương pháp định giá đất.

Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu cũng đưa ta kiến nghị bãi bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" và giao quyền cho UBND cấp tỉnh chủ động chịu trách nhiệm ban hành "bảng giá đất" để đảm bảo được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá Savills TP.HCM cho rằng, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Bên cạnh đó, giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó bà Linh đề xuất, về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. 

“Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất. Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường", bà Linh nêu.