Sau khi Ngân hàng Nhà nước thông báo chính thức về việc thực hiện lộ trình siết chặt sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, nhiều DN bất động sản (BĐS) đã tìm nguồn vốn thông qua kênh tài chính trái phiếu.
Nhưng nghịch lý xảy ra là rất nhiều ngân hàng đã “hào phóng” bỏ hàng nghìn tỷ đồng mua trái phiếu để được mức lãi suất cao hơn lãi suất cho vay.
Người dân không mặn mà
Anh Bùi Anh Tuấn, làm nghề môi giới và kinh doanh BĐS, trú tại Tổ 17, phường Thịnh Liệt (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, việc đầu tư vào BĐS để kiếm lời thời điểm hiện nay đang rất khó khăn. Do đó, vốn thu lại từ những đợt đầu tư trước anh tạm thời gửi ngân hàng, chấp nhận mức lãi suất thấp để tránh rủi ro.
“Một số sàn đã mời tôi tham gia mua trái phiếu BĐS với mức lãi suất cao gấp 3 – 4 lần tiền gửi ngân hàng nhưng tôi không muốn mạo hiểm. Hiện thị trường đang chững lại, DN cũng hoạt động cầm chừng nên tôi không tin tưởng lắm vào khoản lãi suất cam kết theo trái phiếu mà DN BĐS phát hành qua các sàn chứng khoán” – anh Tuấn chia sẻ.
Số liệu báo cáo của Bộ Tài chính cho thấy, từ đầu năm đến nay, thị trường trái phiếu DN “bùng nổ”, trong đó BĐS là nhóm ngành phát hành trái phiếu lớn thứ hai. Mặc dù lượng phát hành trái phiếu rất lớn nhưng sự tham gia của các nhà đầu tư cá nhân chỉ đóng vai trò thiểu số. Số lượng trái phiếu được phát hành từ các tổ chức chiếm tới 93,9%, trong khi đó nhà đầu tư cá nhân chỉ chiếm 6,1%.
Số liệu thống kê khác từ Công ty Chứng khoán SSI, trong 9 tháng năm 2019, nhóm BĐS có 44 DN chào bán trái phiếu qua 139 đợt với 47,8 nghìn tỷ đồng nhưng chỉ có 36,1 nghìn tỷ đồng được phát hành, tương đương với tỷ lệ 77,3%. Đây là mức thấp nhất trong các nhóm, còn lại “ế” 10.858 tỷ đồng.
Chuyên gia tài chính Nguyễn Huy Thành (Hiệp hội Kinh doanh chứng khoán Việt Nam) cho biết, đa phần mức lãi suất huy động của các DN BĐS ở mức dưới 12%/năm, chiếm khoảng 94%, song đều ở mức cao hơn lãi suất tiền vay ngân hàng.
“Nhưng thực tế người dân vẫn không mặn mà với kênh đầu tư này, trong khi tín dụng đầu tư vào BĐS vẫn là con số không hề nhỏ. Như vậy, dòng tiền chủ yếu xoay quanh ngân hàng và DN. Giá các sản phẩm BĐS tăng lên, một phần do bị cộng dồn từ lãi suất ngân hàng” – ông Thành nhìn nhận.
Cùng quan điểm, TS Đoàn Văn Cương – chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) cho biết, thị trường trái phiếu của các DN BĐS phát triển tương đối mạnh nhưng nghịch lý là chưa có nhiều nhà đầu tư cá nhân – những người trực tiếp mua bán và sử dụng BĐS tham gia.
“Theo số liệu tổng hợp từ các đợt phát hành trái triếu BĐS, ngân hàng vẫn là bên mua với số lượng lớn nhất. Trong khi Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt việc sử dụng vốn cho DN vay, thì đây giống như một hình thức “lách luật” của các ngân hàng để cấp thêm tín dụng cho các dự án BĐS và được hưởng mức lãi suất cao hơn” – TS Đoàn Văn Cương nói.
Rủi ro từ thương vụ nghìn tỷ?
Cũng theo số liệu tổng hợp từ Công ty Chứng khoán SSI, tính đến cuối quý III/2019, các ngân hàng đang nắm trong tay trên 20% số lượng trái phiếu đã được các DN BĐS phát hành, khoảng 7,4 nghìn tỷ đồng. Theo chuyên gia Nguyễn Huy Thành, việc các ngân hàng mua trái phiếu từ DN BĐS có mặt tích cực nhưng cũng có hạn chế.
Về tích cực thì qua ngân hàng, nguồn vốn trái phiếu sẽ được sử dụng linh hoạt hơn, ngân hàng có thể bán hoặc chuyển nhượng nguồn trái phiếu này cho các tổ chức, cá nhân hay các quỹ đầu tư. Nhưng trong đó cũng không ngoại trừ khả năng nhiều DN “đi đêm” để được ngân hàng sử dụng trái phiếu làm công cụ giúp DN tái cơ cấu lại nợ hoặc các mục đích không minh bạch khác.
Chuyên gia tài chính ngân hàng, TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng, đầu tư kinh doanh BĐS là lĩnh vực cần nguồn vốn lớn và nhiều rủi ro. Các ngân hàng cũng phải áp dụng hệ số rủi ro tương đối cao đối với các khoản vay vào BĐS.
“Nếu rủi ro cao thì lãi suất cao, rủi ro thấp thì lãi suất thấp. Điều đáng nói, tuy là nhóm ngành phát hành trái phiếu với khối lượng đứng thứ hai thị trường, lãi suất cao nhất thị trường nhưng trái phiếu BĐS lại ế ẩm nhất” – TS Cấn Văn Lực nói.
Các chuyên gia đều cho rằng, việc dòng tiền xoay vòng giữa ngân hàng và DN chỉ là hình thức “đảo nợ” của các DN BĐS.
Mặc dù đã có sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân vào thị trường trái phiếu BĐS nhưng ở tỷ lệ rất thấp. Nguồn vốn này chưa thể giúp kích cầu cho thị trường, việc sử dụng nguồn vốn từ kênh trái phiếu ở thời điểm hiện tại vẫn chưa thực sự mang lại hiệu quả đối với thị trường BĐS.
| “Khi Ngân hàng Nhà nước yêu cầu kiểm soát rủi ro liên quan đến hoạt động mua trái phiếu của các DN BĐS, các DN lại chuyển sang hình thức chia nhỏ số vốn cần huy động thành nhiều đợt phát hành. Đây là động thái cho thấy các DN cũng phải hạn chế hoạt động kinh doanh của mình. Như vậy, những tác động của Nhà nước đã có hiệu quả trong việc không để xảy ra “bong bóng” BĐS.” – Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Vũ Quang Vinh
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại tăng cường kiểm soát rủi ro liên quan đến hoạt động mua trái phiếu DN, đặc biệt là các DN BĐS. Các ngân hàng không được mua trái phiếu DN, trong đó có mục đích để cơ cấu lại khoản nợ của DN phát hành. Kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu tư trái phiếu có mục đích đầu tư vào các chương trình, dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS hoặc tăng quy mô vốn của tổ chức phát hành hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS để hạn chế rủi ro. |
