Ồ ạt thu hẹp văn phòng trên "đất vàng"

Nếu chỉ áp giá thuê mỗi m2 văn phòng trung bình trên thị trường TP.HCM trong quý II đạt 35 USD một tháng (hạng A lên đến 50 - 60 USD mỗi m2 một tháng), nhà băng trên sau khi trả lại mặt bằng có thể tiết kiệm được 38.500 USD một tháng, tương đương khoản tiền gần 900 triệu đồng. Thông thường, các tòa tháp tọa lạc tại khu trung tâm Sài Gòn chỉ ký các hợp đồng thuê dài hạn. Do đó, nếu tính theo năm, nhà băng cắt giảm ít nhất hơn chục tỷ đồng chi phí mặt bằng từ quyết định thu hẹp văn phòng.

Theo đánh giá của môi giới, quan sát quá trình trả lại một phần diện tích mặt bằng trên trục đường Đồng Khởi, quận 1, nhà băng là khách hàng truyền thống thuê văn phòng tại tòa tháp này trong một thời gian dài. Để cắt giảm diện tích văn phòng hiện hữu, ngân hàng trên đã sàng lọc bố trí lại chỗ làm việc cho nhân viên.

Cụ thể, nhà băng cho nhân viên đăng ký nơi làm việc mang lại năng suất cao nhất và những trường hợp nhân sự có khả năng phát huy hiệu quả làm việc tại nhà sẽ được ưu tiên áp dụng hình thức làm việc từ xa. Bằng hình thức linh hoạt bố trí lại văn phòng, ngân hàng đã trả lại hơn một nghìn m2 sàn mặt bằng mà vẫn không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.

Trường hợp cắt giảm diện tích mặt bằng kinh doanh không phải là cá biệt tại khu trung tâm TP.HCM. Một doanh nghiệp thuê văn phòng trên trục đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa cũng đang đề nghị chủ tòa nhà chấp thuận phương án thu hẹp 20 - 30% diện tích văn phòng đang thuê từ tháng 8 đến cuối năm, thậm chí lâu hơn để tiết kiệm chi phí cố định.

Trong khi đó, một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tài chính cho biết đang chờ công ty mẹ có chỉ đạo chính thức về việc thu hẹp các khối văn phòng do chi nhánh đang thuê giá quá cao tại khu trung tâm Sài Gòn. Nguyên nhân là năm 2020 kinh doanh khó khăn, nhiều khả năng không thể đạt được chỉ tiêu đề ra nên phải thay đổi kế hoạch quý III và IV. Khi không thể cải thiện doanh thu, lợi nhuận kém khả quan, một trong những cách thiết thực nhất hiện nay là giảm ngân sách thuê văn phòng để tiết kiệm chi phí.

Theo khảo sát do CBRE TP.HCM vừa công bố, phần lớn yêu cầu đơn vị này nhận được trong quý II là di dời văn phòng, chiếm đến 72% tổng số yêu cầu thuê từ khách hàng. Trong đó, có một số khách thuê lớn di dời từ tòa nhà hạng A xuống phân khúc hạng B, thậm chí mục tiêu là tìm kiếm tòa nhà có chi phí thuê thấp hơn. Ngành tài chính ngân hàng và tài chính công nghệ bắt đầu có động thái thu hẹp diện tích (chiếm 2%) do những công ty này muốn tái cấu trúc văn phòng làm việc tại nhiều địa điểm khác nhau nhằm tiết kiệm chi phí.

Trong khi đó, theo khảo sát, trên các sàn cho thuê văn phòng trực tuyến, nhiều cao ốc tọa lạc trên các tuyến đường Lê Duẩn, Lê Thánh Tôn, Hàm Nghi, Tôn Đức Thắng... đều có vị trí đất vàng thuộc lõi trung tâm quận 1, TP.HCM xuất hiện tình trạng giá chào thuê giảm. Thậm chí có không ít các tòa tháp chào hàng trên chợ online hứa hẹn còn trống nhiều kích cỡ văn phòng cho khách hàng chọn lựa, từ vài chục m2 đến vài trăm m2 sàn, thậm chí cả nghìn m2 sàn đều có.

Diễn biến này khác xa với cách đây 7 - 8 tháng, thời điểm Covid-19 chưa xuất hiện, khi đó giá thuê văn phòng tại quận 1, TP.HCM vẫn còn neo cao và tỷ lệ trống không quá 5% cũng như rất khó tìm ra tòa tháp văn phòng còn thừa diện tích 1.000m2 sàn trở lên.

Ông Trần Hoài Linh, Tổng giám đốc VNO Group cho biết, tình trạng cắt giảm và thu hẹp diện tích văn phòng tại khu vực lõi trung tâm quận 1 diễn ra mạnh mẽ dù giá thuê đã được điều chỉnh đáng kể theo yêu cầu của khách trong thời gian diễn ra dịch. Việc cắt giảm diện tích văn phòng được chọn như một giải pháp tối ưu của khách thuê hiện nay vì doanh nghiệp không phải di dời văn phòng, không bị phát sinh chi phí bồi thường khi hủy hợp đồng. Mặt khác, doanh nghiệp vẫn có thể tiếp tục duy trì sự hiện diện của công ty trên trục lõi trung tâm Sài Gòn với tổng chi phí thuê ít lại.

Hiện nay, còn chưa đầy 6 tháng nữa là hết năm 2020, áp lực dòng tiền, doanh số, lợi nhuận của khách thuê văn phòng càng lớn dần. Mặt khác, khách thuê còn phải tính đến kế hoạch đường dài, tiết kiệm và phòng thủ để đối phó với những thách thức khó lường trong 6 - 12 tháng tới nên việc thu hẹp diện tích thuê diễn ra thường xuyên.

Ông Linh chia sẻ, điều bất ngờ là ngay cả các nhóm khách thuê trong lĩnh vực ngân hàng, tài chính từng được mệnh danh là "chịu chơi" sẵn sàng bạo chi để thuê cho bằng được văn phòng V.I.P với vị trí đắc địa cũng đang phải cắt giảm. Thậm chí, họ trả lại những văn phòng chi nhánh trên các khu tứ giác vàng giữa lòng thành phố.

Thông thường nhóm khách thuê được xếp vào hàng đại gia này chỉ chuộng diện tích mặt bằng ở tầng trệt của các tòa tháp văn phòng tại quận 1 để các hoạt động kinh doanh, giao dịch, tiếp xúc khách hàng thuận lợi hơn, đồng thời dễ nhận diện thương hiệu hơn. Tuy nhiên, khi triển vọng kinh doanh kém đi và tiềm ẩn nhiều bất ổn, mọi khách thuê văn phòng đều chuẩn bị phương án linh hoạt để tồn tại trong giai đoạn khó đoán này.

CEO VNO Group nhận định, làn sóng cắt giảm diện tích văn phòng trên đất vàng tại khu trung tâm dẫn đến hệ quả là những chủ tòa nhà khi thu về diện tích sàn trống gặp khó trong ngắn hạn khi tìm khách thuê mới. Bởi lẽ, mức giá thuê trước đây của khách V.I.P đã quá cao, thậm chí được tham chiếu theo tỷ giá ngoại tệ.

Trên thị trường cũng xảy ra tình trạng nhiều chủ tòa nhà có nguồn cung ở phân khúc cao cấp (hạng A) kiên quyết không giảm giá thuê, không chấp nhận các đề nghị cắt giảm diện tích thuê vì lo ngại làn sóng phản ứng domino diễn ra trong cao ốc văn phòng.

Ông Linh so sánh, nếu trước đây khách thuê "đại gia" ký các hợp đồng thuê dài hạn 3 - 5 năm tái tục hợp đồng một lần và trung bình hợp đồng thuê tăng giá 8 - 10% mỗi m2 một năm, nay chủ tòa nhà gần như mất dần lợi thế này. Họ buộc phải "xuống thang" nếu không muốn mất khách. Song xét trên toàn thị trường, nhóm khách thuê V.I.P vẫn còn may mắn hơn các công ty vừa và nhỏ vì dù sao việc cắt giảm diện tích văn phòng đang thuê vẫn khả quan hơn kịch bản của các công ty "tiểu gia" phải rút hẳn khỏi quận 1.

Nhóm các công ty vừa và nhỏ với tiềm lực tài chính yếu hơn nhóm đại gia nên họ chọn giải pháp dạt ra địa bàn rìa trung tâm hay còn gọi là cận vùng ven như Tân Phú, Bình Tân, thậm chí Hóc Môn để duy trì văn phòng làm việc. Đó là chưa kể động thái cắt giảm nhân sự, cắt luôn các chi phí cố định khác để phòng thủ trong giai đoạn khó khăn.

Hiện nay, triển vọng của thị trường văn phòng cho thuê tại khu trung tâm TP.HCM phụ thuộc rất lớn vào tình hình kiểm soát dịch bệnh trên toàn cầu vì đây là yếu tố quan trọng tác động đến dòng tiền của các khách thuê. Nếu diễn biến Covid-19 trên toàn cầu vẫn phức tạp trong 6 tháng tới, làn sóng thu hẹp văn phòng trên đất vàng có thể diễn ra mạnh mẽ hơn. 

"Trường hợp dịch bệnh được kiểm soát tốt vào cuối năm 2020, cơ hội phục hồi của thị trường có thể rộng mở hơn trong 12 tháng tới", ông Linh dự báo.