Nhiều nhà đầu tư thường chưa nắm rõ được khái niệm, tầm quan trọng của sàn giao dịch bất động sản. Chính điều này khiến cho quá trình kinh doanh và đầu tư gặp nhiều khó khăn hơn.
Reatimes chia sẻ bài viết dưới đây: “Những thông tin cơ bản cần biết về sàn giao dịch bất động sản” để giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn và thuận lợi hơn cho quá trình kinh doanh bất động sản.Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Sự phát triển của thị trường bất động sản đã làm cho nền sản xuất hàng hóa bất động sản ngày càng chuyên môn hoá hơn, số lượng hàng hóa ngày càng nhiều. Tuy nhiên, loại hàng hoá bất động sản lại có đặc tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá.
Không những vậy, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên người ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao dịch bất động sản".
Theo khoản 4 Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch được hiểu như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản".
Sàn giao dịch bất động sản là một mô hình hoạt động tổng hợp. Các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn, chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước.
Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê... đa số thực hiện trên sàn giao dịch. Tuy nhiên, việc thành lập sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo một số yếu tố sau theo quy định của pháp luật:
- Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 24 Thông tư 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 hướng dẫn Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: "Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2014 và các văn bản hướng dẫn".
- Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Căn cứ khoản 2 Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản 2014, hướng dẫn tại điểm b khoản 1 Điều 24 Thông tư 11/2015/TT - BXD ngày 30/12/2015 thì sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 2 người hành nghề môi giới bất. Ngoài ra, đối với cá nhân phải đáp ứng các điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, quy định tại Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn.
- Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Căn cứ khoản 2 Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hướng dẫn tại điểm c khoản 1 Điều 24 Thông tư 11/2015/TT - BXD ngày 30/12/2015 thì người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng.
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 24 Thông tư 11/2015/TT - BXD ngày 30/12/2015 thì sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Trường hợp nếu có thay đổi quy chế hoạt động, tên địa chỉ giao dịch thì bạn phải thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 24 Thông tư 11/2015/TT - BXD ngày 30/12/2015 thì sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. Đây là điều kiện bắt buộc đối với đơn vị kinh doanh sàn giao dịch bất động sản nói chung.
Đặc điểm của sàn bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản bao gồm những đặc điểm sau đây:
- Thực hiện chức năng chính là môi giới và giao dịch. Do đó, khách hàng khi mua dự án qua sàn giao dịch thì không phải tốn quá nhiều thời gian. Bởi theo quy định, các dự án bất động sản chất lượng thì mới được đưa lên sàn giao dịch.
- Thủ tục pháp lý diễn ra trên sàn giao dịch được tiến hành nhanh gọn, hạn chế thấp nhất các rủi ro.
- Các chuyên gia sẽ thực hiện chức năng môi giới và tư vấn cho khách hàng nhằm giúp họ đưa ra quyết định cuối cùng.
- Các dịch vụ và thông tin về dự án được cung cấp ngay tại sàn giao dịch. Hình thức cung cấp này được tiến hành theo 2 chiều. Một chiều là cho Nhà nước để thực hiện chức năng kiểm soát, quản lý, chiều còn lại là cho khách hàng, nhà đầu tư có nhu cầu về bất động sản với mục đích tìm kiếm lợi nhuận.
Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Theo Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 26 TT 11/2015/TT-BXD thì hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm:
- Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
Nhiều người vẫn nghĩ sàn giao dịch bất động sản chỉ là nơi hoạt động kinh doanh của các nhân viên kinh doanh (sale) hay nơi tiếp khách hàng.
Tuy nhiên, thực tế sàn giao dịch còn có vai trò rất lớn:
- Tối ưu thời gian giao dịch
Các giao dịch bất động sản thông thường cần phải trải qua 3 bước là: Đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý. Quá trình diễn ra đủ 3 bước này mất thời gian khá lâu. Nếu không thực hiện đúng, sẽ không thể giao dịch bất động sản.
Sàn giao dịch được hình thành với sứ mệnh tối ưu hóa thời gian. Chỉ đưa vào kinh doanh các sản phẩm đã đủ 3 tiêu chuẩn trên. Qua đó, các thủ tục pháp lý diễn ra nhanh gọn, ít gặp rủi ro và được kiểm soát chặt chẽ.
- Cung cấp thông tin
Mọi thông tin trên sàn bất động sản đều được sàng lọc rõ ràng và trung thực. Sàn bất động sản cung cấp thông tin chính xác cho cá nhân, doanh nghiệp mang ý nghĩa quan trọng, giúp họ nắm bắt được xu hướng thị trường để có chiến lược kinh doanh hiệu quả.
- Nhà nước đối chiếu
Sàn giao dịch bất động sản cung cấp thông tin chính xác, kịp thời cho cơ quan quản lý, để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt động thị trường.
Đây là cơ sở quan trọng để Nhà nước đối chiếu và đưa ra những phương thức quản lý đúng đắn thông qua việc bổ sung, đổi mới, hoàn thiện các văn bản pháp luật phù hợp. Đối chiếu của Nhà nước giúp điều tiết cơ chế, tạo điều kiện phát triển cho thị trường.
Ngoài ra, sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản còn giúp Nhà nước quản lý và kiểm soát được tình trạng đầu cơ, thu thuế thu nhập và tránh hiện tượng buôn lậu, trốn thuế bất động sản.
- Cung cấp dịch vụ
Sàn giao dịch bất động sản là nơi cung cấp tất cả các dịch vụ của kho bạc, ngân hàng, công chứng, đảm bảo cho việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng và thuận lợi.
- Phát triển hoạt động của thị trường bất động sản
Thông qua các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, sàn giao dịch góp phần tạo ra giá trị gia tăng cho các chủ đầu tư nghiên cứu thị trường, chăm sóc khách hàng…
Bên cạnh đó, sàn giao dịch cũng tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản chưa đưa vào hoạt động như quảng cáo, dịch vụ pháp lý, đấu giá… Những dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản, tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ lẫn người đầu tư.
