Luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Luật sư điều hành Công ty Luật Legal United Law đã có những chia sẻ với Reatimes xoay quanh vấn đề “ma trận” tên dự án bất động sản.
Loạn tên thương mại dự án
PV: Thưa luật sư, tên thương mại của một dự án bất động sản hiện nay được pháp luật quy định như thế nào?
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Tên của một dự án đầu tư hay bất kỳ dự án bất động sản nào là yếu tố thuộc về mặt nội dung, đồng thời là thành phần bắt buộc phải có và phải được ghi nhận rõ trong văn bản về chấp thuận chủ trương đầu tư hay trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Pháp luật về đầu tư và kinh doanh bất động sản hiện nay chỉ có quy định khái niệm là tên dự án chứ hoàn toàn chưa có định nghĩa thế nào là tên thương mại của dự án. Theo khoản 3, Điều 19 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 cùng với thực tế áp dụng pháp luật về đầu tư thì tên dự án được quy định và cần được hiểu rõ hơn một chút như sau:
Về đặt tên: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được đặt tên bằng tiếng Việt, trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, viết tiếng nước ngoài sau”.
Về chấp thuận tên gọi của dự án, tên dự án hay các tên đường, tên khu vực thuộc dự án sẽ do chủ đầu tư tự đặt nhưng việc đặt tên này phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định hay chấp thuận.
Về sử dụng tên dự án, tên dự án phải được sử dụng nhất quán và xuyên suốt trong cả quá trình đầu tư, xây dựng và quản lý, kinh doanh kể từ khi tên này được cơ quan có thẩm quyền quyết định cho đến khi hoàn thành việc đầu tư, xây dựng, nghiệm thu và bàn giao toàn bộ công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án cho Nhà nước.
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng
PV: Những năm trở lại đây, thực tế có rất nhiều dự án không sử dụng tên thương mại đúng như trong các văn bản đã được cấp phép. Vì sao tình trạng này diễn ra khá phổ biến trên thị trường bất động sản, thưa luật sư?
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Tình trạng nhiều dự án không sử dụng tên thương mại đúng như trong các văn bản đã được cấp phép xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân chủ quan, khách quan từ chính các chủ đầu tư lẫn các sàn giao dịch bất động sản.
Và việc này xảy ra nhiều nhất vào trong khoảng thời gian chuẩn bị mở bán và chính thức mở bán dự án. Thực tế, bên cạnh những chủ đầu tư vô tình vi phạm do không am hiểu đầy đủ về luật định, còn có nhiều những chủ đầu tư hay các đơn vị bán hàng dù biết là vi phạm nhưng vẫn cố tình vi phạm và chấp nhận bị xử lý cho hành vi này.
Tuy nhiên, một lý do chính cho tình trạng này xảy ra đến từ tên dự án đã được đặt, được chấp thuận trước đây không còn phù hợp với phương thức truyền thông và kế hoạch bán hàng trong hiện tại. Hơn nữa, chủ đầu tư khó sửa đổi ngay việc đặt tên trong thời gian ngắn.
PV: Tại một số dự án khi chủ đầu tư và sàn giao dịch tổ chức bán hàng, họ có công bố ra văn bản của Cục Sở hữu Trí tuệ và cho rằng đây là tên thương mại của dự án đã được chấp thuận. Ông bình luận về việc này như thế nào?
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Tôi xác định và khẳng định rằng, Cục Sở hữu Trí tuệ không cấp phép hay cấp bất kỳ văn bằng bảo hộ nào cho tên dự án hay tên thương mại của bất kỳ dự án nào, đấy là luật định. Tên thương mại phải do cơ quan quản lý hành chính Nhà nước về đầu tư chấp thuận và cho phép sử dụng trên cơ sở chủ đầu tư đăng ký như đã được tôi phân tích ở trên.
Tôi cũng đã nhiều lần chứng kiến việc một số sàn giao dịch công bố tên thương mại được chấp thuận bởi Cục Sở hữu Trí Tuệ. Ở đây là sự nhập nhằng, cố tình đánh tráo khái niệm, đánh tráo tên gọi giữa tên thương mại của dự án và nhãn hiệu hàng hóa mà được đăng ký sở hữu bởi tổ chức hay cá nhân.
Chính cá nhân tôi còn được nghe một nhân viên tư vấn bán hàng tại một dự án giải thích rằng tên thương mại là do có chữ “thương mại”, nghĩa là tên dùng để bán hàng và là tên do sàn giao dịch của họ tự đặt ra. Họ chỉ dùng riêng cho việc bán hàng của dự án.
Ở góc độ khác, tôi đồng ý rằng, việc các doanh nghiệp và chủ đầu tư có thể đăng ký một hay nhiều nhãn hiệu hàng hóa mà có liên quan đến nhóm sản phẩm, dịch vụ là bất động sản và dùng nhãn hiệu hàng hóa cho các hoạt động truyền thông và tiếp thị các sản phẩm bất động sản. Đây có thể là một cách làm sáng tạo nhưng để sử dụng nhãn hiệu hàng hóa rồi gọi đấy là tên dự án thì không được. Vì không thể chỉ vào mặt trăng mà nói đấy là mặt trời được khi bản chất và chế định dành cho hai đối tượng chủ thể này là hoàn toàn khác nhau.
Tôi xin khẳng định lại, một dự án đầu tư đương nhiên được pháp luật thừa nhận ngay khi cơ quan Nhà nước quản lý về hoạt động đăng ký đầu tư chấp thuận bởi việc ký văn bản về chấp thuận chủ trương đầu tư hay cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư chứ không cần đăng ký để được cấp văn bằng bảo hộ.
PV: Có quan điểm cho rằng, một số tên thương mại của dự án có ý nghĩa quảng cáo quá đà so với chất lượng của sản phẩm. Ông nghĩ sao về điều này?
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Việc trên thị trường cũng có sự việc là xuất hiện tràn lan việc sử dụng các mỹ từ như biệt thự cao cấp, nhà phố cao cấp, chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang… gắn với các cụm từ bóng bẩy bằng tiếng nước ngoài như "Luxury", "Premier", "Hi-end", "Royal", “Platinum”... Tuy nhiên, nếu tên gọi không gắn liền với chất lượng thật của sản phẩm và dự án thì đây chỉ là các thủ thuật trong quảng bá sản phẩm để đẩy giá bán hàng.
Có một số chủ đầu tư hay sàn giao dịch hoạt động không chuyên nghiệp, họ không ý thức đầy đủ về tầm quan trọng việc phải sử dụng đúng tên dự án trong các hoạt động thông tin, truyền thông và giao dịch nên dễ tự mình gây ra các dấu hiệu và yếu tố về mặt hình sự.
Đương nhiên, nếu chỉ là tự ý đặt tên thương mại cho dự án thì không phải là yếu tố cấu thành tội phạm nhưng một khi kết hợp với các hành vi vi phạm khác như tự ý thu tiền của khách hàng khi chưa đủ điều kiện, chiếm giữ và không hoàn trả lại tiền cho khách hàng… thì lại đủ yếu tố cấu thành tội phạm và sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Khó quản lý trước “ma trận” tên thương mại
PV: Việc sửa đổi tên dự án thương mại được quy định như thế nào trong văn bản pháp luật?
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Tên dự án hoàn toàn có thể được sửa đổi. Chủ đầu tư không thích tên dự án này thì có thể đặt lại tên dự án khác và cần thông báo việc này cho cơ quan cấp phép để được xem xét và chấp thuận. Hay nói cách khác, tên thương mại của một dự án cũng như tên khai sinh mà bạn đặt cho con mình vậy, nó được ghi nhận trong giấy tờ, văn bản do Nhà nước cấp. Bạn muốn thay đổi nó thì phải làm thủ tục đăng ký lại.
Theo khoản 1 Điều 33 Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư năm 2014 đã có quy định “trường hợp thay đổi tên dự án đầu tư, nhà đầu tư nộp văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư cho cơ quan đăng ký đầu tư kèm theo tài liệu liên quan đến việc thay đổi tên. Cơ quan đăng ký đầu tư điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư”.
Nhưng sở dĩ vì sao các chủ đầu tư ít chọn giải pháp này? Vì thường đối với các chủ đầu tư không làm dự án bài bản ngay từ đầu, họ chỉ thật sự suy nghĩ lại về tên dự án khi họ thực hiện công tác truyền thông và tiếp thị để chuẩn bị bán hàng cho dự án. Mà dự án khi đến giai đoạn này thì đã trải qua quá nhiều thủ tục và phần việc pháp lý đã hoàn thành trước đó như đã được cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, được cấp giấy phép xây dựng, văn bản thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường…
Thế nên, họ lo ngại việc đổi tên dự án sẽ dẫn đến tốn kém và chờ đợi về mặt thời gian cũng như họ phải đăng ký thay đổi hàng loạt giấy tờ, tài liệu pháp lý có liên quan đến dự án. Tôi cho rằng, quan điểm này của chủ đầu tư thực tế chưa hẳn đúng về phương pháp và cách làm theo luật
PV: Việc đặt tên thương mại cho dự án trái với thông tin đăng ký sẽ để lại hệ lụy như thế nào?
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Chắc chắn rằng, việc đặt tên như vậy gây khó khăn, phức tạp cho cơ quan quản lý Nhà nước trong việc quản lý một dự án cụ thể. Thử hỏi, việc tự ý đặt ra cái tên, rồi không có thông báo để nhận được sự chấp thuận thì cơ quan Nhà nước quản lý kiểu gì và làm sao quản lý.
Thế nên mới có câu chuyện, dự án sai phạm khi báo chí phản ánh, thì cơ quan chức năng thông báo: “Trên địa bàn không có dự án nào tên như vậy”.
Chưa kể, một số dự án bất động sản có tên tương tự hoặc trùng nhau cũng dễ gây hiểu lầm cho khách hàng. Ngay cả dân trong nghề đầu tư và phát triển dự án hay môi giới lâu năm tại một địa phương còn đôi lúc không phân biệt được các tên dự án bởi các dự án hay đặt tên na ná nhau.
Ngoài ra, chính vì việc tự ý đặt tên nên sẽ gây ra các khả năng là trùng tên dự án, gây ra các hiểu nhầm, ngộ nhận, nhầm lẫn giữa dự án này với dự án kia giữa các chủ đầu tư khác nhau, nhất là đối với những dự án có tên gọi bằng tiếng nước ngoài được viết na ná hay phát âm gần giống nhau.
PV: Phải chăng là do chưa có chế tài quy định xử phạt rõ ràng vấn đề này?
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Không thể phủ nhận các quy định pháp luật thiếu các chế tài đủ mạnh để giải quyết tình trạng này. Trong khi đó, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ở một số địa phương cũng không đủ mạnh tay và dứt khoát xử lý tình trạng này.
Giả sử nếu luật pháp có chế tài là cơ quan cấp phép khi phát hiện ra sự việc chủ đầu tư cố tình sử dụng sai tên gọi của dự án thì có quyền ra quyết định yêu cầu chủ đầu tư phải tạm ngưng thực hiện toàn bộ dự án cho tới khi tình trạng hay hành vi này đã được chấm dứt và đã được khắc phục xong. Nếu có chế tài như vậy thì tôi cho rằng không chủ đầu tư nào đủ cam đảm làm việc này hay làm ngơ cho việc tự ý sử dụng tên thương mại mà chưa được chấp thuận.
Minh bạch hóa tên thương mại của dự án bất động sản
PV: Theo ông, những quy định về tên thương mại của dự án bất động sản trong văn bản pháp luật hiện còn “lỗ hổng” nào?
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Hiện nay, quy định về tên thương mại của một pháp nhân thì đã có định nghĩa “tên thương mại là tên gọi của tổ chức, cá nhân dùng trong hoạt động kinh doanh để phân biệt chủ thể kinh doanh khác trong cùng lĩnh vực và khu vực kinh doanh”. Tuy nhiên, tôi cho rằng các nhà làm luật cũng rất cần có quy định rõ hơn về thuật ngữ “tên thương mại của dự án” và đồng thời cần làm rõ về mặt luật định với quy định “tên dự án” còn có tên gọi khác là “tên thương mại của dự án”.
Ngoài ra, với quy định “tên dự án phải bằng tiếng Việt”, đây là quy định gây khó cho các chủ đầu tư, thực tế sẽ là không dễ cho chủ đầu tư trong việc tìm ra một từ hay một từ nào thuần Việt mà súc tích, ngắn gọn, đầy đủ ý nghĩa, có thể diễn đạt được các mục đích, tiêu chí mà dự án hướng đến rồi dịch từ, cụm từ có nghĩa này sang ngôn ngữ nước ngoài. Quy định về đặt tên doanh nghiệp phải bằng tiếng Việt nhiều năm trước đây đã được bỏ rồi, nên quy định về đặt tên dự án cũng nên bỏ đi quy định này.
Thực tế với hoạt động phong phú và sinh động trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh các sản phẩm bất động sản, tôi cho rằng các nhà đầu tư cũng như các chủ thể tham gia vào thị trường này rất cần có các quy định rõ ràng và cụ thể, chi tiết hơn về đặt tên, sử dụng tên cho dự án và tên thương mại của dự án.
Tôi cũng cho rằng, sẽ là cần thiết trong giai đoạn khi một dự án chuẩn bị và đưa sản phẩm ra thị trường, các nhà làm luật nên có quy định cho phép chủ đầu tư đăng ký một cái tên (tên đăng ký này không nhất thiết phải bằng tiếng Việt và là tên riêng biệt, tách biệt với tên gọi pháp lý của dự án). Và tên này sẽ được dùng cho hoạt động truyền thông, tiếp thị và bán hàng của dự án, sẽ được tồn tại trong một khoảng thời gian do nhu cầu của chủ đầu tư và sự cho phép từ cơ quan Nhà nước.
- Cảm ơn chia sẻ của luật sư!/.
