Kỳ 1 - Dự án Khu dân cư Bắc thị trấn Phú Thứ: Công khai mở bán “lúa non“

Mở bán thần tốc, dự án thiếu sót và nghi vấn sai phạm

Khu dân cư dịch vụ thương mại Bắc thị trấn Phú Thứ (sau đây gọi là “dự án Khu dân cư Bắc Phú Thứ”) có tên gọi đầy đủ trước đây là dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư thương mại phía Bắc thị trấn Phú Thứ, huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương. Chủ đầu tư của dự án này là liên danh Tân Cương - Việt Bắc - Bình Minh (Công ty TNHH Tân Cương, Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng hạ tầng và Khai thác mỏ Tân Việt Bắc, Doanh nghiệp thương Mại Bình Minh). Dự án có tổng diện tích lên tới 72,961ha với tổng mức đầu tư là hơn 660 tỷ đồng.

Theo những thông tin quảng cáo, dự án có vị trí đắc địa, hệ thống giao thông đấu nối với QL5 và QL18 (tỉnh lộ 388) trên địa bàn, cùng đó là hệ thống giao thông tỉnh lộ 389A và 389B cũng đã được đầu tư cải tạo và nâng cấp, nhiều khu dân cư đô thị, khu dân cư nông thôn được xây dựng mới… Đồng thời, trên địa bàn huyện Kinh Môn hiện có nhiều công trình, dự án trọng điểm quốc gia, nhiều cụm công nghiệp khác. Có thể nói, dựa theo các thông tin quảng cáo trên thì đây là một dự án trọng điểm có tiềm năng vô cùng lớn.

Chính vì lẽ đó mà chỉ sau một tháng kể từ ngày 7/4/2021 khi có giấy phép xây dựng, tháng 5/2021, trên nhiều trang môi giới bất động sản như nhadat.cafeland.vn; khudothibacphuthu.com; sosanhnha.com; timnhatot.com.vn... đã xuất hiện các thông tin liên quan đến mua bán các lô đất, các “suất ngoại giao” của dự án này với giá từ 10 - 15 triệu đồng/m2 tùy phân lô.

Theo ghi nhận của PV, ngày 19/6, dự án vẫn chỉ đang trong giai đoạn thi công, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chưa hoàn thiện bất cứ hạng mục nào ngoài một văn phòng được cho là khu vực làm việc của đội ngũ nhân viên tư vấn của chủ đầu tư. Văn phòng này được xây dựng đơn giản với diện tích chưa tới 10m2, bên trong là một số bàn, ghế đủ để các tư vấn viên có thể tư vấn cho 4 - 5 khách hàng cùng một lúc về từng phân lô, vị trí, giá trị và tiềm năng của dự án.

Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Văn Đạt - Công ty Luật TNHH SH Legal Việt Nam thì việc mở bán một dự án đang trong giai đoạn thi công hạ tầng kỹ thuật có thể đã vi phạm các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng bỏ vốn đầu tư tại dự án.

Cụ thể, khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở; khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.

Trường hợp khách hàng và chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.

Hiện tại, nhiều website và tư vấn viên đã khẳng định rằng dự án Khu dân cư Bắc Phú Thứ đã hoàn tất thủ tục pháp lý, đưa ra nhiều mức giá và hạng mục khác nhau. Cụ thể, căn liền kề 90m2 có giá 1,197 tỷ đồng - 1,306 tỷ đồng, căn liền kề 110m2 có giá 1,530 tỷ đồng - 1,570 tỷ đồng, căn liền kề 180m2 là 2,657 tỷ đồng - 3,267 tỷ đồng... Đồng thời, các tư vấn viên tại khu vực triển khai dự án cũng không ngần ngại đưa khách hàng đi tham quan công trường đang thi công, nhiệt tình tư vấn và đưa ra mẫu thỏa thuận đặt cọc giữa một bên là khách hàng và một bên là Doanh nghiệp Thương mại Bình Minh (đại diện cho liên danh).

Nhiều dấu hỏi về liên danh chủ đầu tư

Theo lời các tư vấn viên, khách hàng hay nhà đầu tư muốn mua sớm các lô tại dự án phải trả 100 triệu đồng khi ký thỏa thuận đặt cọc, sau đó sẽ tiến hành thanh toán theo từng đợt với các mốc gồm: 30% trong vòng 7 ngày kể từ ngày ký cọc; 20% trong vòng 2 tháng kể từ ngày đóng tiền đợt 1; 15% trong vòng 2 tháng kể từ ngày đóng tiền đợt 2; 15% trong vòng 2 tháng kể từ ngày đóng tiền đợt 3; 15% khi ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 5% khi có thông báo làm sổ đỏ.

Tuy nhiên, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ điểm a khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.

Bên cạnh đó, về mặt pháp lý nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định đây là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là “tiền” thì không tránh khỏi khả năng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.

Để làm rõ hơn về việc mở bán, nhận cọc tại dự án Khu dân cư Bắc Phú Thứ, PV đã liên hệ trao đổi với Công ty TNHH Tân Cương và Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng hạ tầng và Khai thác mỏ Tân Việt Bắc - 2 trong số 3 thành viên thuộc liên danh chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi liên hệ với số điện thoại được đăng tải công khai của đại diện Công ty Tân Cương nhằm trao đổi về nội dung vi phạm thì PV nhận được câu trả lời là “nhầm số”.  

Về phía Công ty Tân Việt Bắc, đại diện công ty khẳng định công ty không có dự án này, thậm chí không tham gia vào liên danh nào cũng như “không biết thông tin gì hơn”. Đại diện Công ty Tân Việt Bắc cũng cho rằng việc tên của công ty xuất hiện trong liên danh chủ đầu tư của dự án Khu dân cư Bắc Phú Thứ là không đúng.

Luật sư Nguyễn Văn Đạt nhận định: "Với những trường hợp "bán lúa non" thế này thực tế đều vi phạm pháp luật và thường được lách luật bằng hình thức góp vốn. Tuy nhiên, cũng cần xem xét việc "bán lúa non" này là do chủ đầu tư thực hiện, ủy quyền cho các sàn/môi giới tự do thực hiện hay do các sàn/môi giới tự do tự ý thực hiện mà chủ đầu tư không biết. Nếu xảy ra kiện tụng, chủ đầu tư nói rằng tôi không bán, không huy động vốn, cũng không ủy quyền hay hợp tác với các sàn/môi giới tự do mà do các sàn/môi giới tự do tự ý làm thì trách nhiệm pháp lý sẽ được đẩy sang cho các đơn vị/cá nhân này. Lúc này các sàn/môi giới tự do có thể phải chịu trách nhiệm về hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản theo quy định pháp luật."

Liệu rằng các chủ đầu tư của dự án này có liên quan tới việc dự án đang mở bán rầm rộ? Liên danh Tân Cương - Việt Bắc - Bình Minh có thật sự tồn tại, khi một trong ba đơn vị lại phủ nhận sự liên quan. Nếu vậy, câu hỏi về một "dự án ma" với quy mô khổng lồ gần 73ha với số vốn đầu tư hơn 660 tỷ đồng có khiến các khách hàng phân vân? Các sàn môi giới, các tư vấn viên có mặt tại dự án trong giai đoạn này là ai, chịu trách nhiệm thế nào trước quy định pháp luật? Các nhà đầu tư có đang bị “dắt mũi” trước những lời quảng cáo hoa mỹ, trở thành miếng mồi ngon béo bở?

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc./.