Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, tính đến năm 2023, TP có 60 dự án nhà ở được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng. Trong đó, có 41 dự án thế chấp từ năm 2016 - 2023 và nhiều dự án thế chấp từ các năm 2008 - 2011 khiến người mua nhà chưa được cấp sổ hồng.
Theo đó, có 3 loại hình mà chủ đầu tư các dự án thế chấp gồm: Thế chấp quyền sử dụng đất (đất); thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (đất và nhà); thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (nhà trên đất).
Theo quy định, trước khi làm thủ tục đề nghị cấp sổ hồng cho người mua nhà, chủ đầu tư phải giải chấp và nộp bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để Sở Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý, chuyển hình thức sử dụng đất sang hình thức sử dụng chung.
Tuy nhiên, thực tế có những chủ đầu tư không thực hiện xóa thế chấp khiến dự án bị "treo" sổ hồng trong thời gian dài, gây nhiều bức xúc cho người dân. Và điều đáng quan tâm là gần như người dân đều không được biết thông tin chủ đầu tư thế chấp tài sản dự án cho ngân hàng khi mua nhà.
Để hạn chế tình trạng chủ đầu tư không công khai thông tin đã thế chấp dự án bất động sản, Bộ Xây dựng đang đề xuất phạt 800 triệu đến 1 tỷ đồng cho hành vi này tại dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Theo luật sư Lê Cao, Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN, mức xử phạt này có thể ngăn chặn phần nào hiện tượng chủ đầu tư đã thế chấp tài sản dự án nhưng vẫn dấu nhẹm thông tin. Tuy nhiên, đây chưa phải là ngưỡng chế tài khiến cho nhiều doanh nghiệp e sợ.
Chưa phải ngưỡng chế tài khiến nhiều doanh nghiệp e sợ
PV: Bộ Xây dựng đang lấy kiến về Dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Trong đó đề xuất phạt 800 triệu đến 1 tỷ đồng với chủ đầu tư không công khai thông tin đã thế chấp dự án bất động sản. Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư còn phải chịu thêm hình phạt bổ sung là đình chỉ kinh doanh bất động sản từ 3 - 6 tháng với dự án có vi phạm.
Dưới góc độ là chuyên gia pháp lý, ông có nhìn nhận như thế nào về đề xuất này?
Luật sư Lê Cao: Tại điểm a, khoản 8, Điều 59 Dự thảo Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đang được lấy ý kiến để ban hành có bổ sung nội dung xử lý vi phạm khi "Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không công khai thông tin việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định".
Đây là nội dung nhằm triển khai xử lý vi phạm nếu doanh nghiệp không thực hiện công khai thông tin về việc thế chấp theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Vấn đề cung cấp thông tin này thuộc trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và mức phạt đó cũng là mức phạt hành chính theo ngưỡng cao nhất mà Dự thảo Nghị định quy định.
Hiện nay, Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản cũng đang được để mở để Chính phủ quy định chi tiết nhằm có cơ sở cụ thể thực thi từ ngày 1/8/2024. Nếu quy định nêu trên được áp dụng song hành với những quy định khác, giải pháp khác thì có thể ngăn chặn được phần nào hiện tượng chủ đầu tư đã thế chấp tài sản dự án nhưng vẫn dấu nhẹm thông tin, không công khai minh bạch thông tin.
PV: Ông đánh giá như thế nào về tình trạng chủ đầu tư che giấu thông tin dự án đã bị đem đi thế chấp ngân hàng thời gian qua? Hậu quả của thực tế này là gì?
Luật sư Lê Cao: Rất nhiều chủ đầu tư mang sản phẩm bất động sản của dự án đi chuyển nhượng cho khách hàng bằng đủ các hình thức như nhận đặt cọc, nhận góp vốn, hợp tác đầu tư… nhưng thực tế tài sản của dự án đã được thế chấp ngân hàng.
Thế nhưng, tại thời điểm giao dịch với các khách hàng, nhiều doanh nghiệp không công khai thông tin tài sản của dự án đã bị thế chấp. Sau đó, doanh nghiệp khó khăn hoặc tự giả vờ như khó khăn nên nhận tiền của nhà đầu tư rồi nhưng không tiếp tục triển khai dự án, ôm tiền của nhà đầu tư bỏ chạy khiến các dự án rơi vào cảnh đình trệ. Hiện tượng này xảy ra rất phổ biến và nhiều nhà đầu tư đã rơi vào cảnh tiền bị chôn vùi, tranh chấp dân sự kinh tế xảy ra.
Với nhiều dự án được thành hình và bàn giao cho người mua thì người mua không được cấp sổ đỏ, do chủ đầu tư không thực hiện xóa thế chấp. Hậu quả của thực tế này không chỉ dừng lại ở việc gây thiệt hại cho người dân, nhà đầu tư mà còn góp phần làm thị trường bất động sản phát triển kém lành mạnh, thiếu bền vững, sụt giảm niềm tin trên thị trường. Rộng hơn, còn gây lãng phí đất đai khi các dự án bị rơi vào tình cảnh bỏ hoang, đắp chiếu.
PV: Theo nhiều ý kiến, một phần nguyên nhân của tình trạng trên là do chế tài chưa đủ mạnh. Ông nghĩ sao về điều này và liệu với đề xuất mới của Bộ Xây dựng, tình trạng chủ đầu tư không công khai thông tin dự án đã "cắm" ngân hàng có được hạn chế?
Luật sư Lê Cao: Tôi cho rằng, với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mức xử phạt tối đa 1 tỷ đồng cho hành vi không công khai thông tin về tài sản của dự án đang bị thế chấp không phải là ngưỡng chế tài khiến cho nhiều doanh nghiệp e sợ.
Với nhiều dự án, doanh nghiệp có khi chỉ cần hy sinh một vài mét vuông đất là đủ để nộp phạt. Do đó, cần phải hướng đến việc xử lý nghiêm hơn, nếu việc không công khai là một thủ đoạn gian dối, cài bẫy khách hàng để bán tài sản đã thế chấp thậm chí cần xem xét trách nhiệm hình sự về hành vi lừa dối khách hàng hoặc lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Bộ Xây dựng đề xuất phạt 800 triệu đến 1 tỷ đồng với chủ đầu tư không công khai thông tin đã thế chấp dự án bất động sản. (Ảnh: Bùi Văn Doanh)
Tuy nhiên, việc thế chấp này phải được minh bạch từ nhiều phía, phải công khai rộng rãi, không chỉ đẩy trách nhiệm cho mỗi doanh nghiệp mà còn là trách nhiệm từ khía cạnh quản lý. Vì vậy, không chỉ xử phạt doanh nghiệp không tự công khai về tình trạng tài sản của dự án đang thế chấp, mà khi hướng dẫn Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cần quy định ngân hàng, cơ quan đăng ký thế chấp, Sở Tài nguyên Môi trường và cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cũng thường xuyên phải công khai thông tin về dự án bất động sản, trong đó có thông tin về thế chấp.
Có như vậy, quyền của người dân, những nhà đầu tư về việc được thông tin đầy đủ các dự án bất động sản mới được phát huy, doanh nghiệp muốn dấu thông tin cũng không được. Và nếu vấn đề thông tin về bất động sản được xử lý đồng bộ, phù hợp, thì việc doanh nghiệp mang tài sản dự án bất động sản đi "cắm" không thể dấu diếm.
PV: Để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, việc công khai và minh bạch thông tin từ chủ đầu tư có vai trò như thế nào?
Luật sư Lê Cao: Yêu cầu sự chủ động công khai thông tin về dự án bất động sản là điều rất cần thiết. So với luật cũ thì tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định chi tiết hơn các vấn đề cần công khai. Do đó, trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong vấn đề này cũng được nêu rõ với các nhiệm vụ cụ thể. Thông tin càng được công khai thì tính minh bạch trên thị trường càng được củng cố.
Một thị trường phát triển trong an toàn, lành mạnh phải là thị trường mà các chủ đầu tư dự án dám thông tin thật về dự án mà mình đầu tư. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm thật, kinh doanh thật sẽ không ngại phải công khai thông tin. Doanh nghiệp cũng không thể huy động nguồn vốn lớn cho những tham vọng lớn nhờ uy tín của mình nếu cố tình mập mờ về dự án mà họ triển khai. Do đó, tính chủ động và trách nhiệm của các doanh nghiệp đầu tư dự án là rất cần thiết.
Tuy nhiên, một số thông tin như tiến độ thực hiện nghĩa vụ tài chính, thông tin pháp lý về quy hoạch, thông tin về thế chấp, thông tin về điều kiện xây dựng, điều kiện kinh doanh … là những thông tin không chỉ doanh nghiệp độc quyền có. Nhiều thông tin có thể được công khai từ Sở Xây dựng, UBND các tỉnh thành, cơ quan đăng ký bất động sản… Thế nên, nếu luật có thêm các quy định về việc doanh nghiệp không tự thông tin thì các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thông tin minh bạch các dự án bất động sản, chúng ta sẽ dễ dàng có một thị trường bất động sản minh bạch.
Thị trường chờ đợi "cú hích" lớn khi các luật có hiệu lực
PV: Từ 1/8/2024, các sắc luật mới điều chỉnh thị trường bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực. Điều này sẽ tác động ra sao tới thị trường?
Luật sư Lê Cao: Với các vấn đề mới về tài chính đất đai, các quy định mới về điều kiện kinh doanh bất động sản, các nội dung mới về trách nhiệm thông tin… của các luật có hiệu lực sớm từ 1/8, chắc chắn đó là động lực lớn để thị trường bất động sản có chuyển biến trong thời gian tới.
Khi các luật có hiệu lực sớm, thì hoạt động đầu tư các dự án sẽ có cơ sở để khởi động trên nền tảng pháp lý mới, các doanh nghiệp sẽ bắt tay vào triển khai các kế hoạch kinh doanh, vấn đề giá bất động sản, các hoạt động quy hoạch xây dựng đi kèm cùng được định hình, việc hoàn thiện pháp lý còn dở dang của các dự án cũ cũng được thực hiện, từ đó thị trường bất động sản sẽ dần chuyển biến.
Tuy nhiên, vì thời điểm có hiệu lực của các luật mới được xác định lại, trong khi các Nghị định mới vẫn còn ngổn ngang chưa hoàn thiện, nhiều văn bản chưa được ban hành, nên từ nay đến cuối năm thị trường bất động sản sẽ chỉ chuyển biến ở mức độ vừa phải. Khả năng, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu có những chuyển biến thực chất hơn từ năm 2025.
Ngoài ra, để thị trường bất động sản có "cú hích" lớn, cần thời gian để hậu quả của những vụ án lớn liên quan đến bất động sản những năm qua dịu xuống, cần niềm tin lớn và khát vọng mới để nguồn vốn được đầu tư trở lại vào thị trường. Vừa lúc các luật mới có hiệu lực, cuộc chơi được định hình trên nền tảng pháp lý rõ ràng, các doanh nghiệp cũ và mới xây dựng lại các kế hoạch cho hành trình mới, khi đó thị trường sẽ từng bước chuyển động.
Lê Cao, Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN
PV: Nhiều chuyên gia cho rằng, khi các luật có hiệu lực sẽ không còn tình trạng "xin - cho" trong triển khai dự án, bởi các bên liên quan sẽ phải làm thật, đặt pháp lý lên hàng đầu. Ông nghĩ sao về điều này?
Luật sư Lê Cao: Trong một thời gian dài, việc "xin - cho", "sân sau sân trước", câu chuyện thao túng và vấn đề các nhóm lợi ích chi phối đã lan ra từ nhiều nơi, trong đó có những vấn đề gây thương tổn lớn cho thị trường bất động sản.
Không chỉ là khi các luật mới được định hình và có hiệu lực, chính sự thúc ép của thực tiễn đời sống, chính sự đòi hỏi của một thị trường được vận hành có luật pháp điều chỉnh, bắt buộc cách làm dự án bất động sản phải tuân thủ luật pháp.
Thượng tôn pháp luật sẽ giúp các doanh nghiệp phát triển bền vững. Tuân thủ chặt chẽ luật pháp có thể làm cho doanh nghiệp không thể thu lời nhanh trong ngắn hạn nhưng sẽ giúp doanh nghiệp tồn tại và phát triển bền vững hơn.
PV: Theo ông, các bên cần chuẩn bị gì để thích ứng khi luật mới có hiệu lực?
Luật sư Lê Cao: Rất nhiều vấn đề mà các luật mới khi có hiệu lực cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng để các quy định thống nhất, đồng bộ, đi vào thực tiễn đời sống. Theo đó, từ Chính phủ, các bộ ngành, UBND các tỉnh thành và các doanh nghiệp đều cần có những chuẩn bị để thích ứng luật mới khi có hiệu lực.
Thứ nhất, Chính phủ cần xem xét tính đồng bộ áp dụng của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để các Nghị định được ban hành quy định chi tiết hoặc hướng dẫn thi hành có sự kết nối, thống nhất cho 3 luật này. Thậm chí, cần có sự kết nối với các luật khác như Luật Xây dựng, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu… để đảm bảo các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn có tính kết nối đồng bộ, tránh mâu thuẫn hoặc chồng chéo.
Ngoài ra, cần rút kinh nghiệm ở các luật trước, khi một luật lại có rất nhiều Nghị định hướng dẫn khác nhau, tạo ra nhiều văn bản khiến tính liên kết lỏng lẻo. Hiện nay, một luật mà quá nhiều văn bản hướng dẫn, đặc biệt lĩnh vực đất đai, nhà ở, bất động sản nếu tách thành nhiều văn bản sẽ dẫn đến tính hệ thống bị rối. Nếu thống nhất được thành ít văn bản mà vẫn đảm bảo đầy đủ nội dung sẽ dễ dáp dụng trên thực tế.
Thứ hai, các bộ ngành và địa phương cần hệ thống chi tiết quy trình thủ tục hành chính công một cách đồng bộ, thống nhất sớm, tránh trường hợp luật có hiệu lực xong rồi vừa làm vừa hỏi ý kiến, vừa củng cố hệ thống các quy định về dịch vụ công có liên quan. Lĩnh vực đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản mảng dịch vụ công rất rối từ nhiều năm, nhiều thủ tục được đặt ra quy chuẩn về quy trình, thời gian nhưng thường trên thực tế triển khai không thực thi được đúng thời hạn, tình trạng quá hạn khi triển khai các thủ tục gây gian khó cho người dân và doanh nghiệp nay rất cần có một hệ thống chuẩn về hành chính công để vận hành.
Thứ ba, đối với các doanh nghiệp, các luật mới định hình khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh trong nhiều năm tới, do đó cần sàng lọc các vấn đề cơ bản của các quy phạm nhằm tạo kế hoạch hoạt động đầu tư kinh doanh phù hợp. Cần có một hệ thống hỗ trợ, phân tích pháp lý để nắm rõ các yêu cầu về điều kiện kinh doanh, điều kiện để sản phẩm bất động sản được đưa vào kinh doanh nhằm triển khai hoạt động kinh doanh trong an toàn và bền vững.
- Xin cảm ơn chia sẻ của ông!
