Trong kịch bản tích cực, nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt như hiện nay và thị trường trở lại bình thường từ nửa cuối năm, tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản lần lượt ở mức 55% và 11% so với năm 2019.
Nhiều doanh nghiệp địa ốc sắp cạn tiền
Khó khăn của các doanh nghiệp địa ốc đã được dự báo trước và kết quả kinh doanh quý I/2020 cũng đã phản ánh đúng dự báo này.
Ngoại trừ một số doanh nghiệp như Vinhomes, Nam Long, Sonadezi… vẫn duy trì được đà tăng trưởng lợi nhuận trong quý I/2020, đa phần các công ty khác, trong đó có cả các tên tuổi lớn trong ngành như Đất Xanh, Hà Đô, Tập đoàn DIC Corp (DIG), Hải Phát Invest, Khang Điền, Cenland, CEO Group, Hưng Thịnh… đều chịu ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.
Báo cáo phân tích mới đây của Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) cho thấy, ngành bất động sản hứng chịu các tác động gián tiếp của dịch bệnh Covid-19 trong quá trình triển khai dự án, mở bán. Qua đó, ít nhiều có ảnh hưởng đến dòng tiền của chủ đầu tư và sụt giảm trong ghi nhận lợi nhuận.
Dựa trên các yếu tố đánh giá về tình hình chung của dịch bệnh Covid-19 kèm theo việc các chương trình hỗ trợ thị trường vẫn còn chờ thời gian thẩm thấu, BSC đưa ra 2 kịch bản để dự đoán tăng trưởng của nhóm bất động sản trong năm 2020.
Kịch bản thứ nhất là dịch Covid-19 sẽ được kiểm soát vào quý II/2020 và hoạt động kinh doanh mở bán các dự án sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2020. Theo đó, tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản lần lượt tăng 55% và 11% so với năm 2019.
Kịch bản thứ hai, dịch Covid-19 được kiểm soát vào cuối năm 2020 và mức độ ảnh hưởng xấu nhất của các doanh nghiệp khi một số doanh nghiệp không thể ghi nhận các sản phẩm đất nền và việc bán buôn, chuyển nhượng dự án bị chậm lại. Theo đó, tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản ước tính lần lượt tăng 25% và âm 10,6% so với năm 2019.
Cũng theo tính toán của BSC, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu trung bình của ngành bất động sản ở mức 61%, trong đó 4 công ty đạt tỷ lệ thấp dưới 20% gồm Nam Long 14%, Quốc Cường Gia Lai 11%, Khang Điền 10% và LDG 8%.
Thống kê nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE, tại thời điểm cuối năm 2019, tỷ lệ tiền và các khoản tương đương tiền lớn nhất trong tổng tài sản thuộc về Nam Long với 18,24% (1.967 tỷ đồng), Đạt Phương 14,02% (713 tỷ đồng), DIG 10,03% (819 tỷ đồng).
Đồng thời, trong điều kiện môi trường lãi suất biến động, sở hữu tiền mặt dồi dào có thể giúp các công ty chủ động được nguồn vốn mở rộng quỹ đất, phát triển dự án để chờ nền kinh tế phục hồi. Đối với Nam Long, doanh nghiệp hiện đang được đánh giá có mức độ chịu "stress" thị trường tốt nhất ngành, thì việc hợp tác với các đối tác nước ngoài để đầu tư phát triển dự án thay vì đi vay đã giúp công ty này rất nhiều trong giai đoạn hiện nay.
Vẫn còn nhiều nỗi lo
Tiền mặt có vai trò quan trọng trong việc duy trì hoạt động của doanh nghiệp. Tuy nhiên, lưu ý rằng, chỉ tiêu về sở hữu tiền mặt chỉ là một trong nhiều yếu tố hỗ trợ phần nào cho các doanh nghiệp có thể tồn tại, chứ chưa thể đảm bảo các doanh nghiệp có thể sẽ trở lại mạnh mẽ sau khi dịch Covid-19 chấm dứt. Trong đó, một trong những vấn đề lớn nhất mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt là tình trạng tồn kho tăng cao và dòng tiền âm khá nhiều.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, tính đến cuối năm 2019, tổng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 306,92 tỷ đồng, tăng gần 39% so với thời điểm đầu năm, gấp hơn 2,4 lần so với mức tăng của năm 2018 và cao nhất trong 3 năm trở lại đây.
Hàng tồn kho không phải là xấu, bởi đây là khoản mục mà hầu như công ty nào cũng phải có trong quá trình sản xuất - kinh doanh. Đối với ngành bất động sản, việc sở hữu quỹ đất lớn đôi khi lại là lợi thế, thậm chí còn được sử dụng để đặt lên bàn cân khi so sánh với những doanh nghiệp cùng ngành. Tuy nhiên, với những vướng mắc trong thủ tục pháp lý, nhiều dự án đã bị ngưng trệ hàng năm trời. Lúc này, hàng tồn kho trở thành gánh nặng khi hàng loạt chi phí vẫn phát sinh, nhưng dự án lại không được triển khai, bán hàng.
Trong khi đó, hàng tồn kho thành phẩm của DXG giảm xuống đáng kể do đã tiêu thụ hết được một số dự án như Dự án An Viên, Dự án Sunview, Dự án KDC nút giao thông Phó Đức Chính và Ngô quyền…
Nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng dính phải những loại hàng tồn kho "tiêu cực" do dự án bị đình trệ vì thủ tục pháp lý như Novaland, Him Lam Land, Kim Oanh, Quốc Cường Gia Lai…
Một thách thức nữa với các doanh nghiệp địa ốc là dòng vốn tín dụng. Chính sách siết dần tín dụng địa ốc của Ngân hàng Nhà nước khiến việc tiếp cận vốn ngân hàng của các doanh nghiệp ngày càng khó và chi phí lãi vay cũng cao hơn. Để tìm nguồn vốn thay thế, các doanh nghiệp đã đẩy khá mạnh kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhưng mức lãi suất lại khá cao.
Báo cáo của Công ty Chứng khoán SSI mới đây cho biết, trong quý I/2020, các doanh nghiệp đã phát hành 47.500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, tăng 39% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong số này, nhóm các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về khối lượng phát hành với tỷ lệ 49%, tương ứng với 23.202 tỷ đồng. Lãi suất phát hành trong quý này bình quân là 10,4%/năm, cao hơn 108 điểm cơ bản so với mức bình quân trong quý IV/2019 và hơn 157 điểm cơ bản so với mức bình quân cả năm 2019.
Điều này sẽ đặt áp lực sử dụng vốn hiệu quả với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh dịch Covid-19 khiến hoạt động triển khai dự án hoặc mở bán bị gián đoạn.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, không có nhiều triển vọng lạc quan đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2020, ít nhất là nửa đầu năm 2020, hoặc tới chừng nào khủng hoảng vì dịch bệnh chưa chạm đáy. Bởi trong bối cảnh dịch bệnh, các nhà đầu tư sẽ lo lắng cho sinh mạng và tìm nơi cất giữ tài chính để bảo toàn giá trị, việc đầu tư sinh lời trở thành thứ yếu.
“Thị trường bất động sản đang “ngưng” lại kéo theo những khó khăn, gánh nặng cho doanh nghiệp xây dựng và bất động sản. Nếu không nhanh chóng tìm lối thoát hiểm vào ngay lúc này, doanh nghiệp sẽ phải gánh tổn thất lớn”, ông Hiếu khuyến cáo.
