Giải mã sức nóng Stella Mega City sau tin đồn nhiễm độc

Môi giới hứa hẹn tăng giá nhanh

Thời gian qua, trên các trang mạng rầm rộ thông tin mở bán dự án Stella Mega City, vị trí tại quận Bình Thủy, TP. Cần Thơ do Công ty Cổ phần Kita Invest (thuộc Tập đoàn Kita Group) làm chủ đầu tư.

Theo quảng cáo, dự án sở hữu vị trí cách trung tâm TP 3km và sân bay quốc tế Cần Thơ khoảng 2km, với tổng diện tích hơn 150ha, cùng hơn 5.000 nền nhà phố liền kề và biệt thự. 

Stella Mega City được Kita Invest công bố vốn đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng. Tham vọng của chủ đầu tư sẽ biến dự án này trở thành khu đô thị 5 sao, nổi bật nhất ở miền Tây Nam Bộ, với nhiều tiện ích: trường học, sân vận động, công viên cây xanh, vườn bonsai, trung tâm triển lãm hội nghị đa chức năng, trung tâm thương mại - dịch vụ, khu liên hợp thể thao, quảng trường…

Trong vai khách hàng, PV đã tìm đến dự án trên. Giới thiệu dự án cho chúng tôi, môi giới tên Thuận cho biết, trên thực tế dự án Stella Mega City (hay còn gọi là khu dân cư Ngân Thuận - PV) mới được chủ đầu tư thỏa thuận cho các sàn giao dịch triển khai mở bán trở lại thời gian gần đây.

Hiện nay, dự án đang bán phân khu The Ruby với 500 nền đất có vị trí đẹp nhất. Tính đến thời điểm hiện tại, toàn thể dự án đã bán được 2.000 nền trên tổng số 5.000 nền. Môi giới này khẳng định, dự án đã được quy hoạch nhiều năm, hiện đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý như quyết định đầu tư, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng...

“Tiết lộ với anh rằng, hiện nay sổ đỏ từng nền của dự án này đều có rồi. Hiện sổ đỏ đang nằm ở trên Sở Tài nguyên và Môi trường. Khi khách hàng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư xong sẽ được hướng dẫn làm giấy tờ chi tiết. Sau đó, khách hàng sẽ tự đi nộp hồ sơ và khoảng hơn 1 tháng sau là được nhận sổ đỏ chính chủ”, môi giới Thuận khẳng định.

Cũng theo môi giới này, giá bán của dự án đang dao động từ khoảng 18,6 - 26 triệu đồng/m2, đối với tùy từng nền và vị trí. Còn đối với các nền góc hay đối diện công viên, trường học, trung tâm thương mại thì giá cao hơn, dao động khoảng trên 28 - 29 triệu đồng/m2.

Môi giới này cũng thừa nhận, dự án Stella Mega City đang có giá cao hơn so với những khu đất ở bên ngoài. Tuy nhiên, người này cũng cho rằng, việc những nền đất tại Stella Mega City tăng giá là do yếu tố hạ tầng.

“Anh cứ yên tâm khi đầu tư vào Stella Mega City, bởi dự án này có vị trí đắc địa tại Cần Thơ. Anh có thể thấy trung tâm hành chính như Quận ủy, UBND quận, Công an quận, trường học các cấp… đã có hiện hữu bên trong dự án này.

Ngoài ra, dự án này sẽ được đầu tư khu công viên, vườn Nhật Bản. Đặc biệt, tiện ích của dự án còn có khu quảng trường và trung tâm thương mại, dịch vụ cao tầng sẽ được triển khai ngay trước mặt trung tâm hành chính. Chắc chắn khách hàng khi đầu tư vào đây sẽ thu lời nhanh. Tuy giá này có cao hơn một chút so với bên ngoài nhưng đây là tăng giá do việc hạ tầng của dự án rất đồng bộ và phát triển”, môi giới Thuận quảng cáo.

Dự án Stella Mega City có phải nơi đầu tư tốt?

Không thể phủ nhận Stella Mega City là một trong những dự án được quy hoạch khá bài bản và quy mô lớn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khách hàng cần thận trọng đánh giá các yếu tố có thể tác động đến thanh khoản và mức độ tăng giá của dự án này.

Trong đó, tốc độ hình thành và phát triển khu dân cư dựa trên số người về ở thật là điều cần lưu ý. Theo người dân địa phương, Stella Mega City dù đã được rao bán cách đây cả chục năm, nhưng rất ít người về ở. Một trong những nguyên nhân được đưa ra là do người dân còn lo ngại về việc dự án này trước đây là kho bom mìn của Mỹ, và những tin đồn về việc tàn dư chất độc da cam.

Tin đồn này phần nào được xoa dịu khi Sacombank (Ngân hàng nhận thế chấp dự án) công bố kết quả không tìm thấy chất độc màu da cam hoặc chất diệt cỏ có chứa chất dioxin tại khu vực này, hồi năm 2018. Tuy nhiên, sau những vụ việc tai nạn, thương vong đáng tiếc xảy ra do hóa chất và bom đạn trên khu đất này, nhiều người vẫn đặt ra nghi vấn rằng liệu dự án có thực sự sạch hoàn toàn hay chỉ sạch dioxin, còn các chất độc khác (nếu có) vẫn chưa được đánh giá và công bố đầy đủ.

Để vượt qua những nghi ngại trên, chủ đầu tư đã có chiến lược bán hàng mới. Hàng loạt sàn bất động sản tại TP.HCM trở thành đơn vị bán hàng cho dự án ở Cần Thơ. Điều này đồng nghĩa khách đầu tư ở TP.HCM và nhiều khu vực khác sẽ được kéo xuống Cần Thơ để mua. Nhóm khách hàng này không bị tâm lý dự án bị nhiễm độc chi phối nên sẽ dễ xuống tiền hơn. Nhưng tỷ lệ nhà đầu tư quá lớn so với người mua để ở thực sẽ là vấn đề đối với thanh khoản và mức độ tăng giá về sau.

Mặt khác, những lời hứa hẹn về đầu tư tiện ích hoành tráng cũng cần phải xem xét lại. Tiện ích muốn phát triển phụ thuộc rất lớn vào việc dân đến sinh sống. Trong khi thực tế nhiều dự án ven TP.HCM vẽ ra hệ thống tiện ích hoành tráng, nhưng hàng chục năm sau vẫn chưa thấy tiện ích xuất hiện vì dân cư quá thưa thớt.

Bên cạnh đó, về hạ tầng kết nối, dự án được quảng cáo khá gần sân bay. Dù đây được xem là một lợi thế, nhưng cũng cần lưu ý khả năng bị ô nhiễm tiếng ồn khi máy bay cất và hạ cánh.

Một kinh nghiệm khác của môi giới địa phương là so sánh giá bán hiện tại của chủ đầu tư so với những lô đất khác cùng dự án được rao bán thứ cấp. Môi giới cho biết, việc lô đất của người mua trước đây tại dự án này được rao bán giá thấp hơn giá của chủ đầu tư khoảng 30% là điều hết sức bình thường. Do đó, chỉ cần chịu khó tìm hiểu sẽ chọn được mức giá tốt nhất ở vị trí cùng dự án.

Thực tế, theo khảo sát của PV, ở những nền đất khu vực đường Bùi Hữu Nghĩa, Nguyễn Truyền Thanh, Huỳnh Phan Hộ (quận Bình Thủy), đang được chào giá khoảng 15 - 16 triệu đồng/m2. Còn đối với tại khu vực trục đường lớn Lê Hồng Phong, những nền đất đẹp cũng có giá vào khoảng 23 - 25 triệu đồng/m2. Nếu đem so sánh với những nền đất của dự án Stella Mega City, những nền đất ở bên ngoài, cùng vị trí có giá rẻ hơn trên dưới 20%.

Lý giải về vấn đề này, anh Hoàng, một môi giới có văn phòng tại TP. Cần Thơ cho biết, giá bất động sản tại dự án Stella Mega City đang cao hơn bên ngoài nhưng không đồng nghĩa giá trị thật của dự án được tăng lên.

“Dự án Stella Mega City vừa triển khai lại sau nhiều năm đắp chiếu. Giai đoạn đầu chào bán giá đất ở đây chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2, sau đó lên 17 triệu rồi 18,6 triệu/m2 như bây giờ.

Nhưng tôi thấy, sở dĩ giá của dự án Stella Mega City được đẩy cao hơn so với bên ngoài không phải do giá trị thật sự của dự án tăng, mà do chủ đầu tư cố kéo giá của dự án lên để tránh tâm lý hoang mang cho khách hàng của mình”, anh Hoàng chia sẻ.