Một khu đất bị vướng tách thửa phân lô dẫn tới tranh chấp.
Chỉ đạo quyết liệt vẫn chưa đủ mạnh
Chủ trương tách thửa phân lô về bản chất là để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân có nhu cầu giải quyết nhà ở, đặc biệt tại TP HCM với tốc độ đô thị hoá nhanh. Trên thực tế, pháp luật cũng không cấm việc phân lô bán nền, Luật Đất đai cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Tuy nhiên, tại TP HCM năm 2018, UBND TP HCM ban hành Quyết định số 60 quy định chặt chẽ việc tách thửa phải đủ diện tích quy định và phải đấu nối xây dựng hạ tầng theo quy hoạch 1/500. Theo đó, các quận, huyện phải tự lập quy hoạch 1/500 rồi gửi lên Sở Quy hoạch - Kiến trúc, nơi chuyên quản lý về quy hoạch phê duyệt. Việc thực hiện chủ trương này cần phải bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, cũng như hạ tầng xã hội.
Thế nhưng, trên thực tế chủ trương tách thửa phân lô lại bị các công ty môi giới “biến tướng” tạo ra vấn nạn “xẻ thịt” đất nông nghiệp rồi tự ý “gắn mác” dự án quảng cáo tràn lan. Trong quá trình tách thửa theo Quyết định 60, nhiều chủ đất bị vướng quy hoạch thuộc khu vực quy hoạch đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới, khiến quy trình phân lô ách tắc.
Điều đáng nói, dù đang trong quá trình xin tách thửa, các chủ đất lại giao đất “chưa tách thửa xong” cho các “trùm” môi giới vẽ vời thành dự án bán cho người dân. Thực tế này dẫn tới hiện tượng dù đã được người mua đóng tiền tới 95% theo dạng “hợp đồng cọc” nhưng vì đất chưa ra sổ nên chủ đất không thể công chứng sang tên cho người mua gây ra hệ luỵ kiện cáo, gây bất ổn xã hội.
Thời gian qua, mặc dù UBND TP HCM liên tục có nhiều văn bản yêu cầu tăng cường quản lý chặt chẽ tình trạng phân lô bán nền, tuy vậy, theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM việc phân lô bán nền trên đất nông nghiệp trái pháp luật vẫn diễn ra phức tạp, việc xây dựng không phép trên đất nông nghiệp chưa được xử lý triệt để, có sự tham gia công khai của môi giới, đầu nậu.
Điều đáng nói hơn, có cả hiện tượng cán bộ, công chức ở cấp cơ sở chấp thuận việc tách thửa không phù hợp với quy hoạch đô thị, không xin ý kiến thoả thuận Sở Quy hoạch và Kiến trúc, vi phạm trong chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa đất nông nghiệp không phù hợp với quy hoạch.
Theo đại diện Sở Xây dựng TP HCM, nhiều cá nhân có dấu hiệu vi phạm về quản lý đất đai trật tự xây dựng, lừa đảo chiếm đoạt tài sản dưới nhiều hình thức như: Dự án không có thật để lừa đảo, đẩy giá đất lên cao, làm dự án, phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, mua bán lòng vòng.
Cần mạnh tay xử lý dự án “ma”
Chỉ trong thời gian ngắn, Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an TP HCM đã thụ lý điều tra hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” tại nhiều vụ việc liên quan đến dự án ma phân lô trái phép trên địa bàn Thành phố. Đơn cử vào tháng 8/2020, Công an TP HCM đã khởi tố vụ án, khởi tố, bắt giam bị can Huỳnh Thị Hạnh Phúc (Tổng giám đốc Công ty bất động sản Thiên Ân Phát) về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.
Kết quả điều tra xác định, bà Phúc tự ý lập các dự án khu dân cư không có thật, phân lô bán nền đất trên những thửa đất chưa được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà này hoặc đang thế chấp vay tiền ngân hàng.
Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc với chủ đất, bà Phúc cho nhân viên vẽ sơ đồ phân lô thành nhiều nền đất, ký hợp đồng với công ty môi giới tìm kiếm khách hàng, quảng cáo gian dối để từ đó ký kết các hợp đồng góp vốn, đặt cọc chuyển nhượng đất nền chiếm đoạt số tiền đặc biệt lớn của nhiều khách hàng tại hàng loạt dự án khu dân cư như Bưng Ông Thoàn 2, Nguyễn Xiển 1, Nguyễn Xiển 2, Nguyễn Xiển 3, đường 29, Long Thuận City (quận 9 cũ, nay là TP Thủ Đức), Linh Xuân - Thủ Đức (quận Thủ Đức, nay là TP Thủ Đức).
Trước đó, tháng 11/2019, Công an TP HCM cũng khởi tố Trần Thị Hồng Hạnh - Giám đốc Công ty TNHH tư vấn đầu tư bất động sản Hoàng Kim Land - về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Bà Hạnh cùng 2 đồng phạm vẽ 8 dự án “ma” tại TP HCM, chiếm đoạt hơn 200 tỉ đồng của hơn 150 người. Tương tự, tháng 10/2019, Công an TP HCM cũng đã khởi tố, bắt giam Phạm Thị Tuyết Nhung, Giám đốc Công ty CP tư vấn đầu tư Angel Lina về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” vì vẽ 10 dự án “ma” tại huyện Bình Chánh, quận Bình Tân... chiếm đoạt hơn 300 tỷ đồng của hơn 400 người dân.
Điểm chung của vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản trên là các công ty lợi dụng những thửa đất do cá nhân đứng tên, sau đó vẽ thành dự án để dụ dỗ người dân mua đất xây dựng nhà ở. Thậm chí một số trường hợp tinh vi hơn là hình thức giả mạo giấy tờ pháp lý khiến nhiều người sập bẫy.
Vì lợi nhuận lớn nên không ít cá nhân thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để đầu tư vào thị trường đất nền, trong đó có việc vẽ dự án “ma”, cho san ủi đất rồi giăng biển quảng cáo, bán thu lời. Đây cũng là nguyên nhân đưa đến hệ lụy “sốt ảo” giá đất, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản. Vì thế, cơ quan quản lý nhà nước cần xử lý mạnh tay hơn để kiểm soát vấn nạn phân lô bán nền gắn mác dự án bất động sản.
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP HCM, việc tự ý phân lô nhưng lại quảng cáo “dự án” là hình thức đánh tráo khái niệm, đánh lừa khách hàng. Về nguyên tắc, đất đứng tên ai thì người đó mới có quyền bán, còn doanh nghiệp muốn đứng ra kinh doanh thì nhất định phải thành lập dự án. Hình thức rao bán này tương tự các dự án của Alibaba lừa đảo trước đó, chỉ khác ở chỗ là mỗi khu đất ở mỗi giai đoạn triển khai pháp lý khác nhau.
Hoạt động môi giới bán nền đất dự án “ma” sử dụng nhiều chiêu trò để thuyết phục người dân, đăng thông tin sai lệch hiểu nhầm là vi phạm cần phải xử lý theo quy định pháp luật. Ở mức độ vi phạm hành chính sẽ bị xử lý hành vi đưa ra thông tin sai sự thật, giới thiệu và quảng cáo không đúng, lừa dối, gây nhầm lẫn, vi phạm hình thức quảng cáo, vi phạm chuyển nhượng khi không đủ điều kiện, vi phạm kinh doanh bất động sản, vi phạm về thuế do mua bán chuyển nhượng bằng hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng. Thậm chí, mức độ vi phạm nghiêm trọng sẽ bị xử lý hình sự về hành vi “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”.
