Dự án khu đô thị Thanh Hà: Khách hàng "tuyệt vọng cùng cực" về chủ đầu tư

“Lao đao” vì tiền tỷ nằm chết ở Thanh Hà - Cienco 5

Giống như câu chuyện của hàng trăm khách hàng mua nhà tại dự án khu đô thị (KĐT) Đại Thanh đồng loạt căng băng rôn đòi nhà, bức xúc trước việc chính quyền cưỡng chế, tháo dỡ không có lý do, nhiều người dân tại KĐT Thanh Hà cũng đang lâm vào tình cảnh tương tự.

Trước khung cảnh đìu hiu vắng vẻ kèm theo nỗi lo âu, chị H. chủ nhân của một trong những lô đất hàng tỷ đồng bức xúc: “Tôi cùng vài người bạn đã mua đất tại dự án KĐT Thanh Hà. Ký hợp đồng mua bán và nhận bàn giao đất xong, gia đình tôi bắt tay vào xây dựng thì nhận được thông tin dự án bị dừng lại, không được tiếp tục xây dựng, để nguyên hiện trạng, hoang hóa và lãng phí vô cùng”.

Cùng cảnh ngộ mua đất nhưng không được xây dựng, anh Tùng cho hay: “Nhiều người mua đất tại đây nhưng không được xây dựng nên rất bức xúc. Nguyên nhân do vướng mắc giữa chủ đầu tư và chính quyền. Chủ đầu tư đang xin điều chỉnh quy hoạch”. Bản thân anh Tùng cũng như nhiều khách hàng khác không hề nhận được thông báo của chính quyền về việc dừng thi công tại dự án này.

Theo tìm hiểu của Reatimes, dự án KĐT Thanh Hà - Cienco 5 có khoảng 5.000 lô biệt thự thấp tầng. Để có thể được cấp phép xây dựng, các lô đất xây dựng biệt thự này cần được Sở Xây dựng Hà Nội thẩm định thiết kế cơ sở. Cho đến hiện tại, chủ đầu tư mới trình khoảng hơn 500 căn, Sở Xây dựng đã thẩm định xong. Nhưng hiện còn khoảng hơn 4.000 căn, do có thông báo của UBND Thành phố nên Sở không tiếp nhận để thẩm định.

Anh N.T.C, chủ thầu tại khu B1.4, KĐT Thanh Hà bàng hoàng trước sự việc chính quyền không cho xây dựng. Anh C. chia sẻ: “Hợp đồng ký kết với chủ nhà xong rồi. Bản thân chúng tôi chưa nhận được bất cứ thông báo nào từ phía chính quyền. Tôi đang thi công vài căn tại khu B1.4 thì bị chính quyền đến thu máy móc, thiết bị. Giờ không biết phải làm thế nào?”.

Một nhân viên kinh doanh bất động sản tại KĐT Thanh Hà - Cienco 5 cho biết, tất cả khu Thanh Hà A, khu Thanh Hà B tạm thời chưa được duyệt phương án xây dựng.

Hơn 4.000 hộ dân "mắc kẹt" tại Thanh Hà - Cienco 5

Để hiểu vì sao những rắc rối đang xảy ra tại Thanh Hà - Cienco 5, phải quay trở lại "thuở sơ khai" của dự án này. Năm 2008, xuất phát từ mục tiêu nhằm hình thành tuyến đường mới nối khu vực Hà Đông qua các huyện phía Nam tỉnh Hà Tây (cũ) và phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, dự án xây dựng đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây (cũ) được cấp phép triển khai theo hình thức BT. Dự án xây dựng giai đoạn 1 với chiều dài 19,9km; giai đoạn 2 có chiều dài 21,6km. Tổng số tiền hoàn vốn cho dự án này tính theo hợp đồng BT là 6.586 tỷ đồng, thời gian thực hiện là 60 tháng kể từ ngày nhận mặt bằng bàn giao.

Theo chứng nhận đầu tư do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp lần đầu ngày 25/4/2008, dự án có tổng vốn đầu tư là 6.076 tỷ đồng, lãi vay trong quá trình thực hiện dự án là 920 tỷ đồng. Nguồn vốn thực hiện dự án gồm: Vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư BT là 607 tỷ đồng, còn lại nhà đầu tư tự huy động. Một hợp đồng BT dự án đường trục phía Nam Hà Tây đã được ký vào tháng 4/2008 giữa Sở Giao thông Vận tải tỉnh Hà Tây và Cienco 5 (với vai trò là nhà đầu tư) và Cienco 5 Land (với vai trò là doanh nghiệp dự án).

Theo hợp đồng BT, để hoàn trả cho bên B (được xác định là Cienco 5 và Cienco 5 Land) xây dựng và hoàn thành công trình BT, bên B sẽ được giao làm chủ đầu tư xây dựng 3 dự án khu đô thị mới là Thanh Hà A – Cienco 5, Thanh Hà B – Cienco 5 và Mỹ Hưng – Cienco 5. Doanh nghiệp dự án Cienco 5 Land được Cienco 5 thành lập. Tại thời điểm thành lập, Cienco 5 Land có vốn điều lệ 50 tỷ đồng, trong đó Cienco 5 sở hữu 49% vốn.

Trong suốt 8 năm, vốn điều lệ của Cienco 5 Land đã tăng một cách chóng mặt lên đến 600 tỷ đồng nhưng tỷ lệ cổ phần của Cienco 5 sở hữu lại giảm xuống còn 3,3%. Các dự án khu đô thị gần như bị "đắp chiếu", hoang hóa.

Đến tháng 4/2016, Tập đoàn Mường Thanh công bố mua lại 95% cổ phần của Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land), thuộc Cienco 5.

Được biết, tổng giá trị thương vụ này là 3.500 tỷ đồng. Trong đó bao gồm: 1.000 tỷ đồng mua lại 95% cổ phần tại Cienco 5 Land và 2.000 tỷ đồng khoản nợ Mường Thanh sẽ đứng ra trả thay cho Cienco 5 Land. Sau khi hoàn tất mọi thủ tục, Mường Thanh sẽ kiểm soát các dự án của Cienco 5 Land tại quận Hà Đông, Hà Nội, trong đó có khu đô thị Thanh Hà – Cienco 5.

Ai sai người đó chịu trách nhiệm

Quay trở lại việc người dân không được xây nhà trên đất đã mua tại KĐT Thanh Hà - Cienco 5, luật sư Vũ Thị Phương Loan - Trưởng Văn phòng Luật sư Phương Loan nhận định: “Theo quy hoạch tổng thể của dự án, chủ đầu tư phải bán cho dân đất và trên đất có nhà xây thô theo đúng mẫu đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt của dự án. Tuy nhiên, chủ đầu tư không xây nhà thô mà khi chủ đầu tư bán thì trong hợp đồng mua bán chỉ tính giá trị đất, không bao gồm giá trị nhà. Hiện tại, chủ đầu tư đang xin điều chỉnh quy hoạch của dự án nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận nên không thể xây dựng.

Dự án KĐT Thanh Hà đang phải điều chỉnh lại vì vậy sẽ xảy ra hai tình huống. Thứ nhất, chủ đầu tư đứng ra xây nhà theo mẫu thiết kế ban đầu theo quy hoạch của dự án rồi người mua sẽ phải trả tiền theo giá thỏa thuận giữa hai bên. Thứ hai, người dân tự bỏ tiền xây nhà nhưng phải đồng bộ theo quy hoạch của thành phố”.

Tiếp đến, một số lô đất chủ đầu tư bán cho người dân không đúng với quy hoạch ban đầu được cấp phép. Chủ đầu tư tự ý chia nhỏ diện tích đất để dễ bán, sử dụng đất không đúng mục đích như thu nhỏ diện tích đất hồ điều hòa để lấy phần đất này chia lô bán cho dân hoặc thay đổi công năng sử dụng.

Ở góc độ người mua nhà, luật sư Vũ Thị Phương Loan phân tích: “Vấn đề là người dân khi mua nhà không tìm hiểu kỹ dự án. Dự án KĐT Thanh Hà còn có một số nơi không hợp pháp như khu vực hồ ao. Khu vực này ban đầu rộng hàng nghìn héc-ta, được chủ đầu tư thu hồi, san lấp, phân lô bán cho khách hàng. Với những lô như vậy không thể xây nhà vì không đúng quy hoạch. Bất cập ở chỗ tại sao chủ đầu tư bán cho dân số lượng sản phẩm lớn như vậy mà chính quyền địa phương không biết?"

Theo luật sư Vũ Thị Phương Loan, chính quyền cấp cơ sở trong sự việc này đã không sát sao, buông lỏng quản lý, thiếu trách nhiệm... khiến chủ đầu tư "tự tung tự tác" sửa quy hoạch dự án mà không được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. "Việc này ai chịu trách nhiệm?", bà Loan đặt câu hỏi. 

Theo luật sư Vũ Thị Phương Loan, để tránh tình trạng này tiếp diễn, cần có quy định về việc tuyên truyền, phổ biến rộng rãi thông tin các dự án, chủ đầu tư được giao thực hiện dự án, quy hoạch tổng thể dự án... cho người dân biết để tìm hiểu, cân nhắc khi ký hợp đồng mua bán. Các dự án chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất… cần được công khai để tránh rủi ro cho người dân khi ký hợp đồng mua bán.

Cần giải quyết rủi ro cho khách hàng

Như vậy, đối với dự án KĐT Thanh Hà - Cienco 5, các đơn vị sở, ban ngành các cấp cần có chính sách pháp luật quy định cụ thể trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án. Trong trường hợp chủ đầu tư cố tình vi phạm thì cần có chế tài đủ mạnh, tránh trường hợp chủ đầu tư cứ vi phạm sau đó lại tìm cách tháo gỡ khó khăn hay khắc phục, điều chỉnh dự án, mà người chịu rủi ro là người mua hoặc những quy định pháp luật bị xem nhẹ. Ví dụ, phần dự án chủ đầu tư cố tình vi phạm sử dụng sai mục đích, sai quy hoạch phải bị thu hồi…

Luật sư Phương Loan phân tích trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp này, cụ thể: "Với các lô đất bán đúng theo hồ sơ quy hoạch, hiện chủ đầu tư đang trình 2 phương án chờ phê duyệt: Phương án 1, chủ đầu tư phải xây thô nhà theo đúng quy hoạch được phê duyệt của dự án và thỏa thuận giá nhà xây thô với người dân; Phương án 2, người dân tự bỏ tiền ra xây nhà nhưng phải xây theo đúng quy hoạch đã phê duyệt về số tầng/mẫu thiết kế đồng bộ của khu đô thị. Tuy nhiên, phương án 1 khó khả thi vì giữa chủ đầu tư và người dân không thống nhất được giá cả". 

Còn các lô đất chủ đầu tư bán không đúng quy hoạch dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua thì người mua có quyền khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa án sẽ tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng đất đó do vi phạm điều cấm của Luật (đất bán không đúng quy hoạch) theo quy định tại Điều 123 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội; Điều 127 quy định về giao dịch vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, chủ đầu tư phải hoàn trả cho người mua số tiền đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng mà hai bên đã ký kết, đồng thời phải bồi thường cho người mua một khoản tiền do lỗi của mình gây ra theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Luật sư đưa ra lời khuyên, khách hàng cần tìm hiểu kỹ dự án, năng lực của chủ đầu tư trước khi quyết định giao dịch mua bán. Khi thực hiện ký hợp đồng mua bán phải kiểm tra quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết lô đất định mua.

Những bê bối từ "bộ sưu tập" sai phạm của Mường Thanh

Rất nhiều dự án của Mường Thanh ở các địa phương đang là nỗi trăn trở của chính quyền các cấp khi phải gỡ rối cho chủ đầu tư cũng như người dân.

Tại Hà Nội, có thể kể đến hàng loạt dự án sai phạm tiêu biểu như tổ hợp chung cư HH Linh Đàm, VP6 Linh Đàm, khu đô thị Đại Thanh, chung cư Kim Văn - Kim Lũ, khu đô thị Thanh Hà, chung cư cao cấp CT6 Kiến Hưng… Những dự án này đều dính tới sai phạm về vi phạm trật tự xây dựng như xây quá số tầng cho phép, không tuân thủ mật độ dân cư, sử dụng đất sai mục đích, xây sai quy hoạch... Trong đó, một số công trình sai phạm bị điểm mặt được cho là "băm nát" quy hoạch xây dựng của Hà Nội.

Hay như khách sạn Mường Thanh Quảng Ninh (tiêu chuẩn 5 sao, địa chỉ khu 2, phường Bãi Cháy, TP. Hạ Long) do Công ty Cổ phần Thương mại và Du lịch Thanh Niên Quảng Ninh làm chủ đầu tư. Dự án được khởi công năm 2011 dù chưa có giấy phép xây dựng. Kết quả là dự án được xây dựng sai so với tổng mặt bằng quy hoạch đã được tỉnh Quảng Ninh phê duyệt (về chỉ giới, diện tích và mật độ xây dựng). Năm 2013, khách sạn Mường Thanh Quảng Ninh được đưa vào vận hành, khai thác, nhưng 2 năm sau (tháng 2/2015) mới được cấp giấy phép xây dựng (?). Ở dự án này, Tập đoàn Mường Thanh là đối tác xây dựng.

Đến năm 2013, dấu ấn sai phạm diễn ra tại dự án khách sạn Mường Thanh Thanh Hóa. Tháng 12 cùng năm, UBND phường Đông Vệ, TP. Thanh Hóa lập biên bản đình chỉ thi công với chủ đầu tư Mường Thanh vì xây dựng công trình khách sạn không có giấy phép xây dựng. Tương tự, dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp Coco Mũi Né (TP. Phan Thiết, Bình Thuận) cũng bị đình chỉ thi công vì xây vượt gấp 3 lần diện tích được cấp phép (!)...

Năm 2014, dự án Mường Thanh Sài Gòn (quận 1, TP.HCM) bị đình chỉ thi công. Tháng 9/2014, cơ quan chức năng kiểm tra dự án và ghi nhận chủ đầu tư đã tháo dỡ xong phần vi phạm. Trước đó, ngày 24/10/2013, Sở Xây dựng chấp thuận cho Doanh nghiệp Tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên thực hiện cọc thử để phục vụ thiết kế dự án (cao khoảng 20 tầng). Sau đó, chủ đầu tư tự làm cọc tường vây, đào đất sâu 5m nên ngày 4/4/2014, UBND phường Bến Nghé đình chỉ thi công. 2 ngày sau đó, UBND quận 1 phạt chủ đầu tư 40 triệu đồng (nhưng công nhân vẫn thi công chui).

Năm 2015, khách sạn Mường Thanh Khánh Hòa bị UBND tỉnh Khánh Hòa chỉ đạo ngừng thi công với lý do: Diện tích xây dựng, tổng mặt bằng và định vị hệ thống trụ thi công của dự án thực tế thay đổi so với hồ sơ bản vẽ thiết kế kèm theo giấy phép xây dựng được cấp. Tháng 9/2016, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa ra quyết định thu hồi giấy phép xây dựng dự án này với lý do chủ đầu tư vi phạm Luật Xây dựng; không chấp hành chỉ đạo của UBND tỉnh Khánh Hòa. Bất ngờ, tháng 10/2016, chủ đầu tư có văn bản đề nghị tỉnh Khánh Hòa chấp thuận cho phép doanh nghiệp hoàn thiện thi công và cam kết không phát sinh cao tầng mới...

Tại Quảng Ngãi, Chủ tịch UBND tỉnh cũng đã yêu cầu Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện việc chấm dứt, thu hồi xây dựng dự án Khách sạn Mường Thanh Quảng Ngãi (tại phường Lê Hồng Phong, TP. Quảng Ngãi). Dự án có diện tích 3,5ha, vốn đầu tư 450 tỷ đồng gồm 1 khách sạn 5 sao 20 tầng; hệ thống các nhà hàng cao cấp; trung tâm hội nghị; khu trung tâm thương mại 5 tầng...

Dự án vi phạm điểm g, Khoản 1, Điều 48 Luật Đầu tư: “Sau 12 tháng nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 46 của Luật này”. Hiện dự án đã chấm dứt, bị thu hồi.

Riêng khách sạn Mường Thanh Lý Sơn (huyện đảo Lý Sơn), hiện chính quyền, sở, ngành tỉnh Quảng Ngãi đang kiểm tra, xem xét. Dự án này tiêu chuẩn 4 sao với quy mô từ 5 - 7 tầng, vốn đầu tư khoảng 250 tỷ đồng.