Doanh nghiệp bất động sản khổ trăm bề

Ông Nguyễn Đức Cây - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển nhà Constrexim cho biết, thị trường bất động sản đang phát triển theo đúng hướng tuy nhiên giao dịch có “chững lại” so với năm 2018, các dự án tăng chậm lại.

Bất an vì chính sách

Ông Cây dẫn chứng thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam quý 3/2019, thị trường bất động sản đi theo chiều hướng giảm nhất là Hà Nội và TP.HCM. Tại TP.HCM chỉ có 5 dự án được mở mới so với con số 20 - 30 dự án mở mới mỗi năm. Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ quý 3 đã giảm 2.200 căn so với quý 2 và giảm 4.000 căn so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông Cây, hiện nhà nước đang siết chặt nguồn vốn tín dụng để kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đã phần nào tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Chưa kể còn nhiều khó khăn hiện hữu đang cản trở sự phát triển của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và tập trung vào ba nhóm vấn đề chính:

Thứ nhất, các văn bản quy phạm pháp luật khi đi vào thực tế còn hạn chế; Thứ hai, những bất cập giữa các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành (đan xen, chồng chéo) thậm chí xung đột – làm này thì đúng, chiếu theo luật khác lại sai; Thứ ba, những vấn đề nảy sinh từ thực tế nhưng chưa được pháp luật điều tiết".

Các khó khăn về tiếp cận đất đai vẫn còn một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn, còn có nội dung chồng chéo, xung đội với các luật khác gây khó khăn cho việc thực hiện. Điển hình như các vấn đề: Quy định về kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 37, Luật Đất đai) chưa phù hợp; Quy định về đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất… Bên cạnh đó, còn là vấn đề đấu giá và đấu thầu còn chưa minh bạch.

Ông Cây cho biết, thông thường một dự án đầu tư phát triển đô thị sau khi có chủ trương đầu tư phải trải qua “4 đơn vị kiểm soát”: Sở Quy hoạch Kiến trúc; Sở Kế hoạch và Đầu tư; Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Xây dựng. Nhưng đến đây việc kiểm tra, giám sát thực hiện đầu tư xây dựng là do Thanh tra và Trật tự xây dựng đô thị, thiếu đầu mối thống nhất quản lý sau cấp phép.

“Quá trình giải quyết các thủ tục hành chính của một dự án đầu tư là một chuỗi liên hoàn về nội dung công việc và thời gian, chỉ cần một mắt xích nào đó trong chuỗi liên hoàn nêu trên vướng mắc sẽ kéo theo toàn bộ tiến độ thời gian của dự án bị chậm lại làm mất cơ hội đầu tư và nản lòng các nhà đầu tư phát triển” - ông Cây nhấn mạnh.

Chia sẻ về những khó khăn mà các doanh nghiệp địa ốc đang "chịu đựng", ông Nguyễn Nam Hiền - Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Corp cho biết thêm, nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm vẫn chưa giải quyết xong, bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất và UBND thành phố.

Có những doanh nghiệp xin tạm đóng tiền sử dụng đất cũng không được cấp theo nguyện vọng. Điều này dẫn đến việc các doanh nghiệp bất động sản khó khăn chồng chất hơn. Đó là chưa kể đến tiền đất phải thanh toán liền, điều này tạo thêm gánh nặng, nguồn vốn cạn dần vì doanh nghiệp chưa bán được sản phẩm đã phải lo tiền xây dựng, đóng tiền đất dồn dập.

Chưa dừng lại ở đó, quá nhiều đợt rà soát, thanh tra, kiểm toán của chính quyền trong khi quy định 1 năm chỉ 1 đợt thanh tra khiến các doanh nghiệp bất an.

Trong năm 2020, ông Cây dự báo giá cả thị trường bất động sản sẽ tiếp tục giữ được nhịp ổn định. Tuy nhiên, để duy trì được việc này đòi hỏi phải cải thiện mạnh mẽ môi trường kinh doanh.

Gỡ vướng cho doanh nghiệp

Nhằm tạo một thị trường minh bạch, ông Đậu Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đề xuất các cơ quan liên quan cần rà soát, đánh giá toàn diện vấn đề. Cần cơ chế 1 luật sửa nhiều luật.

"Theo đó, một cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tập hợp những văn bản đã có theo 1 trình tự nhất định, loại bỏ những quy phạm lỗi thời, mâu thuẫn. Cùng với đó là chế định thêm những quy phạm mới nhằm thay thế cho những quy định bị loại bỏ và khắc phục những chỗ trống được thực hiện trong quá trình tập hợp văn bản, sửa đổi các quy phạm hiện hành, nâng cao hiệu lực pháp lý của các điều luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường hay Luật Phòng cháy chữa cháy", ông Đậu Anh Tuấn khẳng định.

GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đề xuất 3 nguyên tắc thực thi pháp luật khi có xung đột để gỡ vướng cho các doanh nghiệp bất động sản.

Đó là văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn ban hành có hiệu lực thực hiện cao hơn. Trong các văn bản quy phạm pháp luật do cùng cấp có thẩm quyền ban hành thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thực hiện cao hơn văn bản trước. Văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có hiệu lực thực hiện cao hơn đối với các nội dung của chuyên ngành đó.

Áp dụng 3 nguyên tắc này có thể thực hiện rà soát các xung đột pháp luật nói trên để xác định quy định nào có hiệu lực thực hiện và quy định nào cần bỏ qua. Từ đó, có thể xây dựng một văn bản dưới dạng sổ tay để thống nhất hướng dẫn giải quyết các xung đột pháp luật đang tồn tại.

Đối với các khoảng trống trong luật, ông Võ đề xuất Chính phủ cần tổ chức rà soát để xác định các nội dung cần bổ sung. Từ đó, xây dựng gấp một Nghị định quy định bổ sung và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép ban hành nghị định này.