Theo HoREA, thủ phạm của nhiều đợt “sốt ảo”, làm vỡ quy hoạch phát triển đô thị chính là các đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, lừa bán cho khách hàng.
Nhiều địa phương cho phép tách thửa đất nông nghiệp, dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, khó kiểm soát
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã có văn bản gửi UBND TP HCM đề nghị xem xét bãi bỏ qui định cho phép tách thửa đối với từng loại đất nhằm tránh trục lợi.
Khó kiểm soát
Theo HoREA, Luật Đất đai 2013 chỉ có quy định về tách thửa "đất ở tại nông thôn" và tách thửa "đất ở tại đô thị". Cụ thể, theo khoản 2 Điều 143 về tách thửa "đất ở tại nông thôn" quy định: "Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương".
Tại Khoản 4 Điều 144 về tách thửa "đất ở tại đô thị" quy định: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở".
Tuy nhiên, tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 có điều khoản bổ sung cho Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong đó có qui định: "UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương".
Quy định cho phép tách thửa với “từng loại đất” đã được hiểu rằng cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp,… Điều này dẫn đến một thực trạng là trước năm 2019, nhiều địa phương đã cho phép tách thửa đất nông nghiệp, dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát.
Do vậy, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét, bãi bỏ qui định này vì không phù hợp với Luật Đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát.
Bên cạnh đó, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, việc các “đầu nậu” lợi dụng phân lô tách thửa, lũng đoạn thị trường còn bởi một số bất cập đang tồn tại trong Luật Kinh doanh bất động sản như: Chế định đặt cọc tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự nhằm mục đích "đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng" trong đó hành vi "đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng" trước thời điểm ký kết hợp đồng nhưng Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định về "đặt cọc".
Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng.
“Đây là điểm bất cập lớn bởi không ít khách hàng đã ăn phải “bánh vẽ” của các đầu nậu lợi dụng bất cập, lách luật bán nền hình thành trong tương lai trái phép, sử dụng các hình thức như: đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư… Số tiền đặt cọc thường rất lớn, nhưng nhiều trường hợp sau giao tiền, khách hàng mới vỡ lẽ mua phải đất nông nghiệp, thậm chí nhiều dự án chẳng hề tồn tại” – ông Châu nhận định.
Quản lý chặt chẽ đất đai
Trên thực tế, năm 2019 đã có nhiều phi vụ phân lô bán nền tràn lan, thổi giá đất lên cao và tạo nên đợt sốt ảo ở một số địa phương. Đơn cử như tại Đà Nẵng, những tháng đầu năm 2019 bất ngờ xuất hiện tin đồn Đà Nẵng sắp thành lập quận mới tách ra từ huyện Hòa Vang và một số xã ở TX Điện Bàn sáp nhập vào TP Đà Nẵng. Với chiêu trò trên, “cò đất” tìm đến mọi ngóc ngách nông thôn các huyện Hòa Vang và TX Điện Bàn để làm giá đất.
Thời điểm đó, một lô đất vườn được cò đất mua với giá 1,2 tỷ đồng và rao bán lại với giá 3 tỷ chỉ sau vài hôm. Thấy giá đất cao ngất ngưởng, nhiều người dân không ngại ngần mà san vườn, lấp ao, giá đất nông nghiệp được thổi lên không dưới 600 triệu đồng cho lô đất 100m2.
Hay tại Tây Ninh, giữa năm 2019 giá đất cũng bị thổi lên cao ngất ngưởng, từ thanh niên đến người già, cứ ra ngõ là lại thấy cò đất. Với tin đồn các dự án chuẩn bị được triển khai, nhiều khu đất ở huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh được độn giá từ 18 triệu đồng/mét vuông lên 80 triệu đồng/mét vuông chỉ trong 6 tháng. Tại Huyện Trảng bàng, nhiều đất trồng cao su cũng được “cò đất” phân lô bán nền với giá cao gấp 5 – 6 lần trước đó.
Đỉnh điểm nhất có thể kể đến tình trạng phân tô tách thửa tràn lan tại Phú Quốc năm 2018. Sau khi có thông tin thành lập đặc khu kinh tế, đất Phú Quốc bỗng dưng “hot”, nhiều khu đất vị trí đẹp có giá lên tới hàng trăm triệu đồng trên mét vuông. Nhiều trường hợp nhằm đẩy giá cao đã tự ý làm đường bê tông, phân lô, chia nhỏ đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để bán khiến giá đất tăng phi mã.
Tệ hơn là việc phân lô tách thửa còn bị nhiều đối tượng lợi dụng để “đánh lậm” một thửa đất bán cho nhiều người, hàng chục khách hàng rơi vào tình trạng tiền mất, đất không đòi được, thị trường nhiễu loạn. Thời điểm đó, UBND tỉnh Kiên Giang đã buộc phải ra lệnh cấm phân lô tách thửa đất Phú Quốc để ổn định thị trường.
Có thể thấy với quy định “được phép tách thửa đối với từng loại đất” đã bị nhiều đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” lợi dụng làm mất kiểm soát thị trường, tuy nhiên theo Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, năm 2004 Chính phủ đã từng cấm phân lô bán nền, nhưng đến năm 2010 lại giao lại cho địa phương được quyết định việc chia lô, bán nền, do đó để ngăn chặn tình trạng dự án tự phân lô bán nền không thể chỉ cấm là xong.
Đồng quan điểm, các chuyên gia cho rằng, nếu cấm hẳn hình thức phân lô bán nền, mà không kèm theo việc quản lý sử dụng đất chặt chẽ từ các địa phương, việc xóa bỏ hình thức kinh doanh bất động sản biến tướng như dự án ma chưa chắc thực hiện được.
DIỆU HOA - Theo Diễn Đàn BĐS
