Tổng đầu tư của APEC Investment vào condotel lên tới hơn 26.000 tỷ đồng, trong khi loại hình bất động sản này đang nguy cơ vỡ trận.
Giấc mơ trong cơn bão condotel
APEC Investment (mã chứng khoán API) được biết đến là công ty đầu tư tài chính lớn ở Việt Nam. Trong thời gian gần đây, APEC Investment còn là chủ đầu tư của nhiều dự án condotel trên khắp cả nước với quy mô lớn như Apec Royal Park Huế (10.000 tỷ đồng); Apec Mandala Wyndham Mũi Né (16.000 tỷ đồng); Apec Mandala Wyndham Phú Yên (1.100 tỷ đồng).
Bên cạnh đó, Apec Investment còn đang toan tính mở rộng chuỗi condotel của mình ra khắp các tỉnh thành trên cả nước như tại Lạng Sơn, Hải Dương, Thái Nguyên…
Lãnh đạo của APEC Investment định vị mình là “nhà phát triển chuỗi condotel hàng đầu Việt Nam” nhưng lại đang vấp phải cơn bão lớn khi mà Empire Group thông báo ngừng trả cam kết lợi nhuận cho khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng kèm theo lời tuyên bố “nhiều condotel vỡ trận lâu rồi”.
Tại dự án Cocobay Đà Nẵng, Empire Group đưa ra mức cam kết lợi nhuận từ 8 – 12%/năm nhưng thực chất hoạt động kinh doanh chỉ sinh lời từ 5 – 6%/năm. Việc chi trả lợi nhuận của Empire Group gặp khó khăn từ đầu năm 2019 đến nay khi chưa thể chuyển khoản phần này cho khách hàng.
Nhìn rộng ra, tại các dự án của APEC Investment cũng đang đưa ra mức cam kết lợi nhuận tương tự như Cocobay Đà Nẵng. Tại dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né, APEC Investment hứa hẹn sở hữu sổ hồng 50 năm và cam kết tỉ lệ lợi nhuận 12%/năm tính theo giá bán căn hộ.
Tương tự, tại dự án APEC Mandala Wyndham Huế, phía APEC Investment cũng đưa ra cam kết lợi nhuận 12%/năm. Có thể các dự án khác có sự góp vốn của APEC Investment như Apec Aqua Park Bắc Giang, Royal Park Bắc Ninh cũng sẽ được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 12%/năm.
Theo các chuyên gia bất động sản, mức cam kết lợi nhuận 8 – 12%/năm là con số khó có thể thực hiện được. Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8 – 12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy và sự vỡ trận của Empire Group tại Cocobay Đà Nẵng là minh chứng rõ nhất cho điều này.
Một trong khó khăn nhất của condotel là vấn đề pháp lý. Suốt nhiều năm qua, hàng chục cuộc hội thảo, đi cùng với đó là hàng trăm kiến nghị từ các doanh nghiệp, tổ chức phi chính phủ gửi đến các cơ quan ban ngành đề nghị hoàn thiện quy định pháp lý loại hình bất động sản này nhưng cho đến nay vẫn chưa tìm được tiếng nói chung, vẫn có nhiều tranh cãi nổ ra chưa hẹn có hồi kết.
Vấn đề thứ 2 đến từ chính thực tại lượng khách du lịch và dịch vụ lưu trú tại Việt Nam. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết Quý III/2019, có 10 dự án với 3.184 căn hộ du lịch và 720 biệt thự du lịch được cấp phép và đang triển khai xây dựng. Tổng số hoàn thành trong quý III/2019 là 22.004 căn.
Trong khi đó, theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy tỷ lệ hấp thụ condotel cung mới ra thị trường đạt 68,3% trong Quý III/2019.
Ngay tại thủ phủ du lịch Nha Trang – Khánh Hòa, không có dự án mới nào được mở bán và chỉ có giai đoạn tiếp theo của 1 dự án hiện hữu mở bán thêm hơn 140 căn.
Tại Đà Nẵng, toàn thị trường có 15 dự án cung cấp căn hộ condotel nhưng trong 6 tháng đầu năm 2019 ghi nhận chỉ có 1 dự án mới.
Một số thị trường condotel bùng nổ mạnh mẽ thời gian trước như ở Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc và Nha Trang đi vào trầm lắng. Nguyên nhân không phải đến từ các nhà đầu tư mà do sự rà soát, thanh tra, kiểm tra chặt chẽ từ các cơ quan quản lý nhà nước dẫn tới sự e ngại từ các nhà đầu tư. Các dự án luôn được xem xét kỹ lưỡng, đảm bảo đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý trước khi mở bán.
Bài toán dòng tiến phát triển dự án
Để có được số tiền hơn 26.000 tỷ đồng để xây dựng các dự án condotel, APEC Investment sẽ phải rất khó khăn xoay sở dòng tiền để tiếp tục đầu tư. Theo các chuyên gia kinh tế, một dự án bất động sản sẽ có 3 nguồn vốn chính, một là vốn tự có của chủ đầu tư, hai là vốn góp từ khách hàng, cuối cùng là vốn vay ngân hàng.
Nhưng trong bối cảnh thị trường condotel đang đứng trước nguy cơ vỡ trận thì chắc chắn ngân hàng sẽ phải dè chừng khi rót vốn vào các dự án bất động sản này. Bên cạnh đó, chủ trương của Ngân hàng Nhà nước trong năm 2019 và những năm tới cũng thắt chặt tín dụng rót vào bất động sản. Điều đó buộc các chủ đầu tư dự án phải đẩy mạnh huy động vốn từ những khách hàng.
Còn bản thân APEC Investment vừa công bố kết quả kinh doanh quý 3 với doanh thu đạt 40,7 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận của công ty cũng không mấy khả quan khi ghi nhận lỗ 11 tỷ đồng trong quý vừa qua.
Lũy kế từ đầu năm đến nay, Apec Investment ghi nhận doanh thu 155 tỷ đồng, giảm 70%. Đồng thời, Công ty báo lỗ 4,2 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái, công ty lãi 63,5 tỷ đồng.
Công ty con của APEC Investment là IDJ Investment từ đầu năm đến nay cũng đã lên kế hoạch phát hành 5 đợt trái phiếu, quy mô mỗi đợt 10 tỷ đồng, thời gian đáo hạn 3 năm với lãi suất dự kiến 13% mỗi năm.
Các đợt phát hành nhằm bổ sung nguồn vốn lưu động tại các dự án phát triển bất động sản để đáp ứng chi phí chuẩn bị, marketing và các chi phí phục vụ dự án. Ngoài ra, còn dùng để đầu tư vào dự án trọng điểm và cung cấp nguồn vốn để đấu giá, phát triển các quỹ đất mới và M&A.
Huy động nhiều tiền để triển khai nhiều dự án, cả nợ ngắn hạn và dài hạn của Apec Investment và IDJ Investment đều tăng mạnh. Mặc dù vậy, bộ đôi này vẫn tiếp tục triển khai thêm các dự án mới. Điều này đòi hỏi APEC Investment sẽ phải đối mặt với nhiều áp lực hơn về tài chính trong thời gian tới.
Liệu rằng, với tình hình khó khăn hiện nay, cuộc chơi của APEC Investment vào condotel sẽ không như các dự án bị vỡ trận?
Tiến Hưng - Theo Báo Đất Việt
https://baodatviet.vn/bat-dong-san/tu-van-dau-tu/cuoc-choi-mao-hiem-cua-apec-investment-trong-bao-condotel-3392807/
