Covid-19 đã giáng thêm một đòn vào thị trường bất động sản Việt Nam khiến cho thách thức càng chồng lấn lên nhau. Ở lần bùng phát dịch thứ 2 này, rủi ro và cơ hội của thị trường sẽ được đong đếm ra sao?
Covid-19 là giọt nước tràn ly?
Tại tọa đàm trực tuyến “Bất động sản trong vòng xoáy bất định: Xoay chuyển và thích nghi” diễn ra sáng 4/8, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản phát triển với tốc độ khá nhanh trong 10 năm qua và cho đến giờ đang gặp khủng hoảng. Song, đây không phải khủng hoảng đầu tiên mà đã là lần thứ 2, thứ 3. Hơn nữa, khó khăn của thị trường không phải do đại dịch Covid-19 mà thực ra bất động sản Việt Nam đã gặp một số trục trặc từ khi bước vào năm 2019.
Ông Đính dẫn số liệu, năm 2018, thị trường tăng trưởng mạnh với thành công từ số lượng nguồn cung ra thị trường, giao dịch thành công ấn tượng. Gần 200.000 sản phẩm bất động sản nhà ở được giao dịch thành công trên toàn thị trường Việt Nam trong năm - đây là con số lớn nhất so với các năm trước đó.
"Tuy nhiên đến năm 2019, con số giao dịch thành công sụt giảm trên 30%. Vấn đề này rất bất thường trong bối cảnh thị trường đang có lực hấp thụ rất tốt. Lực cầu của thị trường trong năm 2018 luôn đạt ở ngưỡng ở vùng thấp nhất trên 60% hoặc 70%, tỷ lệ hấp thụ của lượng cung đưa ra thị trường tính theo tháng, theo quý luôn mạnh", ông Đính cho hay.
Vị chuyên gia này cho rằng, nguyên nhân của việc sụt giảm bất ngờ về giao dịch đến từ chính sách, pháp luật. Từ năm 2018 đã xuất hiện hoạt động thanh tra kiểm tra, mà nhiều khi sai phạm xuất phát từ những mâu thuẫn, chồng chéo theo quy định của pháp luật. Theo quy định này là đúng nhưng theo quy định khác lại có vi phạm. Do đó, khép lại năm 2019, thị trường đã có nhiều dấu hiệu lệch pha cung cầu, không áp dụng được nhu cầu thị trường, nhu cầu đầu tư.
Đồng tình với quan điểm của ông Đính, chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng, thị trường bất động sản trong 10 năm qua đã trải qua rất nhiều khó khăn, từ giai đoạn đóng băng 2012 - 2013 đến phục hồi và thăng hoa trong những năm 2017 - 2019. Song, đến cuối năm 2019, thị trường đã chững lại và gặp cú đòn của dịch Covid-19.
TS. Thành cho hay: “Ngay sau khi Việt Nam dừng giãn cách xã hội, lực cầu của thị trường lập tức quay lại. Do đó, kể cả khi dịch Covid-19 xuất hiện trở lại, tiềm năng của thị trường mà biểu hiện là lực cầu và khả năng xuống tiền của các nhà đầu tư vẫn có tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn đang gặp nhiều vấn đề, trong đó, bên ngoài là dịch bệnh, là Covid-19, còn bên trong là những vấn đề liên quan đến chính sách, lệch pha cung cầu,… Câu chuyện quan trọng là nguồn cung bị chặn lại chứ không phải lực cầu, bởi ngay trong giai đoạn Covid-19 lực cầu vẫn có”.
Đáng chú ý, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết: "Chúng tôi đã thực hiện một cuộc khảo sát đối với 15 ngành nghề chính, chiếm tới 80% GDP thì cho thấy, bất động sản là một trong 8 lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất".
Cụ thể, tổng giá trị sang nhượng bất động sản đã giảm 0,4% so với cùng kỳ trong 7 tháng đầu năm, trong khi giá cổ phiếu ngành giảm tới 16% so với đầu năm. Bất động sản cũng là 1 trong 10 lĩnh vực có giá cổ phiếu giảm mạnh nhất (chỉ số VN-Index giảm 14% so với đầu năm). Trong khi đó, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh do Covid-19 cũng tăng tới 98% so với cùng kỳ năm trước.
“Qua đó để thấy tác động của Covid-19 đối với doanh nghiệp bất động sản là rất lớn. Dù vậy, tôi cũng nhận thấy thị trường bất động sản đang đối mặt với một số thách thức cũng như cơ hội mới”, ông Lực nhấn mạnh.
"Hoá giải khó khăn của thị trường tốt hơn các lần khủng hoảng trước"
Dù nhận định diễn biến của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn, nhưng các chuyên gia tin tưởng rằng vẫn còn nhiều cơ hội ở phía trước. Theo ông Nguyễn Văn Đính, bước sang năm 2020, Chính phủ đã có những động thái tích cực và quyết liệt để đưa ra một loạt chính sách nhằm chỉ đạo các bộ ngành nhằm tháo gỡ điểm nghẽn chính sách.
“Chúng ta cũng thấy rằng đến thời điểm tháng 4/2020, đã có dấu hiệu ngăn chặn được đại dịch Covid-19. Như tôi đã nói rằng thị trường bất động sản vẫn đang phát triển tốt, nhưng chỉ chịu tác động từ bên ngoài, nếu giải quyết tốt vấn đề bên ngoài, thị trường sẽ lại tăng trưởng tốt”, ông Đính bày tỏ quan điểm.
Hơn nữa, vào tháng 5/2020, giãn cách xã hội được tháo gỡ, các dự án khắp cả nước lại sôi động trở lại. Giao dịch thành công diễn ra rất nhanh và ấn tượng. Nhiều dự án được mở bán tại Hà Nội, TP.HCM…, hoạt động kinh doanh sôi động, nhộn nhịp. Dấu hiệu hồi phục của thị trường bất động sản rất nhanh, rất mạnh.
Cho đến nay khi Covid-19 tái bùng phát, các dự án cũng đang phải tạm ngưng để nghe ngóng và xem xét. Tuy nhiên, với lần bùng phát thứ 2 này, đối với Chính phủ, kinh nghiệm trong điều tiết thị trường đã nhiều hơn, xử lý nhanh và chuẩn xác hơn về mặt chính sách. Các doanh nghiệp cũng dày dặn kinh nghiệm hơn, lực dày hơn và quản trị tốt hơn. Đối với thị trường, khách hàng cũng thông minh hơn biết cách đánh giá thị trường tốt hơn.
Ông Đính nhận định: “Với các yếu tố đã phân tích, tôi cho rằng, chúng ta sẽ hoá giải các khó khăn của thị trường tốt hơn so với các lần khủng hoảng trước”.
Đại diện nhiều doanh nghiệp cho hay, giai đoạn khó khăn này là giai đoạn phép thử cho doanh nghiệp bất động sản nói chung, nhất là các doanh nghiệp mới, non trẻ. Đây sẽ là bước đệm để các doanh nghiệp nhìn nhận lại mình và trong một vài năm tới sẽ đón đầu xu hướng đi lên của thị trường.
Ông Đinh Thế Quỳnh, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết, đầu năm 2020 lượng cầu lớn nhưng khó tiếp cận các chủ đầu tư do ảnh hưởng của dịch bệnh. Sang quý II, doanh nghiệp bắt nhịp được và có sự thay đổi cách thức tiếp cận khách hàng.
Theo nhận định của ông Quỳnh, các doanh nghiệp bất động sản có thể tăng tốc trong quý III để về đích vào cuối năm. Những năm gần đây, quan điểm thị trường "bất động", hạn chế giao dịch trong tháng cô hồn đã không còn ảnh hưởng nhiều, các chủ đầu tư và đơn vị môi giới cũng tung ra các chương trình khuyến mãi hấp dẫn để thu hút sự quan tâm khách hàng.
TS. Võ Trí Thành cho rằng, dù gặp khó khăn từ cuối năm 2019, sang đầu năm 2020 nhưng doanh nghiệp bất động sản đã có sự chuẩn bị để vượt qua khó khăn ít nhất là giai đoạn này. Doanh số của các doanh nghiệp có lúc giảm tới 70 - 80% nhưng lượng lao động của doanh nghiệp vẫn không bị giảm nhiều.
TS. Võ Trí Thành cho biết thêm: “Tôi được biết Chính phủ đang bổ sung tiếp các gói hỗ trợ và sẽ kéo dài trong cả năm 2020. Chúng ta có thể chấp nhận thâm hụt ngân sách lớn hơn, nợ công cao hơn. Hiện tỷ lệ nợ công của nước ta ở quanh mức 56% GDP nên dư địa còn khá lớn, chúng ta còn nguồn lực để thực hiện mà không phá vỡ ổn định kinh tế vĩ mô”.
Các chuyên gia cùng quan điểm ý kiểm soát dịch là quan trọng nhưng không có nghĩa là phản ứng một cách cực đoan, mà cần phải học cách sống chung với dịch trước khi tìm ra vaccine.
