Thành phố Hà Nội cho rằng, trường hợp chủ đầu tư chây ỳ việc bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị tòa nhà là hành vi chiếm hữu tài sản của người khác và tranh chấp xảy ra trong trường hợp này là tranh chấp tài sản thuộc quyền giải quyết của tòa án.
Luật đã có nhưng vì sao vẫn xảy ra tranh chấp?
Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2019 đến nay, trên 70% tranh chấp tại chung cư trên địa bàn có liên quan đến việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư.
Nhiều vụ việc cư dân và chủ đầu tư không thể hòa giải, phải đưa nhau ra tòa để giải quyết. Luật sư Lê Trọng Thêm (Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh) cho rằng, tranh chấp phí bảo trì chung cư chủ yếu do chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ số tiền đã thu trong quá trình bán căn hộ cho cư dân.
Thậm chí, nhiều chủ đầu tư đã dùng phí bảo trì chung cư để đầu tư, kinh doanh mà không bàn giao, thậm chí để mất vốn. Đây cũng là lý do khiến nhiều cư dân không tin tưởng chủ đầu tư sẽ sử dụng đúng mục đích khoản kinh phí bảo trì chung cư.
Ông Nguyễn Hoài Sơn (cư dân chung cư Green Valley, Phú Mỹ Hưng, phường Tân Phú, quận 7) thông tin, sắp tới cư dân sẽ tổ chức hội nghị nhà chung cư lần thứ 3 để bầu ban quản trị.
“Khi đã có ban quản trị, hy vọng phí bảo trì chung cư được quản lý, sử dụng minh bạch, để không xảy ra tranh chấp như nhiều chung cư khác”, ông Nguyễn Hoài Sơn cho hay.
Theo Luật Nhà ở 2014, trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì 2% (kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho các chủ sở hữu đóng góp), bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho ban quản trị.
Tuy nhiên, trên thực tế nhiều chủ đầu tư không thực hiện theo quy định trên – đây chính là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư với ban quản trị và cư dân nhiều tòa chung cư trên địa bàn.
Để giải quyết vấn đề này, hiện có 3 luồng ý kiến. Thứ nhất là giữ nguyên cơ chế thu phí bảo trì chung cư như hiện nay và quản lý, sử dụng hiệu quả, minh bạch; thứ hai là bỏ thu phí bảo trì chung cư, khi nào phát sinh hư hỏng cần bảo trì sẽ thu sau; thứ ba là không thu ngay phí bảo trì chung cư khi ký hợp đồng mua bán mà thu dần sau 5 năm khi chung cư đi vào hoạt động.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Lê Hoàng Châu cho biết, nếu thực hiện theo luồng ý kiến 2, 3 sẽ rất khó vì nhiều người mua nhà đã mua bán, chuyển nhượng căn hộ nhiều lần trước khi nhận bàn giao căn hộ. Vì vậy, người mua cuối cùng khi nhận bàn giao căn hộ rất khó chấp nhận nghĩa vụ phải đóng phí bảo trì chung cư.
Theo Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Lê Hòa Bình, Sở vừa có kiến nghị quy định không giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Theo đó, người mua căn hộ sẽ đóng trực tiếp khoản tiền này cho ban quản trị sau khi được thành lập. “Kiến nghị này nhằm bảo đảm kinh phí bảo trì được sử dụng đúng mục đích là bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Còn cách thức thu như thế nào chúng tôi sẽ thảo luận, xin ý kiến Bộ Xây dựng. Trước mắt, chúng tôi sẽ ban hành quy chế mẫu quản lý, vận hành nhà chung cư, để chủ đầu tư và ban quản trị tòa nhà thống nhất cách thức quản lý, sử dụng”, ông Lê Hòa Bình nói.
Đưa tranh chấp phí bảo trì chung cư ra phân xử tại toà
Theo UBND TP. Hà Nội, tranh chấp phí bảo trì nhà chung cư thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án, nên quy định UBND cấp tỉnh ra quyết định cưỡng chế chủ đầu tư chây ỳ trả phí bảo trì là không phù hợp.
Liên quan đến quy định phí bảo trì nhà chung cư, UBND TP.Hà Nội mới có văn bản gửi Bộ Xây dựng thể hiện nội dung, thời gian qua, ở phạm vi cả nước, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, có nhiều tranh chấp nhà chung cư liên quan đến việc chủ đầu tư cố tình chây ỳ không bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư. Vấn đề này thường xuyên là tâm điểm của nhiều cuộc tranh chấp tại không ít nhà chung cư.
Trong khi đó, tại luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 99 năm 2015 lại quy định biện pháp cưỡng chế, buộc các chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của các tòa nhà chung cư.
Hay theo các Thông tư số 02, số 28 năm 2016 và Thông tư 06 được Bộ Xây dựng ban hành năm 2019 về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, trường hợp chủ đầu tư chây ỳ, cố tình không bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư (2% giá mua căn hộ chung cư), thì ban quản trị các tòa nhà có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị tòa nhà theo quy định.
Quan điểm của UBND TP.Hà Nội cho rằng, trường hợp chủ đầu tư chây ỳ không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị tòa nhà là hành vi chiếm hữu tài sản của người khác và tranh chấp xảy ra trong trường hợp này là tranh chấp tài sản thuộc quyền giải quyết của tòa án.
Việc quy định cơ quan hành chính ban hành quyết định cưỡng chế phí bảo trì nhà chung cư theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 02 năm 2016 đã được Bộ Xây dựng ban hành, theo UBND TP.Hà Nội, là không phù hợp.
Nguyên nhân là cơ quan hành chính không có quyền tổ chức, cưỡng chế tài sản khi tài sản ấy không thuộc sở hữu nhà nước. Đồng thời, việc cưỡng chế có thể làm phát sinh quy trình khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành chính phức tạp.
Chính vì thế, UBND TP.Hà Nội đề nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp về quan điểm xây dựng quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và các nội dung quy chế theo hướng: tôn trọng các nguyên tắc dân sự, hạn chế đặt ra các quy định sử dụng quan hệ điều hành – chấp hành để giải quyết quan hệ pháp luật dân sự.
Trong khi đó, Bộ Xây dựng cho biết, liên quan đến vấn đề giải quyết tranh chấp nhà chung cư về việc phí bảo trì, Bộ này đã giải trình với Ủy ban Pháp luật của Quốc hội. Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi luật Nhà ở 2014, trong đó có các quy định về thu, quản lý, sử dụng, cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư…
Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đã ghi nhận kiến nghị của UBND TP.Hà Nội để báo cáo cơ quan có thẩm quyền trong quá trình nghiên cứu, sửa đổi bổ sung các quy định của luật Nhà ở 2014 nói chung, các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư nói riêng, để phù hợp với tình hình thực tế.
Bộ Xây dựng cũng cho biết, nhiều địa phương có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến nội dung phí bảo trì nhà chung cư, trong đó, nhiều nhất là tại 2 đô thị Hà Nội và TP.HCM.
Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến quản lý, sử dụng phí bảo trì phần sở hữu chung như chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần phí bảo trì cho ban quản trị (có 54 chung cư chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì).
Các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị (có 10 chung cư, chiếm 22% tổng số tranh chấp và chiếm 14,7% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì).
Riêng địa bàn Hà Nội và TP.HCM, tỉ lệ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến phí bảo trì phần sở hữu chung cao hơn. Hà Nội có 39/919 tòa có tranh chấp, chiếm tỉ lệ 4,2%. TPHCM có 15/867 tòa có tranh chấp, chiếm tỉ lệ 1,7%…
Để giải quyết vấn đề, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành liên quan, UBND các tỉnh, thành phố phối hợp với Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật.
Cuối năm 2019, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã ký ban hành Kế hoạch thanh tra năm 2020. Theo đó, vấn đề tranh chấp phí bảo trì của nhiều tòa nhà chung cư được chú trọng làm rõ.
Cụ thể, Thanh tra Bộ Xây dựng sẽ thanh tra công tác quản lý sử dụng phí bảo trì nhà chung cư tại hàng loạt dự án ở TP.HCM và Hà Nội.
Tại TP.HCM với hàng loạt các tòa chung cư như: Khang Gia Tân Hương (Tân Phú); Hoàng Anh River View (Công ty Hoàng Anh Gia Lai); Chung cư Khánh Hội 2 (Công ty CP Đầu tư dịch vụ Khánh Hội); chung cư Morning Start (Cty CP dịch vụ Xây dựng Địa ốc Xanh)l chung cư Investco – Babylon (Công ty CP Xây dựng và phát triển Hồng Hà)…
Tại Hà Nội, Công ty CP thương mại Xây dựng Vietracimex với dự án Hinode City (201 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng); Công ty CP Đầu tư Xâ dựng hạ tầng giao thông với loạt dự án Intracom Trung Văn, Intracom Cầu Diễn, Intracom Riverside (Vĩnh Ngọc, Đông Anh); Công ty CP Đầu tư và phát triển Hoàng Thành với các dự án chung cư tại khu đô thị Mỗ Lao (Hà Đông); Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp sông Đà 7 với dự án 90 Nguyễn Tuân (Thanh Xuân); dự án CT2AB và CT2C Xuân Phương thuộc Khu đô thị mới Xuân Phương, Nam Từ Liêm;
Công ty CP Xây dựng số 3 (Vinaconex 3) với tòa CT1, CT2… khu nhà ở Trung Văn; Công ty Cổ phần Tập đoàn Bắc Hà tại cụm chung cư Bắc Hà C14 (Tố Hữu, Nam Từ Liêm); Công ty TNHH Việt Hân với chung cư TNR ở 36 Hồ Tùng Mậu (quận Nam Từ Liêm)…
