Cơ hội đầu tư mới tại thị trường bất động sản nông nghiệp

Thời gian gần đây, hoạt động đầu tư của các "ông lớn" như Vingroup, T&T, TH Group, GFS... vào lĩnh vực nông nghiệp ngày càng mạnh mẽ, cũng như nhiều doanh nghiệp lấy đất nông nghiệp triển khai các dự án... thể hiện sức hấp dẫn của thị trường này và xu hướng phát triển theo mô hình nông nghiệp công nghệ cao.

Điển hình tại Đại hội cổ đông thường niên 2019, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân đặt ra mục tiêu doanh thu 1.513 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế (LNST) 145 tỷ đồng tương đương lần lượt gấp 2,8 thực đạt về doanh thu và 3,4 lần thực đạt về LNST của năm 2018. Trong chiến lược kinh doanh năm 2019, Công ty tăng tỷ trọng bất động sản thương mại, bất động sản văn phòng, du lịch, nghỉ dưỡng, phát triển phân khúc bất động sản trung bình và trung cấp. Đặc biệt trong năm 2019, Hoàng Quân sẽ chính thức khởi động bất động sản nông nghiệp công nghệ cao thông qua việc thành lập Công ty TNHH MTV Nông nghiệp Hoàng Quân. Công ty con này do Hoàng Quân sở hữu 100% vốn để tận dụng lợi thế đang có từ hai khu công nghiệp hiện hữu cùng với hệ thống công ty liên kết, siêu thị, đối tác rộng lớn nhằm tạo bước chuyển mới về việc đầu tư đối với dòng sản phẩm này.

Trước đó, vào năm 2013, trong kế hoạch tái cấu trúc Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) cũng rót vốn vào lĩnh vực nông nghiệp gồm nuôi bò (lấy thịt và sữa), trồng cao su, mía đường, cọ dầu… Sau 6 năm, vào năm 2019, nông nghiệp đã mang lại lợi nhuận sau thuế cho HAGL Agrico là 530 tỷ đồng.

Mới đây, tại Đại hội cổ đông thường niên 2019, Chủ tịch Đoàn Nguyên Đức khẳng định với nhà đầu tư quyết tâm theo đuổi hệ sinh thái nông nghiệp bằng mọi giá. Theo đó, cây ăn trái là mảng miếng chủ lực tạo bệ phóng hứa hẹn đưa doanh nghiệp trở thành tập đoàn nông nghiệp hàng đầu châu Á.

Để dốc toàn lực cho chiến lược này, công ty cần nguồn vốn lớn để chuyển đổi cơ cấu sang ngành nông nghiệp nên sẵn sàng thoái 47,89% cổ phần còn lại trong dự án Hoàng Anh Myanmar tại Yangon cũng như bán dự án thủy điện tại Lào.

Năm 2015 Tập đoàn Vingroup cũng tiến vào nông nghiệp khi xây dựng chuỗi khép kín trồng và tiêu thụ rau sạch VinEco. Tập đoàn này đầu tư nguồn vốn lên đến khoảng 2.000 tỷ đồng với tham vọng định vị lại thị trường rau sạch tại Việt Nam và hướng đến xuất khẩu.

Sau 3 năm, thương hiệu VinEco đã xây dựng và phát triển thành công 15 nông trường với tổng diện tích sản xuất gần 3.000ha trên cả nước áp dụng đa dạng phương pháp canh tác công nghệ nông nghiệp cao. Hiện nay, sản phẩm nông nghiệp sạch của VinEco đã được tiêu thụ tại 65 siêu thị và hơn 1.000 cửa hàng tiện lợi VinMart tại 26 tỉnh, thành phố với quy mô tiêu thụ hàng nghìn tấn nông sản.

Sau Vingroup, FLC cũng tuyên bố triển khai dự án nông nghiệp công nghệ cao tại Việt Nam, với quỹ đất dự kiến vào khoảng 4.000ha, cùng tổng vốn đầu tư trong giai đoạn 2018 - 2020 ước tính lên tới 1,5 tỷ USD. Hiện nay, hàng loạt tỉnh thành được FLC triển khi dự án nông nghiệp công nghệ sạch là Hà Tĩnh, Thanh Hóa, Quảng Trị, Quảng Ninh...

Ngoài ra, Tập đoàn T&T của Bầu Hiển cũng đã và đang bước sâu vào lĩnh vực nông nghiệp khi liên tiếp trở thành cổ đông chiến lược của một số doanh nghiệp lớn như: Tổng công ty Vật tư nông nghiệp (Vigecam), Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam (Vinafor), Tổng công ty Rau quả nông sản (Vegetexco), Công ty Xuất nhập khẩu và Đầu tư Hà Nội (Unimex Hà Nội)…

Có thể nói số doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp đã có sự tăng lên đáng kể. Tuy nhiên, theo thông kê từ Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, đến tháng 7/2018, cả nước có 49.600 doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, chỉ chiếm 8% tổng số doanh nghiệp đang hoạt động trên cả nước. Dự địa đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp còn rất lớn.

Đặc biệt trong nền công nghệ sống, một số doanh nghiệp như TH True milk, Vingroup... hợp tác cùng nông dân, ứng dụng công nghệ tiên tiến trên nền tảng số hóa, dữ liệu lớn, kết nối vạn vật (IoT)... để hình thành các mô hình sản xuất nông nghiệp hiện đại, có năng suất, chất lượng vượt trội, mang lại hiệu quả kinh tế cao.

Tuy bước đầu nông nghiệp 4.0 đã được áp dụng, nhưng nhìn chung còn manh mún; nhận thức, trình độ ứng dụng công nghệ trong nông nghiệp ở nước ta còn rất thấp. Rõ nhất là cả nước có 9,5 triệu nông hộ, với diện tích canh tác bình quân chỉ từ 0,4 đến 1,2ha/hộ, thiếu vốn, thiếu kiến thức nên không có điều kiện ứng dụng công nghệ vào sản xuất; số doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp (mang tính đầu tàu, dẫn dắt) rất ít.

Gỡ rào cản đất đai để thu hút đầu tư hơn nữa

Những cánh đồng rộng lớn vẫn là niềm mơ ước đối với những người mong muốn có đất rộng để trồng trọt và tăng giá trị sản xuất. Ở các vùng nông thôn, tình trạng mỗi nhà một thửa ruộng để trồng trọt vẫn diễn ra phổ biến.

Theo thống kê, nền nông nghiệp Việt Nam hiện phát triển chủ yếu dựa vào khoảng gần 10 triệu hộ nông dân cá thể với trên 76 triệu thửa và mảnh ruộng nhỏ lẻ, phân tán. Mức ruộng đất theo bình quân đầu người của Việt Nam thấp nhất thế giới. Đây chính là rào cản cho sự phát triển của nền nông nghiệp hiện đại.

Nhiều doanh nghiệp chia sẻ, họ phải mất 4 năm để thương thảo, thuyết phục, cam kết với hàng trăm hộ nông dân thì mới có diện tích đất đầu tiên để triển khai các mô hình trồng trọt quy mô lớn. Có thể nói, việc huy động quỹ đất đủ để phát triển nông nghiệp quy mô lớn hiện rất khó. Nguyên nhân là bởi đất nông nghiệp đang bị chia nhỏ với hơn 76 triệu thửa, mảnh ruộng nhỏ lẻ cho hơn 10 triệu nông dân. Quỹ đất phân tán, đầu tư hạn chế khiến nhiều hộ nông dân giờ không còn thiết tha với đồng ruộng.

Nông dân có đất nhưng lại không sản xuất, doanh nghiệp có vốn nhưng lại không có đất để phát triển. Đây là lý do vì sao Việt Nam là đất nước nông nghiệp nhưng lại không có những doanh nghiệp nông nghiệp lớn và hiệu quả sử dụng đất vẫn ở mức thấp trong khu vực.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích, tại nhiều địa phương ở vùng Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và duyên hải Nam Trung Bộ, tình trạng các hộ nông dân bỏ hoang đất nông nghiệp diễn ra khá phổ biến. Đáng chú ý là tình trạng có nơi có đất, nhưng không tham gia tập trung do e ngại mất đất. Bên cạnh đó, Nhà nước chưa tổng kết lại các mô hình tích tụ ruộng đất để đưa ra chính sách, hoàn chỉnh khung pháp luật nhằm đẩy nhanh tiến độ hình thành nông nghiệp công nghệ cao quy mô lớn, khắc phục tình trạng bỏ hoang đất sản xuất nông nghiệp. 

GS. Đặng Hùng Võ chỉ ra 3 hình thức tích tụ ruộng đất, đó là: Dựa vào quy mô hộ gia đình dưới dạng trang trại lớn; hợp tác xã của nhiều hộ, trong đó có hợp tác xã nhóm hộ, hình thành mô hình hợp tác xã kiểu mới; doanh nghiệp và nông dân với nhiều hình thức hợp tác (tuy hình thức này vẫn còn một số vướng mắc, đặc biệt là mối quan hệ và độ tin cậy giữa doanh nghiệp - nông dân vẫn còn lỏng lẻo). Doanh nghiệp cần mang tính trách nhiệm xã hội lớn hơn là tính kinh tế. Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa được quan tâm như ở khu vực đô thị, do đó, cần có sự trợ giúp nhất định đối với lĩnh vực này để thị trường đất đai ở khu vực nông thôn trở nên minh bạch, hấp dẫn.

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội nhận định: “Tích tụ đất đai tốt sẽ hiện thực hóa được ước mơ của người nông dân, giúp họ phát triển những cánh đồng công nghệ mới. Hiện đại hóa nông nghiệp, áp dụng công nghệ 4.0 vào ruộng đồng để bớt vất vả cho người nông dân, nhưng lại có thể canh tác, chăm sóc, thu hoạch, bảo quản nông sản sau thu hoạch để người nông dân làm giàu trên chính mảnh đất quê hương… Vì thế, vấn đề vốn hóa đất đai thành tài chính cần được sửa đổi để phù hợp với thực tiễn của các dự án hạ tầng có sử dụng đất theo hình thức đầu tư BT (xây dựng- chuyển giao)”.

Góp ý xây dựng khung cơ chế, chính sách đất đai, bà Nguyễn Thị Kim Anh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cho rằng, Nhà nước, chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng cũng nên thực hiện tốt công tác quy hoạch. Cần có các quy định và sự giám sát chặt chẽ về việc lập, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc thu hồi đất đai và việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp nhằm hạn chế tối đa sự can thiệp của Nhà nước thông qua các quyền này. Để tăng nhu cầu sử dụng đất, cần phải quy hoạch đất sao cho hạn chế việc phải chuyển đổi mục địch sử dụng đất. Giải quyết vấn đề này, công tác quy hoạch đất phải tính đến quy mô quy hoạch lớn hơn như quy hoạch theo vùng, theo khu vực; cùng với đó là tăng thời gian cho kỳ kế hoạch sử dụng đất từ 5 năm lên 10 năm; công khai khu vực nào được phép và không được phép tham gia giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất.

Nhà nước nên có giải pháp nâng cấp, xây dựng hệ thống hạ tầng thông tin đất đai đầy đủ, khoa học, đảm bảo công khai, minh bạch; để việc đăng ký, cấp giấy quyền sử dụng đất, quản lý các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất được thuận lợi, nhanh chóng và công khai, từng bước hoàn thiện cơ chế hoạt động cho thị trường quyền sử dụng đất. Mặc dù hiện nay đã có sàn giao dịch bất động sản nhưng hoạt động chưa hiệu quả do thiếu minh bạch (chủ yếu phụ thuộc vào bên bán), hoạt động không có sự gắn kết với các địa phương khác, thị trường thường bị cắt khúc xét dưới góc độ chủ thể đầu tư và loại sản phẩm, chi phí cao tham gia thị trường cao... Vì thế, nên tránh những hạn chế này để thị trường hoạt động được thông suốt, hiệu quả và phù hợp với từng loại hàng hóa.

Một giải pháp quan trọng khác là Nhà nước nên tăng cường việc hoàn thiện xác nhận lại quyền sử dụng đất. Bởi hiện nay, việc chuyển quyền sử dụng đất đang diễn ra rất phổ biến ở nhiều địa phương khác nhau trên cả nước, đặc biệt từ khi có chính sách dồn điền đổi thửa. Thực tế nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất của gia đình khác và gia đình khác đang sử dụng đất của gia đình mình mà không cần đăng ký lại quyền sử dụng đất. Việc chưa tiến hành đăng ký lại (sang tên, đổi chủ) do nhiều nguyên nhân, cả từ phía hộ gia đình, cả từ phía cơ quan nhà nước.