Để tìm câu trả lời cho câu chuyện vì sao TP mới Nhơn Trạch liên tục bủa vây trong tin đồn và biến động liên tục, lên xuống thất thường, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với chuyên gia dày dạn kinh nghiệm về thị trường BĐS Nguyễn Văn Đực.
Được biết ông có tham gia ngay từ đầu vào việc xây dựng TP mới Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, ông có thể khái quát về thị trường BĐS ở đó?
Thị trường BĐS Nhơn Trạch vốn lên xuống theo hình sin từ 20 năm nay rồi. Có thông tin hỗ trợ tốt, thị trường tốt lên, giá tăng mạnh, sau đó nguội lạnh giá giảm và cứ như thế lập lại nhiều lần lên xuống. Xu hướng đầu tư đón đầu ở Nhơn Trạch không phải là chuyện mới có mà đã có từ 20 năm trước. Đã từng có DN nước ngoài đầu tư vào BĐS ở Nhơn Trạch, họ đã xây dựng chung cư, làm khu dân cư và tôi cũng có tham gia thiết kế dự án đó.
Ý tưởng về xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái nối quận 2 của TP Hồ Chí Minh với Nhơn Trạch cũng đã có từ gần 20 năm trước, nhưng cũng phải nói thẳng là TP Hồ Chí Minh không có quyền lợi trong câu chuyện xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái nên dự án chưa thể hình thành. Vì vậy, vừa rồi Thủ tướng Chính phủ giao cho Đồng Nai chủ trì bàn thảo với TP Hồ Chí Minh để triển khai dự án, cho đến nay thông tin vẫn chưa có gì cụ thể, thời điểm khởi công, hình thức đầu tư…
Về thị trường BĐS Nhơn Trạch, quỹ đất trong các dự án cực kỳ lớn, hàng vài chục ngàn ha đất đã được huy động để làm dự án. Hình ảnh thường thấy đó là những khu đô thị có đủ cơ sở hạ tầng nhưng bị bỏ hoa hoá, cỏ mọc um tùm, những làng biệt thự đã xây dựng xong phần thô bỏ mặc cho mưa gió… Rất nhiều nhà đầu tư lớn nhỏ khác nhau đã đổ vốn vào BĐS ở Nhơn Trạch nhằm đón đầu. Những nhà đầu tư đã ôm rất nhiều BĐS ở Nhơn Trạch tìm kiếm mọi cách để bán ra nên khi có những thông tin hỗ trợ tốt như xây cầu thì nó được khuyếch trương rất mạnh. Một khi thông tin kết nối hạ tầng không còn đủ tác dụng, không đủ sức thể kích được thị trường chuyển động, họ tìm cách dựa vào người khổng lồ Vingroup, tôi nghĩ điều đó là hoàn toàn bình thường.
Ông đánh giá như thế nào về tiềm năng của Nhơn Trạch?
– TP mới Nhơn Trạch và TP mới Bình Dương hình thành trong những thời điểm khá gần nhau. TP mới Bình Dương chỉ cách TP Thủ Dầu Một khoảng 10km, tỉnh Bình Dương đã đưa trung tâm hành chính của tỉnh về đây, một số trường đại học cũng đã mọc lên, cơ sở văn hoá, hạ tầng xã hội được xây dựng bài bản… nói chung là Bình Dương đã huy động cả hệ thống để đẩy nhanh tốc độ phát triển của TP mới Bình Dương. Thế nhưng cũng phải đánh giá một cách công bằng là TP mới Bình Dương phát triển cũng hết sức ì ạch, không như kỳ vọng ban đầu đặt ra. Sau hơn 10 năm hình thành, những nhà đầu tư đi tắt đón đầu đã “ngấm đòn” thị trường BDS ở TP mới Bình Dương. Số lượng dân dọn đến sinh sống, làm việc, học tập, buôn bán… chưa đủ nhiều để làm động lực cho thành phố phát triển, giá đất không tăng, những nhà đầu tư đón đầu phải tháo vốn.
Với TP mới Nhơn Trạch, theo tôi đánh giá sẽ không có đủ tiềm năng để phát triển trong 10 – 20 năm tới, mặc dù chỉ cách TP Hồ Chí Minh một con sông. Muốn một đô thị phát triển không chỉ cần đất để làm chỗ ở mà còn cần rất nhiều thứ hạ tầng xã hội khác, quan trọng nhất là động lực chính là tạo ra công ăn việc làm, có công ăn việc làm thì mới thu hút được người đến ở… Tôi chưa thấy TP mới Nhơn Trạch hội đủ các điều kiện để tự bản thân nó có thể phát triển, những nhộn nhịp của thị trường BĐS Nhơn Trạch là có tính ngắn hạn, do xu hướng đón đầu của các nhà đầu tư. Số lượng các nhà đầu tư đón đầu, nguồn vốn không đủ để kéo toàn bộ thị trường đi lên. Cho dù có cầu thay thế phà Cát Lái thì Nhơn Trạch cũng chỉ có thể đón được một lượng dân cư nhất định từ các quận giáp ranh của TP Hồ Chí Minh. Nói tóm lại trong vòng 10 – 20 năm nữa vẫn chưa đủ điều kiện để Nhơn Trạch trở thành một đô thị đúng nghĩa.
Xin cảm ơn ông!
