Căn hộ nông thôn ở huyện Nhà Bè “thổi giá“ đắt hơn Phú Mỹ Hưng

Thời gian qua, dự án Khải Hoàn Prime, do Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh làm chủ đầu tư được quảng bá rầm rộ, với giá rao bán vào khoảng 48 triệu đồng/m2 (chưa tính VAT). Dự án được quảng bá có vị trí đắc địa như tọa lạc tại trung tâm Nam Sài Gòn – trục đường "huyết mạch" Lê Văn Lương, Nhà Bè, liền kề với Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và Khu đô thị Zeitgeist. Nhờ vậy, Khải Hoàn Prime thụ hưởng tiện ích quốc tế đã hiện hữu chỉ trong 5-10 phút di chuyển như: Đại học RMIT, Đại học Tôn Đức Thắng; Lotte Mart, Crescent Mall, SC Vivo City; Bệnh viện Pháp Việt, Bệnh viện Tâm Đức…

Tuy nhiên, giới đầu tư đánh giá đây là mức giá khá cao, khập khiễng với vị trí của dự án, bởi thực tế, Khải Hoàn Prime có khoảng cách khá xa Khu đô thị Phú Mỹ Hưng chứ không phải liền kề như quảng bá, vị trí của dự án tọa lạc tại vùng nông thôn huyện Nhà Bè, gần cuối trục đường Lê Văn Lương và không mấy thuận tiện khi di chuyển về khu trung tâm.

Theo khảo sát của PV, mức giá bán này thậm chí còn vượt qua nhiều dự án căn hộ thuộc quận 7 nói chung và Khu đô thị Phú Mỹ Hưng nói riêng. Ghi nhận trên thị trường thứ cấp, nhiều dự án tại khu vực này điển hình như Riviera Point, Hưng Phúc, Happy Valley, Sky Garden 3… đang được chào bán lại với mức giá chỉ dao động khoảng từ 45 triệu đồng/m2 cho đến trên dưới 50 triệu đồng/m2.

Một môi giới đang bán dự án Khải Hoàn Prime cho biết, mức giá bán 48 triệu đồng/m2 chỉ là mức giá khởi điểm, chưa tính thuế giá trị gia tăng (VAT), như vậy nếu có thêm mức thuế này thì giá bán sẽ vượt 50 triệu đồng/m2. Nếu so sánh với căn hộ tọa lạc tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng thì mức giá này ngang tầm nhiều dự án căn hộ tại đây, trong khi đó nếu so sánh về vị trí, thì căn hộ tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng rõ ràng có giá trị hơn nhiều so với căn hộ tại huyện Nhà Bè.

Theo phân tích của một nhà đầu tư lâu năm, rõ ràng Khu đô thị Phú Mỹ Hưng có lợi thế hơn nhiều nếu xét về vị trí, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh. Khu đô thị Phú Mỹ Hưng cũng có sẵn nhiều tiện ích, và nhờ tiếng tăm của chủ đầu tư nên chắc chắn giá trị của khu vực này sẽ vượt xa so với dự án tọa lạc tại Nhà Bè. Do đó, nếu dự án tại huyện Nhà Bè đưa ra mức giá cao hơn cả khu vực này là rất khập khiểng.

Trao đổi với một môi giới khác cũng đang chào bán Khải Hoàn Prime, khi PV đặt vấn đề vì sao dự án tọa lạc tại huyện Nhà Bè lại có mức giá cao hơn cả khu vực Phú Mỹ Hưng, người này giải thích rằng đa phần dự án mới sẽ có tính hấp dẫn người mua hơn dự án cũ. Căn hộ mới ra cũng dễ sang nhượng lại để nhà đầu tư hưởng chênh lệch, trong khi đó dự án thứ cấp vốn đã cũ, qua sử dụng, không còn tính hấp dẫn và rất khó bán lại nếu ôm hàng.

Ngược lại, các môi giới đang chào bán các căn hộ thứ cấp tại Phú Mỹ Hưng nhận định, Khải Hoàn Prime là dự án đã nhiều lần thay tên nhưng vẫn chưa thể triển khai. Hiện nay, dự án triển khai trở lại đã đưa ra mức giá quá cao so với thời điểm trước đây chào bán (tên cũ là La Partenza). Tuy vậy, mức giá chưa phù hợp với vị trí, tọa lạc ở khu vực ít dân cư, đường sá di chuyển về trung tâm chưa thuận tiện, khó phù hợp để người mua ở thực sinh sống và di chuyển về trung tâm.

Mặt khác, môi giới này cũng phân tích, trong giai đoạn thị trường khó khăn như hiện nay thì việc lướt sóng là không thể. Trong khi đó, môi giới này cũng cho biết, đa phần nhu cầu người mua hiện nay là người mua ở thực. Tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, sản phẩm đã có sẵn, người mua không phải chờ đợi để nhận sản phẩm, không gặp các rủi ro như vướng pháp lý và không thể tiếp tục xây dựng như tình trạng của nhiều dự án thời gian qua tại TP.HCM. Ngược lại, khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã có sẵn các tiện ích phục vụ cho các gia đình, phù hợp với nhu cầu hiện nay của người mua. Nếu mua đầu tư, nhà đầu tư cũng có thể cho thuê lại ngay, tỉ suất lợi nhuận cho thuê trong khu vực này khá ổn định.

Bàn về rủi ro khi đầu tư vào phân khúc căn hộ hiện nay, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa nhận định, trước tiên khách hàng cần phải suy xét trên nhiều phương diện, và xem xét sâu sát đến nhu cầu thực tế của bản thân.

Cụ thể, đối với người mua ở thực, ông Quang khuyên người mua cần tìm hiểu kỹ lưỡng về giá bán, nên lựa chọn những dự án có vị trí tốt nhưng mức giá vừa tầm, sẽ tốt hơn đuổi theo một dự án mới mà mức giá quá cao. Dự án mới tuy có sức hấp dẫn nhờ sự mới mẻ và sự quảng bá về các tiện ích mới, công nghệ mới, song hiện nay thực tế giá nguyên vật liệu đang tăng cao, khó khăn về pháp lý là lý do khiến các chủ đầu tư phải đẩy mức giá lên cao hơn so với thị trường. Việc lựa chọn các sản phẩm  mới với giá bán cao rất có thể gặp các rủi ro như khách hàng bị đuối tài chính giữa chừng không thể theo hết dự án, hoặc trong trường hợp muốn chuyển nhượng cũng rất khó khăn do giá bán ban đầu rất cao, thậm chí cao hơn nhiều căn hộ thứ cấp đã có sẵn trên thị trường và có sẵn tiện ích.

Do đó, khách hàng cần cân nhắc kỹ, tìm hiểu kỹ lưỡng, nếu tìm thấy sản phẩm phù hợp túi tiền thì vẫn có thể chớp thời cơ để mua được với mức giá tốt, không cần cứ phải tìm mua sản phẩm mới với giá cao. Cũng theo ông Quang, trong giai đoạn khó khăn về kinh tế hiện nay rất dễ tìm được sản phẩm thứ cấp giá tốt, thậm chí nhiều người vay ngân hàng gặp khó khăn vẫn đang rao bán lại sản phẩm của họ với mức giá dễ chịu, như vậy đây là thời điểm tốt nhất để người mua ở thực tìm được sản phẩm phù hợp nhu cầu mà mức giá tốt nhất. Đặc biệt là những dự án cũ có vụ trí tốt hơn, mức giá lại tốt hơn dự án mới thì đó là lựa chọn hợp lý.

Cũng tại dự án Khải Hoàn Prime, một trong những lý do giá bán được đẩy lên quá cao là hệ thống tiện ích được quảng cáo rất hoành tráng: Rạp chiếu phim, Club House, Bến du thuyền, Hồ bơi, Quảng trường ánh sáng, Sky restaurant… Tuy nhiên, khi hỏi với các môi giới về các tiện ích như Rạp chiếu phim, Club House, Bến du thuyền... có được cấp Giấy phép xây dựng và có trong quy hoạch 1/500 hay không, thì hầu như môi giới không trả lời câu hỏi này. Liệu các tiện ích này có được phê duyệt không hay doanh nghiệp tự vẽ ra?

Theo phân tích của chuyên gia, trên thực tế, để có thể xây dựng một Rạp chiếu phim đòi hỏi phải có các đơn vị vận hành chuyên nghiệp như Cinemas, Lotte Cinema, Galaxy Cinema... Trong khi đó, Khải Hoàn Prime là dự án căn hộ ở vùng nông thôn có quy mô nhỏ, xung quanh dân cư thưa thớt, để vận hành được một Rạp chiếu phim tại đây là điều gần như bất khả thi. Ngoài ra, việc vẽ tiện ích Bến du thuyền tại một khu căn hộ vùng nông thôn cũng là điều khiến nhiều người nghi ngại. Người có du thuyền liệu có về nông thôn mua căn hộ để ở?